Файл: Общие положения, касающиеся института ипотеки.pdf

В Гражданском кодексе РСФСР от 31 октября 1922 г. «залог определялся как право требования, позволяющее кредитору, в случае невыполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить преимущественно перед другими кредиторами удовлетворение из ценности заложенного имущества. Залогодателем мог быть лишь собственник заложенного имущества. В качестве предмета залога могло выступать всякое имущество, не изъятое из оборота, в том числе долговые требования и право застройки»^[23].

В 1930 г. был отменен коммерческий кредит, залог на время перестал существовать^[24]. Для командная экономика СССР и РСФСР не было необходимостью сохранять частноправовые механизмы, и, как следствие, законодательство в этой сфере не особо активно развивалось^[25].

Таким образом, в советский период отсутствовали какие-либо объективные предпосылки для развития залога в целом, в связи с чем этот древнейший институт гражданского права имел в нашей стране долгое время «скорее ритуальное значение, сопровождая наиболее примитивные акты обмена»^[26].

Лишь в 1991 г. на законодательном уровне вновь появилось понятие недвижимости. Вновь появилось понятие ипотеки. В 1992 г. был принят Закон «О залоге». Этот момент можно считать основой для развития современного института ипотеки в гражданском праве, который будет далее рассмотрен в последующих параграфах.

Таким образом, мы увидели, что институт ипотеки имеет достаточно длительную историю своего становления, начавшуюся еще в Древнем Риме. Несмотря на это он до сих пор остается достаточно популярным и преследует те же самые цели, для которых создавался данный институт.

1.2 Правовая сущность ипотеки (залога недвижимости)

Для того, чтобы разобраться в понимании ипотеки в Российском законодательстве, стоит проанализировать институт ипотеки в зарубежном праве.

Германское Гражданское Уложение устанавливает следующее понятие ипотеки: «Ипотека – это право залога, в соответствии с которым ипотечному кредитору предоставляется право использования обремененного земельного участка в целях удовлетворения своего требования»^[27]. Это может быть достигнуто путем принудительной продажи земли с торгов, либо путем установления принудительного управления. Часть земельного участка, находящегося в долевой собственности, также может быть обременена. Ипотека основывается на требовании, которое в свою очередь может быть будущим или же условным. Ипотека имеет акцессорный характер, то есть действует пока существует основное обязательство^[28].

В Великобритании согласно Закону о собственности 1925 г. ипотечный залог подразумевал под собой предоставление имущества для обеспечения долга. Ипотека возможна в отношении земли, движимого имущества, прав на имущество и может выражаться в обременении любого интереса в любом имуществе. «По общему правилу, если право распоряжения имуществом или интересом передается другому лицу для обеспечения денежного обязательства, то данное имущество или имущественный интерес считается переданным в ипотечный залог»^[29].

Ипотека в Великобритании бывает двух видов – основанная на общем праве и основанная на праве справедливости. Первый тип представляет собой передачу залогодателем залогодержателю права собственности на какое-либо свое имущество под условием. Такая ипотека земли должна совершаться посредством составления ипотечного акта (закладной). Ипотека земли, наследуемой без ограничений, может передаваться на определенный срок путем установления обременения, который необходимо указать в ипотечном акте.

Ипотека, основанная на праве справедливости, - это договор, создающий обременение имущества, который не влечет передачи залогодержателю титула или интереса, основанных на общем праве. Такое обременение наделяет кредитора правами, основанными на нормах права справедливости, в чем и заключается отличие данной ипотеки от ранее рассмотренной. Любое имущество может быть предметом залога в Великобритании.

Перейдем к рассмотрению законодательного закрепления понятия залога в законодательстве России. Понятие залога содержится в статье 334 Гражданского кодекса^[30]. В данное статье залог определяется следующим образом: в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество. Такое определение содержалось и в ч. 1 данного пункта в прежней редакции, но в ней не упоминалось о случае ненадлежащего исполнения должником соответствующего обязательства (говорилось только о случае неисполнения обязательства). Кроме того, ранее указывалось, что залогодержатель имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными законом^[31].

Как видим, указанная статья ставит абсолютное равенство между залогом недвижимости и ипотекой. Однако устанавливает, что положения гражданского кодекса применяются в случае, если иное не урегулировано специальным законом.

Законодательство выделяет два вида ипотеки - законная и договорная ипотека. Однако мировая практика различает три вида ипотеки: законная, судебная и договорная^[32].

Стоит рассмотреть понятие ипотечной системы. Составляющее этого понятия можно разделить на несколько аспектов:

- законодательство, регулирующее оборот недвижимости;

- организации, обслуживающие этот оборот.

Весьма развитую ипотечную систему содержит в себе законодательство Германии. Главным ее преимуществом является то, что она гарантирует несомненность юридических значимых действий, имевших место в отношении недвижимости. При такой системе заинтересованные лица могут не опасаться, что сделку в будущем признают недействительной^[33].

Также выделяют основные принципы ипотечной системы, а именно:

- Принцип специальности. В Поземельную книгу заносят записи о правах касающиеся определенного имущества. Записи могут вноситься по имени собственника и по названию недвижимости.

- Принцип обязательности. Данный принцип состоит в том, что права на объект обязательно подлежат внесению в поземельную книгу.

- Принцип гласности (публичности). Означает доступность книг всем лицам, кто изъявил желание ознакомиться с ними.

- Принцип старшинства. Он означает, что внесенные в книгу залоговые права осуществляют в порядке времени их внесения.

- Принцип достоверности. Означает, что органы, которые ведут Поземельные книги при внесении записи в нее должны проверять законность акта, который устанавливает права на недвижимость.

Как видим, данные принципы очень приближены к принципам регистрационной системы России. Однако крайне различна степень их реализации.

Рассмотрим теперь более детально понятие ипотечного правоотношения. Л.Б. Лазаренко дает следующее понятие ипотечным правоотношениям: «Под ипотечными правоотношениями понимают юридическую связь между залогодателем и залогодержателем, возникающую в силу юридического факта – залога недвижимости, выражающаяся в наличии у субъектов корреспондирующих друг другу субъективных прав и обязанностей, в силу которых залогодержатель в случае неисполнения должником основного обязательства получает право получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами»^[34].

Таким образом, данное определение четко акцентирует внимание на связи между участниками данного правоотношения. Данная связь наиболее ярко проявляется при ограничении прав на заложенную вещь. Такое возникновение залога ставит кредитора относительно предмета залога в исключительное положение по отношению к иным кредиторам должника. Можно даже сказать, что кредитор обладает правами достаточно близким к вещным правам.

Такое право заставляло многих специалистов цивилистики относить залоговое право к вещным правам. Такой позиции придерживались И.В. Новицкий и И.С. Перетерский в своем учебнике по римскому праву^[35].

По мнению Л.В. Щенниковой институт ипотеки занимает промежуточное состояние между вещными и обязательственными правами^[36]. Также обращал внимание на данный вопрос и комплексную сущность правового института ипотеки Кулаков В.В., который говорил о том, что ипотека содержит в себе «органическую совокупность вещных и обязательственных полномочий»^[37].

Для того, чтобы определить вещно-правовую природу данного института, следует выделить признаки вещного права, а именно:

- объектом вещного права является вещь, над которой субъект осуществляет свое господство;

- господство над вещью осуществляется непосредственно, без привлечения иных субъектов гражданских отношений для реализации права;

- вещные права являются по своей природе абсолютными правами, в связи с чем предполагается их полная защита от действий третьих лиц и реализуются они в безусловном следовании за субъектом вплоть до передачи его права иному лицу (право следования)^[38].

Можно заметить, что законодательно закреплен только третий признак. В отношении остальных имеются достаточно противоречивые точки зрения, однако, на наш взгляд отсутствует именно второй признак для того, чтобы назвать ипотеку вещным правом.

Таким образом, мы рассмотрели правовую сущность института ипотеки и определили, что Ипотека представляет собой гражданско-правовой институт, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество.

Также мы рассмотрели сущность данного института и выявили, что институт ипотеки имеет как обязательственную природу, закрепленную законодательно, так и вещно-правовую природу, однако, на наш взгляд, нельзя однозначно сказать о том, что ипотека – это вещное право, поскольку оно не соответствует одному из признаков вещного права, а именно признаку осуществления собственных прав без реализации прав третьих лиц. О сущности же договора ипотеки и практической значимости данного института мы будем говорить уже в следующих параграфах.

2. Актуальные проблемы договора ипотеки (залога недвижимости)

2.1. Предмет и содержание договора ипотеки

Возникновением рыночных отношений возникла потребность общества к урегулированию отношений, и главным инструментом достижения данных целей послужил именно договор. Д.И. Мейер говорил: «Каждое отдельное лицо нуждается в силах других лиц, но зато и само должно предоставлять им свои силы: только при взаимности услуг, только при мене имущественных средств возможно равновесие между равновесие между потребностями и средствами к их удовлетворению»^[39].

Законодателем дано понятие договора следующим образом: «Договором является соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или же прекращении гражданских прав и обязанностей»^[40].

Рассматривая правовое регулирования договора ипотеки законодательством Российской Федерации О.В. Чижова рассматривает «Содержание договора ипотеки, то есть права и обязанности сторон по отношению друг друга»^[41]. Но стоит не согласиться, что содержанием договора можно считать только права и обязанности. На наш взгляд следует также к содержанию договора отнести стороны договора, ответственность и условия того или иного договора.

Содержанием условий договора является совокупность его условий, на которых стороны согласились создавать для себя определенные обязательства. Такие условия имеют свою классификацию, а именно они подразделяются на:

- Существенные;

- Обычные;

- Случайные.

Самыми важными условиями для договора являются именно существенные условия. «Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение»^[42].

Что касается договора ипотеки, то закон говорит о том, что «по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом»^[43].