Файл: Понятие, историческое возникновение и содержание ипотеки в России.pdf

В римском праве ипотека недвижимого имущества носила вещный характер. Ее предназначением было замещение субъективного права кредитора требовать от должника исполнения его юридических обязанностей правом на чужую вещь, что, по мнению Д.И. Мейера^[15]2, дает наилучшее обеспечение обязательству. В качестве предметов залога римское право рассматривало вещи как существующие, так и будущие, имущество в целом (генеральная ипотека), товары в обороте, права требования. При этом вещи должны были быть отделенными, самостоятельными и не изъятыми из оборота.

Что касается правовой модели залоговых отношений, в римском частном праве можно выделить три основные его разновидности.

В качестве древнейшей формы залога исследователями выделяются фидуциарные сделки (от слова «fides» - доверие), суть которых заключалась в передаче должником по манципации (реальная передача вещи путем обмена ее на цену перед пятью свидетелями при содействии весовщика) предмета залога в собственность кредитора с заключением дополнительного соглашения, предусматривающего возврат вещи в случае своевременного возврата долга. В случае же неисполнения обязательства вещь оставалась у залогодержателя. По мнению И.А. Покровского, данные отношения по своей сущности не являлись залоговыми, а представляли собой продажу вещи с правом ее обратного выкупа^[16]1.

Особенность фидуциарных сделок заключалась в том, что у кредитора, как уже отмечалось выше, возникало право собственности на заложенную вещь, он мог передать ее третьим лицам. Гарантией же ее возврата являлась римская честность, что, по мнению многих исследователей, было недостаточной гарантией возврата предмета залога^[17]2. Основными же недостатками фидуции являлись несоразмерность обращаемого в собственность обеспечения по сравнению с обязательством, а также исключение предмета залога из гражданского оборота, а следовательно, и утрата возможности его использования с целью получения прибыли и быстрейшего погашения долга.

Вторым видом залогового обеспечения обязательств был pignus. Данный вид залога отличался от фидуции тем, что вещь передавалась кредитору не в собственность, а во владение. Первоначально залогодатель не имел права пользоваться заложенным имуществом, однако впоследствии ему было предоставлено право аренды предмета залога. Разновидностью пигнуса была антихреза: по данному договору должник отдавал землю во владение и пользование кредитору, с тем чтобы доходы с нее шли на покрытие процентов по долгу. Pignus имел сходные с fiducia недостатки.

Закономерным шагом стало появление новой формы залога - ипотеки (hipotheka), которая заключалась и обеспечении обязательства путем залога имущества без передачи его кредитору. Таким образом, должник имел возможность заработать необходимые средства для возврата долга, используя свою собственность. Особенностью римского частного права было широкое распространение так называемой генеральной ипотеки, обременяющей в силу закона все имущество лица в обеспечение привилегированных требований, например об уплате налогов^[18]1.

Во многом уникальный путь развития от предполагаемого времени возникновения и до XVII в. прошел русский залог. Первые дошедшие до нас акты о залоге относятся к XIII-XIV вв. Первые же законодательные нормы о залоге появляются в Псковской судной грамоте (конец XIV - начало XV в.), где данному институту посвящено целых десять статей.

В конце XVI - начале XVII в. в России разразился экономический кризис, последствия которого сказались и на развитии залоговых отношений. Удорожание кредита неминуемо повлекло за собой унифицирование способа обращения взыскания. Соборное уложение 1649 г. предусматривает безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора (ст. 196 главы X). Присвоение имущества залогодержателем в случае просрочки можно рассматривать как характерное явление русского залогового права периода XVII в. Уже во второй половине XVII в. в связи с наметившимся экономическим подъемом и усовершенствованием поземельной регистрации необходимость передачи имущества кредитору отпала^[19]1.

Римская республика стала вторым после Греции государством, применившим такой вид обеспечения исполнения обязательств, как ипотека (I в. н.э.). При этом римские цивилисты внесли весомый вклад в дальнейшее формирование института ипотеки. Россия стала своеобразным преемником римской ипотеки (XIII-XIV вв.), хотя и с некоторыми отступлениями и несколько иными путями развития и становления данного института.

В целом институты римской и российской ипотеки достаточно схожи. Первым из них выступает отсутствие в российской ипотеке ответственности личности за неисполнение обязательства, которая по римскому праву возлагалась не только на личность должника, но и в ряде случаев на его ближайших родственников, а исполнение обязательства служило, в свою очередь, основанием для освобождения от личной зависимости (до I в. н.э.). Уже позже в Римской республике залоговое право будет отнесено к особой группе прав на чужие вещи (iura in re aleina). В России ипотека изначально устанавливала в качестве обеспечения исполнения обязательства не личность должника, а его имущество, что характеризует российскую ипотеку как более рациональную и «демократичную». К отличительной черте ипотеки относят и определенную прогрессивность регистрации и учета ипотеки в России, потому как все необходимые записи, составляющие существо залога, вносились в специальные книги, в то время как в римской системе первоначально использовались столбы с надписью о том, что данное имущество, например земля, служит обеспечением претензий. Ставились такие столбы обычно на пограничной меже и, собственно говоря, именно отсюда и произошло само название ипотека (hypotheka - подставка, подпорка)^[20]2.

Если же говорить о правовой сущности содержания российской ипотеки периода XV-XIX вв., то здесь нужно заметить, что рассматриваемая ипотека была близка по своему характеру к римской ипотеке. А.С. Звоницкий указывает, что «в русском залоге абстрактное право собственности никогда не передавалось до срока залогодержателю; поэтому досрочное владение и пользование залогодержателя всегда носило производный условный характер»^[21]1. Характерна в данном случае и общность предметов римской и российской ипотеки - это прежде всего земельные участки.

Общей чертой является и то, что в дореволюционной России применялись характерные для римского права фидуциарные сделки, при которых право собственности на залог возникает у залогодержателя не с момента его установления, а со времени просрочки выполнения обязательства должником.

В дореволюционной юриспруденции одним из наиболее спорных теоретических вопросов применительно к залоговому праву был вопрос о его общем понятии, о том, устанавливает залог (ипотека) вещное право или только обязательственное требование^[22]2.

Возвращаясь к предмету ипотеки, нужно указать, что залог недвижимости в России начал носить массовый характер только в 70-х годах XIX столетия, когда ипотеку стали оформлять уже не только дворяне, но и крестьяне. До этого залог недвижимости, в частности земли, был редкостью, поскольку земли крестьян состояли в общинном пользовании крестьян и были неотчуждаемы, а следовательно, и залог применить к ним было нельзя. Исключением из этого правила можно считать залог движимого имущества с одновременной передачей в залог и недвижимости, например, в случаях с крестьянами - это копны овса, когда с последней в залог передавалась и земля на две души или более. В таком случае кредитор при неисполнении должником своего обязательства имел право не только распорядиться движимым имуществом, то есть овсом, но и недвижимым имуществом - землей, например, засеяв ее или передав вообще в другие руки. Римская ипотека такого распоряжения предметом залога (ипотеки) не знала, поскольку предусматривала изначально реализацию предмета залога с целью погашения долга. Аналогичный порядок позднее был введен и в России.

Еще одной отличительной особенностью российской ипотеки была деятельность специальных кредитных учреждений, аналогов которых римская кредитная система не знала. В России это были Государственный крестьянский поземельный банк (основанный в 1882 г.) и Государственный дворянский земельный банк (основанный в 1885 г.). Первый выдавал денежные ссуды крестьянам для покупки помещичьей земли. Как правило, это были долгосрочные ссуды на срок до 35 лет, и объем последних составлял до 75 % от стоимости приобретаемого имущества, при достаточно высокой процентной ставке 7,5-8,5 % годовых. Сразу стоит оговориться, что в 1896 г. условия кредитования были существенно улучшены, размер ссуды вырос до 100 % стоимости приобретаемой земли, а ставка снизилась до 3,5-4,5 % годовых. В свою очередь, Государственный дворянский земельный банк поддерживал «помещичье» землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд в размере до 100 % оценочной стоимости недвижимого имущества и сроком до 66 лет под 5 % годовых^[23]1.

Таким образом, можно сделать вывод, что система ипотечного кредитования в Российской империи была дифференцирована в зависимости от класса, к которому принадлежит залогодатель, при этом высшие сословия находились в более привилегированном положении (в данном случае нами учитывается объем выдаваемой ссуды по отношению к стоимости недвижимого имущества передающегося в залог, а также размер годовой процентной ставки). Такая градация не была характерна для римской классической ипотеки. Общей чертой российской и римской ипотеки может служить провозглашенный в 1893 г. в России проектом Вотчинного устава порядок признания законности нескольких закладных сделок на одно и то же недвижимое имущество. В Римской республике насчитывалось большое количество видов легальных ипотек, действовавших без согласия сторон. В данном случае речь идет о римских ипотеках по закону (ипотеках императора). К ним относились: ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви, ипотека «фиска» на имущество налогоплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека инвестора на инвестиции. Подобные правовые конструкции ипотеки в России никогда не существовали и не применялись. Россия не только стала преемником большинства римских правовых разработок, касающихся института ипотеки, но и внесла достаточно серьезный вклад в фундаментальное развитие ипотечных отношений, став к концу XIX в. одним из мировых лидеров в данной области. Отечественный дореволюционный опыт долгосрочного кредитования (в частности, под залог земли) явился серьезной основой для создания новых и эффективных ипотечных систем как в американской, так и европейской модели ипотеки.

Советское гражданское законодательство понятия «ипотека» не знало. Залог, как средство обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств, правда, допускался (ст.ст. 192-202 ГК РСФСР 1964 г., п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г.), в принципе не исключался и залог недвижимого имущества (ч. 1 п. 5 вышеупомянутых Основ, ч. 1 ст. 194 ГК РСФСР), хотя сфера применения последнего существенно ограничивалась (ч. 1 ст. 194, ст.ст. 101 и 104 ГК РСФСР), по крайней мере, до введения в действие вышеупомянутых Основ. Однако поскольку административно-командная экономика СССР и РСФСР не особенно нуждалась в частноправовых механизмах, да и оборот недвижимости между гражданами отнюдь не поощрялся, то как залог вообще (исключая ломбардные операции), так и залог недвижимости в частности - не имели широкого применения, и поэтому не были предметом детального законодательного регулирования.

Впервые в послевоенный период понятие «ипотека» появилось в нашем гражданском праве в Законе РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-1^[24]1, а конкретно - ипотеке была целиком посвящена глава 2 раздела 2 этого законодательного акта. Состоящая всего из четырех коротких статей, указанная глава не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений, фактически она содержала лишь определение понятия «ипотека» (ст. 42 вышеуказанного Закона РФ «О залоге»), нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также - о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу (ст. 43 Закона РФ «О залоге»), отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса (ст. 44 Закона РФ «О залоге») и не совсем понятно сформулированную норму о праве залогодателя на досрочное исполнение основного обеспеченного ипотекой обязательства в случае, «если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки» (ст. 45 Закона РФ «О залоге»). Исходя из названия раздела 2 Закона РФ «О залоге» при ипотеке не мог иметь место заклад, т.е. не допускалась передача предмета ипотеки на период действия договора об ипотеке залогодержателю. Кроме того, залог права аренды недвижимого имущества Законом РФ «О залоге» не исключался (раздел 4 данного законодательного акта), но ипотекой такой залог не считался. Во всем прочем, что не было оговорено нормами главе 2 раздела 2 Закона РФ «О залоге», к ипотеке подлежали применению общие правила раздела 1 и главы 1 раздела 2 этого же законодательного акта.

В целом Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-1 был шагом вперед (в смысле регламентации залоговых отношений) по сравнению с ГК РСФСР 1964 г. и вышеупомянутыми Основами, но шагом все же очень недостаточным.

В подведении итога параграфа можно сделать следующие выводы.

На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает со стороны как государства, так и граждан. До принятия Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102- залог недвижимости в не имел широкого .

Появление рынка в условиях экономического и социального РФ с начала 90-х прошлого века актуальным о принятии закона, залоговые операции с , поскольку возникла в формировании правовых средств по интересов кредиторов в отношениях, а также в института - ипотечных ценных , позволяющих создать рефинансирования кредитной системы^[25]1.