Файл: Нотариат в РФ (Российский опыт возникновения и развития нотариата).pdf

Законопроект об обязательном нотариальном заверении сделок с недвижимостью^[18] обострил дискуссию уже на государственном уровне. Многие эксперты утверждают, что «нотариальное удостоверение сделки дает больше гарантий защиты прав сторон в сравнении с простой письменной формой сделки купли-продажи недвижимости. Нотариальное удостоверение – это пожизненная правовая и финансовая гарантия прав собственника. Более того, в случае нотариального удостоверения сделок с недвижимостью предполагается, что уменьшится загрузка судов, так как сделки, удостоверенные нотариусом, намного реже оспариваются в судах»^[19], с этим нельзя не согласиться.

На наш взгляд, вытеснение из оборота недвижимости нотариата привело к росту маклерской деятельности, которая стоимость своих услуг поднимает существенно, при этом такие услуги соответствуют их качеству, и отсутствует какая-либо ответственность за результаты сделок. Вместе с тем предполагалось, что либерализация законодательства будет способствовать снижению расходов участников рынка, однако поток незаконных сделок по отчуждению имущества растет. Рассмотрим пример из судебной практики: «...в 2014 г. в Ульяновске состоялся процесс по делу мошенников, которые присваивали квартиры детей-сирот, получивших жилье по государственному сертификату. По указанию главаря 23-летний бывший воспитанник детского дома собирал информацию о сиротах, у которых на счетах были деньги и право на жилищные сертификаты. Молодой человек способствовал встрече с лицом, которое называло себя «риелтором», в дальнейшем сироты лишались и нормального жилья, и вырученных за него денег. Если жертвы начинали возражать, им угрожали и заставляли отказаться от недвижимости насильно»^[20]. По мнению авторов нового законопроекта, именно положение российского законодательства о простой письменной форме договоров с недвижимостью позволяет мошенникам наживаться на беззащитных гражданах^[21].

Однако некоторые специалисты придерживаются мнения о том, что нет никакой необходимости в нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, потому что это отягощает и так достаточно сложную процедуру регистрации недвижимости^[22]. Выдвигается и аргумент о том, что с наплывом сделок нотариусы не справятся и появятся огромные очереди. Но, очевидно, что при помощи найма дополнительных кадров и расширения существующих нотариальных контор проблему очередей можно решить.

Некоторые юристы утверждают, что, если законопроект будет рассмотрен положительно и нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью станет необходимостью, можно с большой долей вероятности утверждать, что сообщество нотариусов подвергнется существенному давлению со стороны криминалитета^[23].

Однако проблема в данном случае заключается в том, что даже в случае, если кто-то пострадал, в этом вины нотариуса не всегда можно усмотреть. Например, путем мошеннических действия, мошенник подделал документы, скрыл факт смерти скрыл или скрыл недееспособности доверителя, необходимость согласия органов управления, претензии третьих лиц или обременения имущества. Впоследствии сделка признана недействительной, но исключительно на стороне сделки лежит вся вина. Здесь в значительной мере может помочь обязательное страхование деятельности нотариуса, которое уже действует. В принципе оно может покрывать и риски, которые с мошенническими действиями стороны договора связаны, но необходимо внести изменения в законодательство. С этой целью в законодательстве о нотариате следует предусмотреть, что объектом страхования по договору страхования гражданской ответственности являются интересы имущественного характера, связанные с риском ответственности нотариуса, занимающегося частной практикой, которые также могут быть связаны с мошенническими действиями стороны договора по обязательствам, появляются из-за причинения вреда имущественного характера такому лицу, которое обратилось за совершением нотариального действия, и (или) третьим лицам при осуществлении деятельности в нотариальной сфере.

Удостоверение сделок с недвижимостью – это достаточно трудоемкий процесс, который занимает много времени, но вместе с тем высоко оплачивается. Возможно, участникам сделок придется оплачивать не только услуги нотариусов, но и дополнительно услуги юристов (риелторов) по сопровождению сделок, что приведет к еще одним незапланированным расходам граждан. В данных ситуациях для малоимущих слоев населения должна действовать система ранжирования оплаты нотариальных услуг, так как их возможности по оплате нотариальных услуг ограничены. Особенно это касается жилья, приобретаемого или продаваемого малоимущими российскими гражданами, а также там, где затрагиваются интересы недееспособных граждан, в том числе пенсионеров и несовершеннолетних детей.

Если в масштабах страны смотреть на проблему, то обязательным должно быть нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. С данным предложением солидарен и советник Президента РФ В. Яковлев. Так, на состоявшихся 7 апреля 2016 г. в Государственной Думе парламентских слушаниях на тему «Нотариат как эффективный механизм защиты прав граждан и юридических лиц: актуальные задачи и пути их решения», данную проблему затронул в своем выступлении В. Яковлев. По его мнению, с которым следует согласиться, сделки по обороту недвижимости должны подлежать нотариальному удостоверению. Крупным просчетом формирования современной правовой системы, влекущий за собой очень серьезные последствия для наших граждан, назвал В. Яковлев отсутствие нотариального удостоверения таких сделок^[24].

Нотариус при удостоверении сделок с недвижимым имуществом должен убедиться в том, что недвижимое имущество не находится под арестом, наложенным следственными органами или судом, так как недвижимое имущество, состоящее под арестом, не может являться объектом отчуждения. Информация относительно отсутствия арестов на недвижимость содержаться должна в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. На сегодняшний лень нотариусами не проверяется факт возможного наличия запрещений отчуждения недвижимого имущества, ввиду того, что проверка имущества на наличие запрещений не входит в функции нотариусов в связи с отсутствием для этого законодательных оснований.

Серьезной оценки нуждаются и новеллы Основ законодательства о нотариате, которые ориентированы на совершенствование обращения взыскания на заложенное имущество, породившие значительные правоприменительные трудности. Количество связанных с этими нововведениями критических публикаций беспрецедентно. Утверждают, что для выяснения смысла почти каждого из них «необходимо продираться сквозь буйные заросли, выросшие на этой ниве отечественного законотворчества, поэтому зачастую трудно... сдержать иронию, скепсис, сарказм и иные близкие к ним эмоции»^[25].

По сути, роль нотариуса при совершении нотариальной надписи прямо связана с обеспечением законности, но законодатель поставил его в весьма непростое положение. Так, нотариус должен известить залогодателя о будущем совершении надписи, направив ему соответствующее уведомление и предоставив семидневный срок для предоставления возражений. На практике это может оказаться невыполнимым ввиду отсутствия залогодателя по указанному в договоре адресу и соответственно объективной возможности у нотариуса проверить бесспорность требований залогодержателя^[26]. Как следствие, растет вероятность и злоупотреблений контрагентов их правами по договору, и превращения исполнительной надписи в инструмент реализации таких злоупотреблений.

Позитивным можно признать упрощение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации. Такой эффект вполне отвечает, например, критериям и целям конституционализации правового регулирования лизинга. Право лизинговой компании на получение образовавшейся задолженности в бесспорном порядке является действенным средством судебной защиты инвестиций. Однако далеко не всегда у компании-лизингополучателя оказываются на счетах финансовые средства. Поэтому Правительство РФ озаботилось разработкой закона, предусматривающего внедрение механизмов внесудебного изъятия и реализации предмета лизинга. К таким средствам специалисты причисляют и институт исполнительной надписи нотариуса^[27]. Осталось найти законодательную конструкцию, которая обеспечивала бы конституционную сбалансированность интересов участников соответствующих договорных отношений и учитывала специфику нотариальной практики. Решению этой задачи могут способствовать правовые позиции, выработанные Конституционным Судом РФ применительно к механизму банкротства^[28], включая вывод о конституционности законоположения, направленного на соблюдение установленного порядка рассмотрения требования залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, предоставленное залогодателем, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве, в обеспечение исполнения обязательств иного лица.

Последующие «залоговые» изменения в Основах законодательства РФ о нотариате в целом также соответствуют целям стабильности гражданского оборота, как направленные на гарантирование посредством нотариальной надписи на договоре залога прав добросовестных приобретателей имущества^[29]. Так, ст. 94.3 Основ законодательства РФ о нотариате вводит перечень оснований совершения нотариусом исполнительной надписи на договоре о залоге, а ст. 94.4 Основ законодательства РФ о нотариате - случаев наличия оснований для отказа в совершении исполнительной надписи. Кроме того, существенно расширен перечень документов, которые нотариус имеет право представлять в уполномоченный государственный орган при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что заведомо повышает роль публично-контрольной функции нотариата. Однако техника злоупотреблений, благодаря которым приобретенное имущество оказывается заложенным банку или другой кредитной организации, тоже не стоит на месте^[30]. Согласно ст. 353 ГК РФ право залога следует за заложенным имуществом и сохраняет силу в случае перехода основного права от залогодателя к другому лицу. Как указал Пленум ВАС РФ^[31], опровергнуть презумпцию добросовестности приобретателя находящегося в залоге имущества может, в частности, установленный судом факт наличия на таком имуществе в момент его передачи приобретателю знаков о залоге.

Обеспечению правопорядка в залоговых отношений должно способствовать и возложение на нотариусов обязанности (ст. 94.2 Основ законодательства РФ о нотариате) при совершении исполнительной надписи предложить залогодателю или должнику по обязательству, обеспеченному залогом, исполнить обеспеченное залогом обязательство. Как отмечается в литературе, мотив такого нормативного решения вполне логичен: если оно реализуется, то место кредитора уже занимает бывший залогодатель, внесший ранее имущество за должника в обеспечение гражданско-правового обязательства^[32].

Ряд последних по времени принятия новелл Основ законодательства РФ о нотариате^[33] свидетельствует о намерении законодателя обеспечить такое качество нотариально оформляемых документов, которое минимизировало бы риски правонарушений и злоупотреблений, связанных с фальсификацией юридических фактов; заметно и стремление настроить нотариусов на позитивно-ответственное отношение к своим обязанностям.

Ответственность нотариуса регламентирована в ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате. В частности, частный нотариус несет полную имущественную ответственность за тот вред, который был причинен имуществу человека или организации из-за совершения нотариального действия, не соответствующего российскому законодательству, или за неправомерный отказ в том, чтобы совершить нотариальное действие, а также за разглашения сведений о том, какие нотариальные действия были им совершены.

Полная имущественная ответственность означает необходимость возмещения в полном объеме причиненных убытков, определяемых в соответствии со следующими правилами п. 2 ст. 15 части первой ГК РФ.

Имущественный вред, причиненный нотариусом умышленно, возмещается исключительно за счет имущества, принадлежащего ему. Как представляется, при этом с очевидностью подразумевается, что умышленность действий (бездействия) нотариуса судом должна быть установлена.

На нотариуса имущественная ответственность возложена будет лишь в том случае, если будет наличие ущерба, вызванного действиями нотариуса, причинно-следственная связь, и вина нотариуса (в форме неосторожности либо умысла).

Возложение на нотариуса имущественной ответственности при отсутствии с его стороны вины, не соответствовало бы принципу гражданской ответственности. В частности в ч. 3 ст. 1064 ГК РФ оговаривается, что вред, который причинен правомерными действиями, возмещается только если об этом имеется прямое указание законе. Представляется целесообразным закрепление на уровне закона механизма определения размера ущерба, который стал одним из следствий совершения нотариальных действий не надлежащим образом.

Также не наблюдается единых взглядов относительно возможности возмещения нотариусом морального ущерба, который был причинен гражданину при осуществлении нотариальной деятельности. Представляется, что моральный вред должен нотариусом возмещаться в том размере, который в каждом конкретном случае определяет суд. Моральный вред, который причиняется действиями, нарушающими личные неимущественные права гражданина или посягающими на другие нематериальные блага, принадлежащие ему, в соответствии с предписаниями ст. 151 и 1099 ГК РФ должен быть компенсирован.

Рассматривая вопроса имущественной ответственности нотариуса необходимо понимать, что публично-правовую основу имеют взаимоотношения нотариуса и лица, обратившегося за совершением нотариального действия, ведь осуществляется указанная деятельность именно от имени государства. Цели нотариальной деятельности в обеспечении баланса частного и публичных интересов нисколько не противоречит указанное положение. В.В. Ярков справедливо отмечает, что к указанным отношениям не применяется законодательство о защите прав потребителей^[34]. Субъектом таких отношений нотариус не является, он не выполняет работы (услуги), качество которых договору должно соответствовать. Строго в соответствии с российским законодательством действует нотариус.