Файл: Общие положения, касающиеся института ипотеки.pdf

Такое понятие ипотеки получило развитие в отношении и конкретных объектов недвижимости. Так Ю.А. Кожина под договором ипотеки жилых помещений понимает «соглашение залогодержателя (кредитора по основному обязательству) и залогодателя (должника или третьего лица) об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении жилого помещения, являющегося предметом договора ипотеки»^[44].

Сфера ипотеки имеет весьма обширный характер. Она может быть установлена в обеспечении кредитного договора, договора займа, купли-продажи, аренды и иных обязательственных правоотношений.

Залогодателем может быть как сам должник по обязательству, так и третье лицо, не участвующее в обязательстве. Также залогодателем может быть как собственник вещи, так и лицо, обладающее правом хозяйственного ведения. Закон не содержит ограничений относительно субъектного состава.

Предмет ипотеки представляет собой объекты недвижимости, на которые в соответствии с договором устанавливается ипотека. Права же на объект недвижимости, на который устанавливается ипотека, должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки перечислено ФЗ «Об ипотеке» и включает в себя:

1) «земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также земель сельскохозяйственных угодий, крестьянских (фермерских) хозяйств. Также не допускается ипотека части земельного участка, если ее площадь менее установленного субъектом минимального размера земельного участка;^[45]

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

6) машино-места»^[46].

Существенные условия по договору ипотеки прописаны в ФЗ «Об ипотеке». Такими условиями являются:

- предмет ипотеки, который определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.

- его оценка, которая определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований Федерального закона «Об ипотеке», и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

- существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оно должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Также возможно еще одно дополнительное существенное условие в случае, если условия предусматривают обеспечение исполнения основного обязательства, подлежащего исполнению по частям. В таком договоре должны быть указаны сроки или периодичность подлежащих внесению по исполнению основного обязательства платежей и размеры этих платежей, либо же определяющие размер условия^[47].

Остановимся на спорах, связанных с существенными условиями договора ипотеки. Для начала рассмотрим п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90. «При указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке»^[48].

Суть дела такова, что в договоре стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. При этом суд установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации положения Закона Российской Федерации «О государственной пошлине», действовавшего в момент заключения договора об ипотеке. Данное положение предусматривало, что при определении размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий нотариусами стоимость жилого дома, квартиры, дачи, гаража и иных строений, помещений, сооружений определяется органами технической инвентаризации, а в местностях, где инвентаризация указанными органами не проведена, - органами местного самоуправления или страховыми организациями. Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной.

Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки.

Стоит отметить, что изменение существенных условий кредитного договора (срок исполнения обязательства, его размер), в отсутствие соглашения сторон о внесении в договор об ипотеке изменений, само по себе не является основанием для прекращения залога^[49]. Например, исходя из Определения ВАС РФ от 06.12.2013 № ВАС-13910/10 по делу № А40-116341/09-10-624^[50], следует, что при увеличении размера требований по основному обязательству залог продолжает обеспечивать обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения, если стороны договора о залоге не пришли к соглашению о том, что при увеличении размера требований по основному обязательству на согласованную залогодателем и залогодержателем сумму залог обеспечивает обязательство должника в увеличенном в согласованных пределах размере (ст. 337 ГК РФ). При продлении срока основного обязательства залог продолжает обеспечивать обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения^[51].

Стоит отметить, что «в соответствии с п. 2 ст. 336 ГК РФ допускается залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем. Кроме того, согласно абз. 2 п. 2 ст. 339 Кодекса в договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида. В таком случае договор залога будет распространяться и на будущее имущество залогодателя, соответствующее характеристикам, содержащимся в договоре залога. Более того, ст. 357 ГК РФ предусматривает возможность залога товаров в обороте, при котором залогодатель вправе изменять состав и натуральную форму заложенного имущества, т.е. залог товаров в обороте также предполагает возникновение залога и в отношении имущества, которое залогодатель приобретет в будущем»^[52].

В отношении договора ипотеки законодатель установил достаточно сложную процедуру оформления. «Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации»^[53]. При несоблюдении формы договора ипотеки, договор считается незаключенным. В силу такой договор вступает с момента государственной регистрации.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Рассмотрим один из примеров из судебной практики, а именно Апелляционное определение Московского городского суда от 24.04.2013 по делу № 11-17022^[54]. АКБ «Национальный залоговый банк» ОАО обратился в суд с иском к гражданину Н.С. о признании договора залога недействительным, применении последствий недействительности договора, аннулировании государственной регистрации ипотеки квартиры.

Требования мотивированы тем, что вступившим в законную силу решением суда удовлетворены требования АКБ «Национальный залоговый банк» ОАО о взыскании задолженности по кредитному договору, обязательства по которому были обеспечены как договорами поручительства, так и заключенным ответчиками договором залога. Поскольку решение суда не исполнялось, истец просил обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество и установить его начальную продажную цену с торгов исходя из представленной им рыночной оценки саморегулируемой организации.

Н.С., не признавая иск, предъявил встречный иск к АКБ "Национальный залоговый банк" ОАО о признании указанного договора залога недействительным, применении последствий недействительности договора, аннулировании государственной регистрации ипотеки квартиры.

В обоснование заявленных требований Н.С. указал, что должник по кредитному договору - ООО «Родник-Знаний», генеральным директором которого он являлся, признан банкротом на основании определения Арбитражного суда г. Москвы от 6 сентября 2011 года, а потому требования АКБ «Национальный залоговый банк» ОАО, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества ООО «Родник-Знаний», считаются погашенными. Соответственно, не имеется оснований для погашения долга ООО «Родник-Знаний» за счет заложенного имущества.

«Суд пришел к выводу, что правовых оснований для удовлетворения требования одного из залогодателей о признании договора залога недействительным не имелось. При этом суд счел несостоятельным довод залогодателя о том, что обращение взыскания на заложенное имущество - квартиру не допускалось в силу п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке, в соответствии с которым часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. По мнению суда, залогодатель ошибочно отождествлял понятия «часть неделимой вещи» и «доля в праве собственности на общее имущество». Последнее регулируется положениями ст. 7 названного Закона. В силу п. 2 указанной нормы участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В спорном случае в ЕГРП (в настоящее время – ЕГРН) было зарегистрировано право собственности залогодателей на заложенную квартиру - по 1/2 доле за каждым, а предметом залога являлась не часть жилого помещения, а доля в праве собственности на него»^[55].

Среди прав и обязанностей сторон по договору ипотеки можно сгруппировать и выделить основные из них. Для начала рассмотрим правовой статус залогодателя.

Залогодатель обязан:

- «страховать заложенное имущество в полной его стоимости;

- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ);

- сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности^[56] (ст. 342 ГК РФ);

- залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 334 ГК РФ);

- При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле (п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке);

- пункт 2 ст. 33 Закона предписывает, что в указанных выше случаях залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные ст. 12 ГК РФ^[57];

- закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 Закона);

- залогодатель, заключив последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предыдущим ипотекам»^[58].

Права залогодателя заключаются в следующем:

- «пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога;

- отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога;

- завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны^[59];

- в любое время до продажи предмета залога прекратить на него обращение взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство;

- в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное;