Добавлен: 15.05.2023
Просмотров: 304
Скачиваний: 6
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (п.1 ст.64 ФЗ «Об ипотеке»).
Определение Московского областного суда от 01 июля 2010 года по делу № 33-13607 – Между сторонами не было установлено, что строящиеся или построенные здания и сооружения на земельном участке, находящемся в залоге, не будут находиться в залоге. Соответственно, на жилой дом, принадлежащий заявителю с момента государственной регистрации права, возникает ипотека в силу закона.
Техническая ошибка, допущенная при регистрации, была исправлена, и внесена запись о регистрации ипотеки на жилой дом. Доказательств, что оспариваемыми действиями УФРС по Московской области нарушены права и законные интересы заявителя суду представлено не было.
Доводы истца о том, что для государственной регистрации ипотеки дома необходимо было получить согласия органа опеки и попечительства судом обоснованно признана несостоятельной, так как несовершеннолетний, переданный в семью для воспитания и зарегистрирован позднее возникновения ипотеки в силу закона на жилой дом. (Определение Московского областного суда от 01 июля 2010 года по делу № 33-13607)
Ипотека зданий, в том числе жилых домов и иных строений, и сооружений, непосредственно связанных с землей, допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание, жилой дом, строение или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п.1 ст.5, ст.69 ФЗ «Об ипотеке»).
Таким образом, исключается возможность заложить здание или сооружение, находящееся «в воздухе». Если всё же это произойдёт, соответствующий договор залога будет являться недействительным. В тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, составляющее предмет ипотеки, он вправе заложить только здание. Такой договор является действительным.
На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения право залога не распространяется. Однако, если права залогодержателя удостоверены закладной, строительство возможно только в случае указания на это в договоре.
В документе может быть также предусмотрено сохранение за залогодателем указанной части участка на право аренды на условиях, определенных в закладной. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель. [30, с.144-148]
Ипотека жилых домов и квартир.
Высокий интерес представляет ипотека жилья, поскольку жильё в рыночной экономике – наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом. Кроме того, право на жилище провозглашено в Конституции Российской Федерации [1, ст.40], Жилищным кодексом Российской Федерации [8]. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.
Ипотека жилых домов и квартир, включающая ипотеку части жилого дома, квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, имеет свои особенности.
В главе XIII ФЗ «Об ипотеке» закреплены правила залога жилых домов и квартир. Нормы этой главы распространяются на предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам. Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Этот императивный запрет прямо прописан в ФЗ «Об ипотеке».
Что касается гостиниц, домов отдыха, дач, иных строений, которые не предназначены для постоянного проживания, то они могут быть преданы в залог на общих основаниях, правила о залоге жилых домов и квартир к ним не относятся. Если в залог передается часть жилого дома или квартиры, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат, применяются правила об ипотеке жилого дома или квартиры. Критерий изолированности комнат (комнаты) определяется возможностью её эксплуатации в режиме самостоятельного жилища (обязателен, к примеру, выход в коридор или на лестничную площадку, либо непосредственно на улицу, но отнюдь не в другое жилое помещение, - или хотя бы техническая возможность обустройства соответствующего самостоятельного выхода).
Согласно ст.75 ФЗ «Об ипотеке» при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, в котором общие помещения, несущие конструкции и др. оборудование, обслуживающие больше одной квартиры, в силу п.1 ст. 290 ГК РФ находится в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной наряду с жилым помещением считается соответствующая доля в праве общей долевой собственности на жилой дом. Наличие указанного правила обусловлено тем, что доля собственников квартир на общее имущество многоквартирного дома не может быть самостоятельным предметом сделки. Она в этом смысле может рассматриваться как принадлежность к главной вещи (а ипотека распространяется на индивидуально–определённую вещь, включая принадлежности), поэтому законодатель установил одновременный залог жилого помещения и соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом.[7]
При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства объектом незавершенного строительства и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства (ст.76 ФЗ «Об ипотеке»). Указанная статья конкретизирует п.2 ст.5 этого же закона, допускающего залог не завершенного строительством недвижимого имущества.
Ипотека незавершенным строительством в отношении строящихся жилых домов допускается в случае предоставления кредита для сооружения жилого дома. Другими словами, речь идет о целевом использовании заемных средств в соответствии с правилами ст. 814 ГК РФ. Нецелевое использование заемных средств, а также непредоставление заимодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают возможность последнему право требовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов. Ст. 76 ФЗ «Об ипотеке» предусматривает возможность заключения смешанного договора (п.3 ст.421 ГК РФ), включающего элементы ипотеки (залог незавершенного строительством объекта недвижимого имущества – жилого дома [8, ст.15]) и обычного залога (залог стройматериалов и строительного оборудования).
Начиная с 2005 года, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу. Следовательно, недостроенное жилье, если на него зарегистрировано право собственности, может быть предметом ипотеки.
ГЛАВА 2 НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В РОССИИ
Преодоление препятствий на ипотечном рынке, с точки зрения баланса спроса и предложения, выгодно как залогодержателям, так и залогодателям. За последние годы в области законодательства было многое сделано. Внесены изменения и дополнения в следующие нормативно - правовые акты.
Действующее законодательство, регулирующее вопросы ипотечного кредитования динамично развивается, так Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» № 405-ФЗ от 06.12.2011 года (далее – «Закон №405-ФЗ от 06.12.2011») в действующее законодательство были внесены изменения, существенная часть которых касается изменения порядка обращения взыскания и регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. [17]
Закон №405-ФЗ от 06.12.2011 внес изменения в ряд нормативных актов, среди которых:
- Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года N 2872-1 «О залоге»;
- Основы законодательства Российской Федерации о нотариате [19];
- Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации;
- Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Указанные изменения вступили в силу с 07 марта 2012 года.
Внесенные изменения являются своевременными и необходимыми, направленными на совершенствование института залога, как способа обеспечения обязательств, и заслуживают положительную оценку.
Согласно изменениям, внесенным Законом №405-ФЗ от 06.12.2011, теперь в договоре о залоге, содержащем условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или условие о порядке реализации заложенного имущества на основании решения суда, могут быть предусмотрены способ либо несколько способов реализации заложенного имущества, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмотрению, в том числе в определенной последовательности или в зависимости от каких-либо иных условий.
Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.
В целом, изменения, внесенные в законодательство о залоге недвижимого имущества, усилили защиту интересов кредиторов. Так, например, ранее взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) могло быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. То есть, обращение взыскания на предмет залога было возможно исключительно при наличии вины (умысла или неосторожности) должника, либо если лицу, не исполнившему или ненадлежащим образом исполнившему обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, не удавалось доказать, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств [2, ст.401].
Согласно новым изменениям в п. 1 ст. 348 ГК ссылка на обстоятельства, за которые должник отвечает, исключена из указанной статьи. Не смотря на то, что статья 401 ГК по-прежнему продолжает действовать, существует вероятность того, что залогодержатели (кредиторы) теперь будут пытаться толковать новую редакцию п. 1 ст. 348 ГК таким образом, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства независимо от того связано ли такое неисполнение или ненадлежащее исполнение с наличием вины должника или влиянием непреодолимой силы.
Однако есть и положения усилившие защиту интересов должников. Так, в соответствии с ранее действовавшей редакцией п. 3 ст. 348 ГК если договором о залоге не было предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускалось при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Согласно новым изменениям систематическим нарушением сроков внесения периодических платежей теперь будет нарушение сроков внесения таких платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Таким образом, теперь систематичность нарушения сроков будет рассчитываться не за любые двенадцать месяцев, а за те, которые предшествовали дате обращения залогодержателя (кредитора) в суд или дате направления залогодержателем залогодателю уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.