Файл: Общие положения, касающиеся института ипотеки.pdf

- в случае обращения взыскания на заложенное имущество - земельный участок - сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением;

- если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

а) срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

б) имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества (п. 1 ст. 40 Закона)»^[60].

Права и обязанности залогодержателя можно сгруппировать следующим образом: Залогодержатель обязан:- залогодержатель, которому передано имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования;

- на залогодержателя, которому передано имущество, возложена обязанность, если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества^[61];

- до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества;

- при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию^[62].

Залогодержатель имеет право:

- «проверить по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества;

- требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога;

- требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой или повреждением его;

- потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;

б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога;

в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает;

- потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет выполнено, то обратить взыскание на предмет залога в случаях, предусмотренных законом:

- приобрести по соглашению с залогодателем при объявлении торгов несостоявшимися заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом»^[63].

Таким образом, мы рассмотрели сущность договора ипотеки, проанализировав его с теоретической точки зрения, а именно предмет, форму и содержание договора в целом, а также рассмотрели некоторые спорные моменты на примере судебной практики.

2.2. Основные положения судебной практики, касающиеся залога недвижимости

В данном параграфе будут рассмотрены практические аспекты применения теоретических положений об ипотеке.

Для начала обратим внимание на объект незавершенного строительства в качестве предмета ипотеки. Высший арбитражный суд РФ в своем определении от 09.09.2008 № 8985/08 давал следующее «Объектом незавершенного строительства может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта»^[64].

С.А. Чайковская и Е.В. Смиренская выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства:

1. «наличие прочной связи с землей объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

2. индивидуальная определенность объекта;

3. процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен, законсервирован или окончательно прекращен»^[65].

Судебная практика по поводу данного предмета сводится к следующему: «если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства»^[66].

Стоит также обратить внимание на то, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения^[67].

«Залогодатель обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки части принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения.

В ходе судебного разбирательства учреждение юстиции пояснило, что по условиям представленного ему на государственную регистрацию договора об ипотеке его предметом являлась часть площади в одном складском помещении, принадлежащем залогодателю на праве собственности.

Арбитражный суд отказал в признании отказа учреждения юстиции незаконным. Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены»^[68].

Также следует отметить, что «исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, может быть обеспечено одним договором об ипотеке здания. Если в последующем при уступке кредитором (цедентом) своих прав по одному из этих кредитных договоров третьему лицу (цессионарию) с одновременной уступкой прав по договору об ипотеке стороны не определят очередность, в которой ипотека обеспечивает исполнение должником обязательств перед ними, применяются нормы статьи 46 Закона об ипотеке. Вырученная от реализации предмета ипотеки сумма подлежит распределению между кредиторами пропорционально размерам их требований, обеспеченных ипотекой»^[69].

Напомним, что ипотека может обеспечивать обязательство не только по договору купли-продажи, но и также найма или же аренды. Однако следует учесть тот факт, что «права по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года, могут быть предметом залога. Однако поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки»^[70].

Нельзя не признать, что процедуры обращения взыскания и реализации, опосредующие удовлетворение требований ипотечного кредитора за счет заложенного имущества, представляют собой сложный механизм, состоящий из целого комплекса взаимосвязанных действий, в ряде случаев, допускающих учет воли залогодателя. Так, при судебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки согласие залогодателя требуется: а) при определении начальной продажной цены предмета ипотеки; б) при выборе способа реализации заложенного имущества в допускаемых законом случаях; в) при установлении очередности обращения взыскания и реализации объектов недвижимости, составляющих предмет ипотеки)^[71]. Двенадцатый арбитражный апелляционный суд отметил, что «суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя»^[72].

Стоит учесть, что при переходе прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, от кредитора, выступающего в качестве залогодержателя, к другому лицу по основаниям, указанным в законе, иным чем на основании уступки прав требования, к этому лицу также переходят права по договору об ипотеке. Такое лицо вправе потребовать от учреждения юстиции регистрации перехода к нему прав по договору об ипотеке при представлении документов, подтверждающих переход к нему прав по основному обязательству, обеспеченному этой ипотекой^[73].

Интерес в вопросах ипотеки также представляют процессуальные моменты. «Предъявляемое в арбитражный суд требование об обращении взыскания на предмет ипотеки должно быть оплачено государственной пошлиной как требование неимущественного характера, независимо от того, предъявлено оно одновременно с требованием об исполнении основного обязательства, обеспеченного ипотекой, или позже, и независимо от того, являются ответчиками по этим требованиям одно и то же лицо или разные лица»^[74].

Подводя итог, следует сказать, что несмотря на действие основного закона об ипотеке уже порядка двадцати лет, до сих пор существуют определенные трудности в его применении на практике. Ежегодно различные издания публикуют достаточно обширные обзоры практик, касающиеся залога недвижимого имущества. И это не удивительно, ведь сегодня ипотека пользуется особой популярностью при приобретении недвижимости и порой является единственным способом приобрести в собственность помещение.

Заключение

В заключение можно сделать вывод о том, что гражданское законодательство предусматривает лишь общие положения о залоге как форме обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) содержит более конкретизированные положения, из которых можно сделать вывод о том, что сам залог представляет собой частный случай обязательства, но не имеет самостоятельного значения. По типу залоговое обязательство носит акцессорный характер по отношению к основному обязательству, которое имеется между сторонами договора залога.

Ранее в данном курсовом исследовании нами были поставлены задачи, касаемые ипотеки как института гражданско-правовых отношений.

Мы рассмотреть сущность и виды залога недвижимого имущества, установив, что ипотека представляет собой гражданско-правовой институт, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество.

Также мы выяснили, что институт ипотеки имел место еще в Древнем Риме и Древней Греции, и несмотря на некоторые различия, не утратил своей сущности в целом.

Также мы рассмотрели основные положения о договоре ипотеки, определив существенные условия, предмет договора, форму и основные права и обязанности субъектов данного договора.

Отметим, что существенными условиями по договору ипотеки являются:

- предмет ипотеки, который определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.