Добавлен: 15.05.2023
Просмотров: 307
Скачиваний: 6
Исходя из нормы ст.334 ГК РФ, основная особенность правоотношений, возникающих при законной ипотеке в отличие от договорной, заключается в юридическом составе, лежащем в основе правовых конструкций. Согласно ст. 10, 11 ФЗ «Об ипотеке» права залогодержателя возникают с момента заключения договора залога, который считается заключенным с момента его государственной регистрации. Следовательно, правоустанавливающее и определяющее значение для договорной ипотеки имеет государственная регистрация. Законная же ипотека, напротив, считается установленной при наступлении указанных в Законе обстоятельств. Например, п.1 ст.587 ГК РФ устанавливает, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика таковой приобретает право залога на это имущество. [33] Следовательно, для законной ипотеки государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера (правоустанавливающее значение имеет сделка, по которой происходит переход права). [28, с.21-24]
Также примерами возникновения ипотеки в силу закона являются правоотношения из договоров пожизненного содержания с иждивением, при покупке недвижимости в кредит (в том числе с рассрочкой платежа), при приобретении жилья за счёт кредита банка.[5]
Относительно возникновения ипотеки по договору необходимо указать, что в законодательстве предусмотрены особые требования как к форме договора, так и к его содержанию. В силу важности условий каждого конкретного договора об ипотеке необходимо раскрыть основные из необходимых условий, которые должен содержать договор исходя из требований соблюдения общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений ФЗ «Об ипотеке». Содержание договора об ипотеке включает существенные, обычные и случайные условия.
Первоочередное значение для сторон договора об ипотеке имеет достижение соглашения по всем существенным условиям названного договора, как того требует п.1 ст.432 ГК РФ. К существенным условиям договора, относятся условия, соответствующие п.1 ст.432 ГКРФ:
1) условия о предмете договора;
2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные;
3) условия, необходимые для договоров данного вида;
4) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение [2, ст.432].
Необходимыми, а, следовательно, и существенными для конкретного договора считаются те условия, которые выражают его природу и без которых он не может существовать как данный вид договора.
Существенными считаются также и те условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Потребность в таких договоренностях возникает тогда, когда есть соответствующее условие, которое не оговорено в законе или другом документе, а также в явном виде природу этого договора не выражает.
Условия договора об ипотеке, являющиеся существенными в силу закона и общими для всех договоров об ипотеке, определены пп.1, 2, 4 ст.9 ФЗ «Об ипотеке». К таковым относятся: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. [10, ст.9]
П.2 ст.9 ФЗ «Об ипотеке» говорит, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.[32, с.6]
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст.67 ФЗ «Об ипотеке» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества.
При указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания его возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Согласно п.6 ст.9 ФЗ «Об ипотеке», если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке.
Случайными называют такие условия, которые изменяют либо дополняют обычные условия договора. Их особенность состоит в следующем:
- решение о включении данных условий в договор принимается сторонами;
- наличие или отсутствие рассматриваемых условий не влияет на действительность договора;
- условия приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текст договора;
- отсутствие случайного условия лишь тогда влечет за собой признание конкретного договора незаключенным, если заинтересованная сторона докажет, что она требовала согласования данного условия, в противном случае договор считается заключенным и без случайного условия.
Относительно прав и обязанностей сторон необходимо отметить следующее. Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество всегда остаётся у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.[44, с.50]
С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотеки.[13]
При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать его ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что называется нормальным износом. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:
- застраховать за свой счёт заложенное имущество от рисков утраты и повреждения;
- принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательства и требований со стороны третьих лиц;
- поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести все расходы по содержанию этого имущества, а также производить его текущий и капитальный ремонт;
- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества [2, ст.343];
- истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. [10, ст.33]
На залогодателе лежит риск случайной гибели или повреждения имущества – предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором. [2, ст.334]
Поскольку предмет залога остаётся у должника, обязанности залогодержателя ограничены.
Залогодержатель вправе:
- проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, в том числе, если оно передано во владение третьих лиц [10, ст.34];
- требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки;
- требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки [10, ст.35].
При предъявлении третьими лицами к залогодателю иска о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодержатель имеет право участвовать в деле. В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет её, залогодержатель вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и требовать от залогодателя возмещения понесённых в связи с этим необходимых расходов. Он также имеет право, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя. [10, ст.33]
При залоге права аренды на недвижимое имущество в договоре о залоге прав отражаются дополнительные права и обязанности сторон. В частности, залогодатель должен своевременно вносить арендную плату, а залогодержатель вправе требовать в суде перевода заложенного права на себя, если залогодатель не исполняет свои обязанности.
Залогодержатель имеет право требования от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, даже и в том случае, если предмет залога погиб или повреждён либо право собственности или хозяйственного ведения на него прекращено, и залогодатель в разумный срок не восстановил его или не заменил другим равноценным имуществом. Замена предмета залога допускается только с согласия залогодержателя, если законом или договором об ипотеке не предусмотрено иное. [9, ст.8]
1.2. Особенности залога отдельных видов недвижимого имущества
Особенности ипотеки земельных участков.
Исходя из положений ФЗ «Об ипотеке» относительно земельных участков не допускается ипотека:
- земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п.1 ст.63 ФЗ «Об ипотеке»);
- части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п.2 ст.63 ФЗ «Об ипотеке»)
В Архангельской области и г. Архангельске максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения:
- крестьянского (фермерского) хозяйства – 50,0 гектара;
- садоводства; огородничества; животноводства; дачного строительства– 0,20 гектара.
Минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения:
- крестьянского (фермерского) хозяйства – в размере земельной доли, установленной органами муниципального образования при приватизации сельскохозяйственных организаций;
- садоводства – 0,04 гектара;
- огородничества; животноводства – 0,02 гектара;
- дачного строительства – 0,06 гектара.[6]
Не подлежат ипотеке сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется (ст.69 ФЗ «Об ипотеке»).
Могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).
Ипотека земельных ресурсов из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности. Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.[30, с.144-148]