Файл: Прогнозная оценка спроса на рынке товаров (услуг) (Процесс прогнозирования спроса).pdf

Оценка состояния и типа рынка производится по результатам анализа соотношения спроса и предложения, темпов роста доходов населения и цен на жилье, показателя эластичности цен по доходам.

Средняя удельная цена жилья на конец года рассчитывается по системе регрессионных моделей параметрического прогнозирования, основанных на статистической связи темпов роста цен с темпом роста доходов населения, включающей четыре модели в зависимости от соотношения спрос / предложение и типа рынка:

1) превосходство спроса - развивающийся (растущий) рынок;

2) равновесие - стабильный рынок;

3) избыток предложения - кризисный (падающий) рынок;

4) ажиотажный спрос - взлетающий (перегретый) рынок.

В связи с повышенной неопределенностью внешних условий функционирования рынка недвижимости в современных условиях применяется сценарный метод прогнозирования развития рынка. Сценарии формируются с учетом рисков изменения макроэкономических показателей, а также рисков, сопровождающих реализацию решений властей.

Модель включает блок подготовки исходных данных, блок формирования отчета с выходными показателями и пять расчетных блоков (см. рис. 5).

ПРОГНОЗИРУЕМЫЕ показатели /-го года

-► исходные данные второго уровня

► исходные данные первого уровня

► предварительные результаты расчета показателей текущего /-го года обратные связи - исходные данные для корректировки прогноза на текущий год и расчета в следующем (/ + 1)-м году

Рисунок 5 - Усовершенствованная структура модели

В блоке 1 формируется потребность городского населения в жилье как разность желаемой на конец прогнозируемого периода обеспеченности качественным и комфортным жильем городского населения и текущей обеспеченности, умноженная на численность населения региона.

Желаемый (на период прогнозирования) средний уровень обеспеченности определяется на основании утвержденной Стратегии развития жилищного строительства до 2020 года и уточняется с использованием социологических опросов населения.

Фактический (на начало периода прогнозирования) средний уровень обеспеченности жильем городского населения рассчитывается как отношение объема жилищного фонда городов (поселений городского типа) минус объем некачественного (подлежащего капитальному ремонту и реконструкции), с учетом планируемого объема ремонтируемого и выводимого (ветхого, под переселение и т. д.), жилищного фонда к численности населения.

---

В блоке 2 производится определение потенциального объема ввода городского жилья (с использованием исторических данных Федеральной службы государственной статистики), строительства, предложения (с учетом анализа Реестра объектов незаконченного строительства), а также с учетом анализа наличия выделенных под жилищное строительство земельных участков, наличия и развития производственных мощностей строительных предприятий, объема производимых в регионе и импортируемых строительных ресурсов.

В блоке 3 производится определение условий кредитования жилищного строительства в регионе, объема предъявленного государством (по программам государственной поддержки отдельных категорий населения, переселения и т. д.), населением (собственные сбережения, зачет имеющегося жилья, ипотечное кредитование), нерезидентами и инвесторами (спекулятивный спрос) спроса на городское жилье (потенциального, платежеспособного, предъявленного).

В блоке 4 производится сопоставление объема потребности населения региона в жилье, объема потенциального предложения жилья и объема предъявленного спроса на жилье и выбирается минимальное из трех значений, на основе которого рассчитываются объем удовлетворенного спроса (объем поглощения) и прогнозируемые показатели нового и общего предложения, строительства и ввода жилья.

В блоке 5 определяется тип рынка и выполняется прогноз динамики цен на жилье на конец исследуемого года.

Блок 6 - определение типа рынка и прогнозирование уровня цен на жилье.

Блок 7 - организация итерационных циклов по уточнению прогноза.

Итерационный характер модели заключается в следующем.

В блоках 1-3 производится расчет предварительных (потенциальных) показателей ввода, строительства, предложения жилья и объема предъявленного спроса исходя из состояния рынка на конец предыдущего года.

В блоке 4 по этим данным определяется соотношение спрос / предложение и в зависимости от результата выполняются логические операции по вычислению объема поглощения и прогнозируемых показателей нового и общего предложения, строительства и ввода жилья.

В блоке 5 по данным о темпах роста цен в предшествующем году и планируемых темпах роста доходов населения в текущем году вычисляется показатель эластичности цен по доходам, производятся логические операции по определению типа рынка и выбору соответствующей регрессионной модели, связывающей темп роста цен с темпами роста доходов, после чего рассчитывается прогноз цен на жилье на конец текущего года.

---

Выходные данные блоков 4 и 5 передаются в качестве исходных данных в блоки 1-3 для расчетов следующего года.

Перечень экзогенных переменных модели (исходных данных).

Экзогенные переменные модели (исходные данные, определяемые вне модели) делятся на две категории - заимствованные и подготавливаемые в ходе исследования.

Заимствованные внешние исходные данные - это переменные, значения которых заимствуются из внешних источников и используются на всю глубину горизонта прогноза в конкретном сценарии развития экономики и рынка жилья, при этом отличаются для разных сценариев (по данным регулярно разрабатываемых Правительством Российской Федерации и министерствами таких документов, как: Стратегия социально-экономического развития Российской Федерации до 2020 года, Стратегия развития жилищного строительства и государственной программы «Жилище», Стратегия ипотечного жилищного кредитования, Стратегия развития промышленности строительных ресурсов, среднесрочные прогнозы социально-экономического развития Российской Федерации и регионов, а также решения региональных властей о развитии рынка жилья, прогнозы и экспертные оценки экономических институтов, результаты социологических исследований). К ним относятся:

1) макроэкономические параметры развития Российской Федерации:

- рост ВВП;

- среднегодовые цены на нефть;

- среднегодовой курс доллара;

- чистый отток капитала частного сектора;

- дефицит / профицит федерального бюджета;

- темпы роста реального располагаемого годового дохода населения;

- темпы инфляции;

- норма сбережения населения.

Эти данные используются при формировании сценариев развития рынка жилья и частично заменяют региональные данные при их отсутствии;

2) региональные параметры (векторные данные):

- численность городского населения в базовом году;

- темпы роста ВРП;

- темпы роста инвестиций в основной капитал:

- планируемый годовой темп региональной инфляции;

- номинальный среднедушевой годовой доход;

- темпы роста реальных располагаемых денежных доходов населения;

- децильное распределение доходов -средний уровень доходов в каждой децили;

- коэффициент теневых доходов;

- норма сбережения населения;

- средняя численность семьи;

3) отраслевые параметры (скалярные и векторные данные):

- жилищный фонд города в базовом году;

- объем некачественного (подлежащего ремонту и реконструкции) жилищного фонда в базовом году;

---

- федеральный норматив среднего уровня обеспеченности жильем;

- планируемый объем сноса ветхого и аварийного жилищного фонда по годам;

- планируемый государством объем капитального ремонта и модернизации жилых домов;

- предполагаемый объем выбытия жилищного фонда (разрушено в результате стихийных бедствий, снесено при реализации решений генеральных планов поселений и т. п., переведено в нежилые помещения, прочее);

- сальдо естественного прироста населения;

- сальдо миграционного притока в базовом году;

- планируемый государством объем ввода площадей или квартир;

- планируемый объем ввода площадей или квартир муниципального жилья;

- планируемый объем государственного спроса на дотированное жилье (по программам поддержки определенных категорий населения, жилищных сертификатов);

- планируемый государством объем жилищного ипотечного кредитования в денежном выражении, в количестве кредитов.

Исходные данные, подготавливаемые в ходе исследования, - это переменные, которые подготавливаются в ходе исследования и используются на всю глубину горизонта прогноза, но могут отличаться для различных сценариев. К ним относятся:

1) данные, полученные при регулярном мониторинге рынка и постоянные при расчетах (скалярные):

- средняя площадь квартиры в новостройках и готовых домах (в том числе в дифференциации по классам качества);

- средняя площадь приобретаемого жилья в альтернативных сделках;

- доля первичного рынка в спросе и предложении;

- доля первичного рынка в спросе нерезидентов;

2) данные, полученные по результатам исследования для различного состояния рынка по соотношению спрос / предложение и типу рынка по эластичности темпов роста цен на жилье к темпу роста доходов населения (обусловленные):

- доля первичного рынка в общем объеме ипотечных сделок;

- доля инвестиционных сделок от общего числа сделок;

- доля от общего числа приобретателей квартир - нерезидентов;

- доля респондентов, готовых приобрести жилье на рынке за свой счет в ближайшие полгода - год, от общего числа домохозяйств (предъявленный спрос);

- доля респондентов, готовых приобрести жилье на вторичном рынке с учетом продажи имеющейся квартиры, от общего числа приобретателей вторичного рынка (альтернативные сделки);

- доля инвестиционных сделок на вторичном рынке от общего числа инвестиционных сделок;

- средняя доля кредита в стоимости квартиры;

- коэффициент соотношений ввод / строительство, строительство / предложение, поглощение / предложение и поглощение / спрос на первичном рынке, поглощение / ограничение на вторичном рынке;

---

- коэффициент соотношения цен первичного и вторичного рынков, цен на жилье различного класса к средним ценам.

Перечень эндогенных переменных

Эндогенные переменные - это переменные, значения которых рассчитываются внутри модели. К ним относятся:

- прогнозируемый объем жилищного фонда;

- численность городского населения города с учетом сальдо естественного и миграционного притоков;

- прогнозируемая обеспеченность населения жильем;

- прогнозируемый объем некачественного жилья в жилищном фонде города;

- прогнозируемая потребность городского населения в жилье;

- потенциальный объем ввода жилья;

- потенциальный объем строительства жилья;

- потенциальный объем предложения жилья;

- объем государственного спроса;

- средневзвешенная площадь массового жилья, приобретаемого на вторичном рынке с учетом прямых и альтернативных сделок;

- средневзвешенная площадь жилья, предлагаемого на вторичном рынке;

- средневзвешенная площадь массового жилья, предлагаемого на первичном и вторичном рынках с учетом прямых и альтернативных сделок;

- средневзвешенная площадь жилья повышенной комфортности, предлагаемого на первичном и вторичном рынках;

- средневзвешенная площадь жилья массового класса в спросе на первичном и вторичном рынках;

- средневзвешенная площадь жилья повышенной комфортности в спросе на первичном и вторичном рынках;

- средневзвешенная площадь предлагаемого на рынке жилья;

- средний коэффициент доступности

- суммарный предъявленный спрос на площади и квартиры муниципального и коммерческого жилья, в том числе на первичном и вторичном рынках;

- суммарный предъявленный денежный спрос на рынке коммерческого жилья;

- соотношение спроса и предложения площадей на первичном рынке, вторичном рынке и на рынке в целом;

- индикатор состояния рынка по соотношению спрос / предложение;

- объем удовлетворенного спроса (объем поглощения) коммерческого городского жилья в площадях и квартирах, в том числе различного класса, на первичном и вторичном рынках;

- прогнозируемый объем предложения, в том числе на первичном и вторичном рынках и для различных классов жилья;

- прогнозируемый объем ежегодного нового предложения на первичном рынке, в том числе жилья различного класса;

- прогнозируемый объем строительства площадей и квартир, в том числе коммерческого и муниципального жилья;

- прогнозируемый объем ввода городского жилья, в том числе коммерческого и муниципального;

---