Добавлен: 15.05.2023
Просмотров: 308
Скачиваний: 6
В связи с принятием Закона №405-ФЗ от 06.12.2011 претерпел изменения перечень указанных в ст. 55 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» случаев, в которых обращение взыскания на заложенное имущество возможно было только по решению суда. Среди новых случаев, в которых взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда можно назвать:
- заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества;
- имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям;
- право залогодателя на заложенное имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Также были уточнены и подробней раскрыты некоторые случаи, указанные в прежней редакции ст. 55 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в которых взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда. [10, ст.55]
Статья 10 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» была дополнена существенным, на наш взгляд, пунктом 6, который гласит о том, что у случае, если стороны нотариально удостоверили договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, заявителем представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, нотариально засвидетельствованная копия такого договора. Если нотариально удостоверенные копии таких договоров не представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, содержащееся в таких договорах условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не применяется.
Несмотря на то, что из перечня случаев, не допускающих внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, исключен случай, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, обращение взыскания на заложенное предприятие во внесудебном порядке не стало возможным, поскольку ст.73 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо указывает, что обращение взыскания на него возможно только по решению суда.
Среди лиц, имеющих право с 7 марта 2012 года на подачу заявления о государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке или в силу закона, Закон №405-ФЗ от 06.12.2011 назвал нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.
Исключительно положительной оценки, на наш взгляд, заслуживает положение, согласно которому с марта 2012 года решения третейского суда перестают быть основанием для погашения записи об ипотеке. Предшествующая редакция ст. 25 Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускала погашение регистрационной записи об ипотеке на основании решения суда, арбитражного суда и третейского суда о прекращении ипотеки.
Законом №405-ФЗ от 06.12.2011 сокращены и сроки регистрации. Так, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов. Если же ипотека в отношении перечисленных объектов недвижимости возникает на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то государственная регистрация проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов.
Кроме того, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее — «Закон о государственной регистрации прав на недвижимость») дополнен статьей 25.4., которая указывает перечень документов, необходимых для государственной регистрации при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него:
- при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда;
- при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае проведения торгов[20];
- при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае, если торги не проводятся.
Пункт 2 указанной статьи отводит для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в результате обращения залогодержателем взыскания на него не более пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для регистрации.
Важным дополнением в Закон о государственной регистрации прав на недвижимость стала статья 25.5., которой установлено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды. [11, ст.55] Такое дополнение существенно повышает определенность прав приобретателя здания, строения, сооружения или другого недвижимого имущества на земельный участок, занятый указанными объектами недвижимости, при государственной регистрации перехода права собственности на них. До принятия названной статьи права на земельный участок, на котором находится продаваемая недвижимость, переходили к покупателю в силу ст. 552 Гражданского кодекса, но в реестре прав это не отражалось, что создавало неудобство и необходимость доказывать переход прав на земельный участок на основании договора купли-продажи недвижимости со ссылкой на ст. 552 Гражданского кодекса.
Законом №405-ФЗ от 06.12.2011 на нотариусов возложена ответственность за правовую экспертизу документов и законность сделки при государственной регистрации ипотеки на основании нотариально удостоверенных договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона. Нотариус также несет ответственность за действительность иных документов, предоставленных им для государственной регистрации ипотеки. С одной стороны, это, несомненно, положительно скажется на юридической чистоте документов по сделке, а с другой – может существенно осложнить оформление сделки в связи с тем, что нотариусы могут начать предъявлять необоснованно завышенные требования к документам для сделки.
Закон №405-ФЗ от 06.12.2011 внес существенные изменения в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате. Определены условия и порядок совершения нотариусом исполнительной надписи на договоре залога, указаны документы, необходимые для совершения нотариусом исполнительной надписи на договоре залога, а также случаи, в которых нотариус отказывает в обращении взыскания на заложенное имущество.[19, ст.91]
В условиях ожидаемой экономической нестабильности трудно оценить влияние описанных изменений на количественные характеристики рынка кредитования под залог коммерческой недвижимости. Но в целом изменения, внесенные Законом №405-ФЗ от 06.12.2011, должны положительно отразиться на рынке коммерческой недвижимости, поскольку предоставляют кредиторам более гибкие и понятные правила работы и взаимодействия с должниками и залогодателями.
С 1 марта 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по-новому регламентирующий регистрацию и нотариальное заверение различных сделок, заключаемых в отношении недвижимого имущества.
По большинству сделок с недвижимым имуществом регистрации подлежат только права. Договор, подписанный сторонами, считается заключенным с момента подписания, а не с момента государственной регистрации. Тем не менее, ряд федеральных законов по-прежнему сохраняет нормы, которые обязывают производить государственную регистрацию некоторых видов договоров.
Данным законом предусмотрено, что правила о государственной регистрации сделок по продаже жилого помещения, предприятия, дарения, об отчуждении недвижимости под выплату ренты не применяются к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года. Исключения, составляют, прямые указания в законе: договор ипотеки и договор долевого участия, о водопользовании. В таких случаях договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Пункт 3 статьи 13 изложен в новой редакции:
«Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом. Государственная регистрация, ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, ипотеки жилых помещений не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.
В случае, если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на земельный участок и ограничений (обременений) этих прав проводится в сроки, предусмотренные для государственной регистрации прав на расположенные на этом земельном участке здания, строения или сооружения и ограничений (обременений) этих прав.
Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимого имущества при одновременном приеме заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации таких договора и перехода права, проводится в указанные в настоящем пункте сроки, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором».
Итак, общий срок регистрации прав остался прежним – 30 дней.
Ипотека жилых помещений и раньше регистрировалась в течение 5 рабочих дней, здесь ничего не изменилось. А вот срок регистрации ипотеки нежилых объектов и земельных участков сокращен с 30 календарных до 15 рабочих дней. Это, конечно, плюс. Кроме того, официально теперь можно сократить срок регистрации ипотеки по нежилым помещениям и земельным участкам, оформив договор ипотеки нотариально. Вопрос в том, сколько это будет стоить и какие документы нужно будет собрать для нотариуса, ведь ответственность за экспертизу документов, представляемых на регистрацию по нотариально удостоверенным сделкам, теперь лежит на нотариусе (ст. 31 ФЗ).
Абзац второй пункта 1 статьи 16 изложен в следующей редакции:
«В случае, если право возникает на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. В случае, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, нотариус может совершить нотариальное действие по подаче заявления о государственной регистрации права. Такое заявление может быть подано помощником нотариуса. Если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя». [18]
К нотариальным действиям отнесена подача заявления о государственной регистрации в Росреестр помощником нотариуса. Кроме того, регистрация может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя. Основная проблема регистрации прав на основании судебного решения сейчас состоит в том, что Росреестр направляет запрос в суд на предоставление заверенной копии судебного решения, хотя заявитель представляет на регистрацию целых две заверенных судьей копии решения. Запросы в суде обычно теряются, поэтому регистрацию приостанавливают минимум на месяц. Сможет ли ускорить регистрацию требование судебного пристава-исполнителя? Сначала нужно получить исполнительный лист, потом попасть на прием к приставу.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итоги проведенному исследованию, можно сделать следующие выводы, касательно результатов решения поставленных в работе задач:
1. Были проанализированы правовые основы ипотеки.
2. Исследовано часть экономических основ, соприкасающихся с ипотекой, в частности – особенности схем жилищного кредитования.
3. Выявлены и обобщены современные тенденции развития ипотеки и, в частности, ипотечного жилищного кредитования на федеральном и региональном уровнях.
4. Проанализированы результаты практических решений в области ипотечного законодательства наиболее актуальных вопросов ипотеки через призму сложившейся отечественной практики функционирования ипотечных отношений, в части принятия поправок и новых нормативно-правовых актов.
5. Обозначены основные проблемы развития ипотеки в России, а также наиболее приемлемые, по мнению автора, в настоящее время пути их решения.
В обиходе зачастую под термином «ипотека» подразумевается ипотечный кредит. Между тем слово «ипотека» хотя и употребляется обычно в сочетании со словом «кредит», имеет и самостоятельное значение. По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог служит средством обеспечения исполнения обязательства заемщиком перед кредитором. При не возврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Однако такое определение ипотеки является неполным. Им нельзя ограничиться, поскольку ипотека предполагает не только залог имущества, представляет собой целостную юридически правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние его расчетов с кредиторами за указанные имущества.