Файл: Общие положения, касающиеся института ипотеки.pdf

Введение

С введением нового Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» появился определенный новый правовой механизм, позволяющий урегулировать данную область правоотношений. Появление данного института – это некое внешнее выражение развивающихся рыночных отношений в Российской Федерации.

Как и любой способ обеспечения обязательств ипотека направлена на то, чтобы уменьшить риски кредитора в обязательственных правоотношениях, а в случае его нарушения, позволить смягчить негативные последствия нарушения обязательств. Ипотека носит акцессорный характер, поскольку возникает тогда, когда имеется основное обязательство.

Однако, несмотря на 20 лет принятия данного закона, остается множество проблем в практическом применении данного института. Более того, в современных реалиях ипотека является достаточно популярным способом обеспечения обязательств при приобретении недвижимого имущества, что и обусловило актуальность данного курсового исследования.

Объектом курсового исследования являются совокупность процессов, явлений, отношений, закономерностей, связей общественных отношений в сфере залога недвижимого имущества в Российской Федерации.

Предметом исследования является нормативные акты, доктринальные положения, а также судебная практика в сфере, касающейся практики применения положений о залоге недвижимого имущества.

Целью исследования является анализ проблем, связанных со становлением института ипотеки в Российской Федерации, практики правоприменения данного института.

Задачами курсового исследования являются следующие:

• рассмотреть сущность и виды залога недвижимого имущества;
• проанализировать этапы становления ипотеки в Российской Федерации;
• ознакомиться с природой залоговых правоотношений;
• рассмотреть подробно основные положения о договоре ипотеки;
• проанализировать положения законодательства, касающиеся залога недвижимого имущества;
• ознакомиться с судебной практикой по вопросу курсового исследования.

Методологическую основу исследования составляют такие общенаучные методы, как анализ, синтез, индукция, дедукция, абстрагирование, конкретизация, аналогия и моделирование.

Теоретическую основу исследования составляют труды Ю.Барона, Шеметовой Н.Ю., Забродиной И.А., Шеломенцевой Е.А., Хвостова В.М., Э. Аннерса, Мейера Д. И., Лепехина И.А., Шершеневич Г.Ф., Шелкова О.В., Битерякова А.В., Рогачева В.В., Щетинина Я.В., Цылиной Г.А., Вишневского А.А., Медведева Д.А., Киселева А.А., Щенниковой Л.В., Кулакова В.В., Чижовой О.В., Кожиной Ю.А., Евдокимова Е.А.

Эмпирическую базу составляет судебная практика по вопросам оказания социальной поддержки граждан Российской Федерации.

Структура данной курсовой работы представляет две главы по три параграфа в каждой.

1. Общие положения, касающиеся института ипотеки

1.1. Становление и развитие залогового права

Залог, являясь гражданско-правовым институтом имеет достаточно длительную историю развития. Анализ научной литературы показывает, что залог возник одновременно с институтом частной собственности.

Еще в Древнем Вавилоне в VI веке до нашей эры, которые выдавали ссуды под залог ценностей. В Древней Индии самый известный источник Законы Ману, II век до нашей эры, также содержал в себе отдельные положения, регулирующие право залога^[1].

Достаточно широкое распространение получило залоговое право в Древнем Риме. И это не удивительно, поскольку именно в Древнем Риме особо активно развивалось право собственности и активно происходило становление регулирования экономических отношений.

Залоговое право представляло собой особый вид реального кредита^[2]. Всего существовало два вида кредита – личный и реальный. В случае, если кредитор уверен на основании своего собственного сложившегося мнения о том, что должник выполнит свои обязательства, то имеется в виду личный кредит. Если же должник обеспечивает исполнение обязательства иным имуществом, то речь идет о реальном кредите.

Также достаточно высокой степень развития прав и свобод личности были присущи античному миру, именно там исследуемый нами институт приобрел наиболее завершенную на тот момент форму. «В Древней Греции (в данном случае следует оговориться, что мы рассматриваем Афинское государство: его законодательство было наиболее разработанным среди других античных полисов) собственность могла быть совместной (государственной, храмовой, общественной) и частной»^[3].

Сам же «термин «ипотека» впервые появился в Древней Греции в начале VI в. до н.э. и обозначал в то время форму ответственности, которую должник нес перед кредитором. В римском праве также по мере развития гражданского оборота были определены правила, гарантирующие выполнение обязательств»^[4].

«Первоначальной формой залога являлась фидуция (fiducia cum creditore), которая представляла собой передачу в собственность кредитору вещи в обеспечение обязательства. Долг обеспечивался личностью должника, которому грозило рабство, или распространяться на орудия труда. «Условие, что при своевременном возврате долга предмет залога возвращается должнику, не всегда соблюдалось. Заложенное имущество переходило в собственность кредитора, который мог возвратить его должнику после исполнения договора либо продать по своему усмотрению третьим лицам, отказавшись от денежного требования. Такой вид ответственности не представлял выгоды для залогодателя, т.к. отсутствовали правовые гарантии возврата предмета залога. Сделка основывалась на доверии, и справедливые интересы должника могли быть защищены лишь общественным мнением и моралью»^[5].

«Следующей формой залога является пигнус (pignus) - в отличие от фидуции кредитор получал вещь не в собственность, а во временное владение, пока должник не вернет долг. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику. Иногда в договоре пигнуса присутствовало условие, что в случае несвоевременной уплаты предмет залога переходит заимодавцу»^[6].

У фидуции и пигнуса были следующие недостатки: при незначительности долга кредитоспособность предмета залога (если его стоимость была значительно выше) считалась исчерпанной, кроме того, при передаче кредитору имущества в залог должник лишался доходов от этого имущества, в связи с чем терял возможность погасить долг.

Для устойчивости развития института залогового права не хватало следующих условий:

1. Чтобы залог не сопровождался непременной передачей заложенной вещи кредитору;

2. Чтобы кредитор получил абсолютное право на заложенную вещь для виндикационной защиты^[7].

Такое право складывалось постепенно и сложилось на основании претерского эдикта, получив название hypotheca^[8].

Стоит заметить, что ипотека возникла там, где объектом залога являлось не недвижимость, а сельскохозяйственный инвентарь.

Арендодателю выдавалось закладное свидетельство, согласно которому в случае неисполнения обязательства должником, арендодатель был вправе захватить владение ввезенным на его участок инвентарём^[9].

Так, ипотека образовалась в двух основных формах:

- право удержания;

- право распоряжения.

Но и другие формы ипотеки также продолжали функционировать. По-прежнему сохранился пигнус, который применялся в основном к движимым вещам.

Также и остался договор fiducia. «Значение его заключалось в том, что появились особые обязательственные иски для защиты отношений, возникающих из него. Залогодатель получил определенное право для того, чтобы требовать обратно возвращения своей собственности в случае исполнения договора, а залогодатель получил право требовать возмещения издержек и убытков, которые он понес из договора фидуции»^[10].

Стоит отметить, что залоговое право в отношении недвижимости было достаточно слабым «коммерческим звеном в коммерческой деятельности римского общества, в рамках которой так и не удалось приспособить свои правовые нормы к требованиям финансово-кредитной системы той эпохи»^[11].

Стоит перейти к рассмотрению вопроса становления и развития ипотеки в отечественном праве.

До XV века исключительной формой залога в отечественном праве являлся залог личности (закуп). Об этом говорится в «Правде детей Ярославовых», где закупу давалось следующее толкование: «им считался заложившийся человек, службою рассчитывающегося с верителем»^[12]. Ранее это был один из самых популярных способов закрепощения крестьян.

Упоминания об ипотеке имеются и в Псковской Судной грамоте^[13] 1467 г. «В ней, наряду с давно уже существовавшим личным способом взыскания, появляется имущественное взыскание. Спор о владении какой-либо недвижимостью решался в суде на основании показаний соседей или имеющихся письменных документов на землю»^[14].

Также ипотека упоминается и в Соборном уложении 1649 г. «В соответствии с ним залоговое право представляет собой отношение дополнительное, обусловленное существованием основного обязательственного отношения»^[15].

В Уложении было закреплено правило о том, что предметом залога могло быть только то имущество, которое принадлежало должнику на праве собственности. Если имущество находилось в общей собственности, то для его залога требовалось согласие всех участников общей собственности. Большой интерес представляет также и положение о форме договора залога, под которой понимались письма свидетелей, а также такое действие, как облачение в крепостную форму^[16].

В начале XVIII века стала возрастать потребность в кредитах. Указ от 1 августа 1737 г., создал новую систему залогового права в России. «Суть ее в том, что в отличие от ранее установленной практики залогодержатель получал в обеспечение обязательства не саму вещь, а только право на заложенную вещь, в силу которого он мог требовать удовлетворения из суммы за продажу залога. Такое залоговое право обеспечивало исполнение по обязательству перед кредитором, не стесняя залогодателя, который оставался владельцем вещи и при своевременном и полном исполнении обязательства оставался ее собственником»^[17].

В результате этого в 1744 г. Указ от 1 августа 1737 г. был отменен ввиду того, что «многие, дав деньги, после записанных в закладных сроках ни денег, ни закладного недвижимого имения не получают»^[18].

Исходя из ранее изложенного можно выделить несколько основных признаков ипотеки того времени:

- «В отличие от зарубежных стран, где предметом ипотеки преимущественно была только земля, в России, как правило, имения передавались в залог вместе с крепостными душами. Это было связано с господством до 1861 г. крепостного права как сохранявшегося пережитка феодализма»^[19].

- Кредиты, обеспеченные залогом недвижимости, повсеместно использовались помещиками на неотложные нужды и не направлялись, как правило, на приобретение недвижимости, строительство, развитие сельского хозяйства и т.д.

- Отсутствие кодификации и разбросанность ипотечных норм в различных законных и подзаконных актах.

Стоит сказать, что к XX веку в России была сформирована система кредитования под залог недвижимости, которая была организована на достаточно высоком уровне и имела хорошее законодательное обеспечение.

«С начала 70-х годов XIX столетия в России действовали 11 акционерных ипотечных банков»^[20]. Ипотека была достаточно распространена и все больше крепла на общем фоне кризиса. «За все время существования залоговой кредитно-финансовой системы в дореволюционной России только один ипотечный банк прекратил свою работу»^[21].

Революция 1917 г. была потрясением не только государственного строя России, но и также потрясением в сфере экономики и жилищной политики. Советские банки были вынуждены переходить на новые формы работы, но тем не менее опыт дореволюционных банков был заимствован. Ипотека продолжала существовать. «Например, в Постановлении Экономического совета при СНК СССР от 26 апреля 1939 г. № 386 «О порядке кредитования индивидуального жилищного строительства рабочих и служащих»^[22] сам термин «ипотека» отсутствовал, однако в основе лежали правила и принципы кредитования, обеспеченного залогом недвижимости (ипотекой), существовавшие в дореволюционной России.