Добавлен: 15.05.2023
Просмотров: 299
Скачиваний: 6
ВВЕДЕНИЕ
На протяжении семидесяти лет институт ипотеки не находил должного отражения в науке российского гражданского права. Законодательство исключало возможность обращения взыскания на имущество. Активная работа над Законом об ипотеке началась в 1993 г.[1], когда еще не был принят важнейший акт гражданского законодательства Гражданский кодекс [2], ориентированный на урегулирование рыночных товарно-денежных отношений. Работа над проектами Закона об ипотеке и первой части Гражданского кодекса России шла параллельно, поэтому не случайно в Законе об ипотеке нашли отражение основные принципы первой части ГК РФ. Принятие федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [10] является существенным вкладом в развитие правового регулирования гражданского оборота современной России, появился правовой механизм, позволяющий использовать ипотеку в качестве важного института, гарантирующего права кредитора. Вступление данного акта в силу автоматически ставит вопрос о его месте в системе действующего законодательства России и о его соотношении с иными актами, так или иначе связанными с регулированием отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости (в частности, с тремя наиболее важными из них: ГК РФ, Федеральным законом РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [11] и Федеральным законом РФ «Об исполнительном производстве» [18]).
Основной функцией ипотеки является стимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательства, а также предотвращение или уменьшение размера негативных последствий, которые могут наступить в случае его нарушения.
Ипотека как правовой институт отражает потребность развития экономической системы общества и регулирует те относительно новые отношения, которые на сегодняшний день так необходимы для решения множества проблем представителей самых разных слоёв населения нашей страны.
Залог, служащий средством обеспечения исполнения обязательств, находит свое применение в различных сферах имущественных отношений – от финансирования ипотечного строительства жилья до обеспечения сделок в предпринимательских отношениях. Актуальность темы исследования определяется той ролью, тем значением, которое несёт в себе институт залога недвижимости.
Ипотека как элемент экономической системы имеет три наиболее характерные черты:
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).
Целью настоящей работы является анализ правовых основ ипотеки применительно к условиям настоящей российской действительности. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
1. Проанализировать процесс становления и развития института ипотеки.
2. Выявить правовую природу ипотеки.
3. Определить предмет и основания возникновения ипотеки.
4. Осуществить сравнительно-правовой анализ ипотеки в силу закона и по договору.
5. Охарактеризовать содержание, форму и государственную регистрацию договора ипотеки.
6. Выявить особенность страхования ипотеки и оборота закладной.
7. Рассмотреть основании и порядок, установить правовые проблемы обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации.
ГЛАВА 1 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ИПОТЕКИ
Ипотека – представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора – залогодержателя к должнику (залогодателю) [47]. Иными словами, ипотека – это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Ипотекой, согласно ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), признаётся «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества». [2, ст.334] В соответствии со ст.42 Закона РФ «О залоге», ипотекой признаётся залог здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. [9, ст.42]
Содержащееся в п.2 ст.334 ГК РФ понятие ипотеки шире, чем понятие, введенное ст.42 Закона РФ «О залоге». Понятие ипотеки по ст. 42 Закона РФ «О залоге» охватывало залог лишь непосредственно связанных с землёй объектов вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования последними. Понятие же залога недвижимого имущества, данное в ГК РФ, кроме того, что включает залог собственно земельных участков, также включает и залог не связанных непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости ч.2 п. 1 ст.130 ГК РФ.[2] Однако ГК РФ не содержит норм о залоге права аренды недвижимости, которые содержатся в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ (далее – ФЗ «Об ипотеке»). В соответствии с п.4 ст.6 этого закона предметом ипотеки может являться право аренды недвижимого имущества. [10, ст.6] Таким образом, закон расширяет понятие ипотеки по сравнению не только с Законом РФ «О залоге», но и с частью первой ГК РФ (которая это право не включает).
Таким образом, ипотекой, по законодательству РФ, является залог практически любого недвижимого имущества принадлежащего залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (за исключением имущества изъятого из оборота, имущества, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена), а также некоторых прав на него. [31, с.26]
Понятие ипотеки следует рассматривать и с точки зрения её обеспечительной функции. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств, предусмотренных ст.2 ФЗ «Об ипотеке», - по кредитному договору, по договору займа, иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.[10, ст.2]
В соответствии со ст.337 ГК РФ залогом должны обеспечиваться все требования кредитора – залогодержателя, возникшие к моменту их предъявления. В ст. 3 ФЗ «Об ипотеке» эти требования следующие:
- уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке;
- уплата кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами), если ипотека установлена в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов;
- уплата (если договором не предусмотрено иное) залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом [2, ст.393];
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания недвижимости на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.[10, ст.3]
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
От ипотечных отношений на практике очень важно правильно понимать термин «предмет ипотеки» для определения конкретных прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке.
По определению предметом ипотеки является «недвижимое имущество». Термин «имущество» понимается в гражданском праве неоднозначно. В основном под ним понимают не только вещь или определенную совокупность вещей, но также и имущественные права. Правовой режим недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости) основан исходя из главной цели, которой должны отвечать объекты, входящие в их состав. Эта цель состоит в том, чтобы обеспечить особую устойчивость прав на названные вещи (имущество), т. е. установить специальный порядок распоряжения им (определять его юридическую судьбу).
Перечень объектов, относящихся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости), как это следует из ст.130 ГК РФ, не является исчерпывающим (Приложение Б). По ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Состав такого рода имущества и выдвигаемые при этом ограничения, в соответствии с положениями ст.5 ФЗ «Об ипотеке», приведены в таблице А2
Кроме того, п.1 ст.130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам закон относит и некоторые вполне движимые вещи. Такое деление объясняется тем, что отдельные специфические транспортные средства и космические объекты имеют особый статус, а потому на них целесообразно распространить правовой режим, относящийся к объектам недвижимости.
Что касается зданий как недвижимого имущества, то согласно ГК РФ они делятся на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые. Основные параметры, имеющие отношение к функциональному назначению нежилых и жилых зданий, представлены в таблице А1 Приложения А.[3]
Предметом ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. [32, с.6] Поэтому здание или сооружение, являющееся предметом договора об ипотеке, должно по своим характеристикам, в частности по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации недвижимости [2, ст.131].
Ипотека возможна в случаях, когда имущество принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или Правительством (администрацией) субъекта РФ.
В ситуации, когда собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка). В этом случае ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка.
Относительно залога права аренды недвижимости, стоит сказать о важном уточнении. Поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки. Права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке.
Регистрация продажи реконструированного предмета ипотеки с публичных торгов невозможна в данном случае до тех пор, пока право собственности на реконструированное здание не зарегистрировано в ЕГРП.
После регистрации права собственности на реконструированный объект следует уточнять судебный акт об обращении взыскания в части описания предмета ипотеки и продавать с публичных торгов уже реконструированный объект.[4] Ипотека – это надежный способ обеспечения обязательства при долгосрочном кредитовании или по другому залог недвижимости. Договор ипотеки должен соответствовать требованиям, установленным законодательством, без выполнения которых данный вид договора не является договором ипотеки.
1.1 Основания возникновения ипотеки
В качестве оснований возникновения залога ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке» предусматривают два основания – договор и закон. Причем закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге. К таким случаям, в частности, относятся правоотношения, вытекающие из:
- п.5 ст.488 ГК РФ (Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара) [2, ст.488];
- ст.587 ГК РФ (При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество) [2, ст.587];
- ст.77 ФЗ «Об ипотеке» (Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) [10, ст.77].