Файл: Понятие, историческое возникновение и содержание ипотеки в России.pdf

За время в России существенные шаги по правового регулирования по ипотечному . Центральное место них занимает Гражданский РФ (§ 3 гл. 23 ГК РФ «Залог»), Закон РФ от 29 мая 1992 г. № «О залоге» и закон РФ «Об ипотеке ( недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102- (в последний уже восемь раз изменения). закон РФ «Об ипотечных бумагах» от 11 ноября 2003 г. № 152-^[38]1 регулирует оборот ценных , включая вопросы обязательств по ним. В результате Федерального закона РФ «О системе обеспечения военнослужащих» от 20 2004 г. № 117-ФЗ^[39]2 отдельную получила накопительно-ипотечная для военнослужащих.

На основе можно вывод об отсутствии на уровне базового закона об кредитовании, который определять общее вопросов создания ипотечного , стимулирования ее развития, правовой статус ипотечного кредитования, полномочия власти и органов по отношений в сфере кредитования и ее поддержки. Его принять в время.

Отечественная ипотечного кредитования собой симбиоз и двухуровневой . Если изначально системы шло по пути , то с принятием Федерального РФ «Об ипотечных бумагах» появились двухуровневости системы. развитие ипотечных бумаг недостаточными темпами, что сдерживает развитие кредитования.

Остановимся на проблемных правового регулирования кредитования.

1. Высокий ставок по ипотечным . Основными любой ипотечной и, соответственно, ипотечной являются проценты по , т.е. ставка кредита, стоимость имущества, связанные с ней , а также расходы на этих .

Развитие ипотеки связано со снижением ставки. В настоящее в связи с 2008-2009 гг. проценты по в банках существенно – до 18-20.

Представляется продолжение снижения процентной по ипотечным кредитам и ставок для отдельных граждан - , молодых семей, в при рождении ребенка.

была бы ставка в 7-10 % . Это возможно будет лишь при условии устанавливаемой Центральным РФ ставки . В то же время это возможно сделать лишь при снижения инфляции в экономике, в настоящий момент около 11 % в год, а в сфере по минимальным подсчетам - от 40 % в год.

2. в законодательстве « семьи» и меры ее при ипотечном кредитовании. В законодательстве понятие « семья» отсутствует, оно определя лишь в Федеральной программе «О Федеральной программе «» на 2011-2015 годы» от 17 2010 г. № 1050^[40]1, а также в направлениях государственной политики, Постановлением Верховного РФ от 3 июня 1993 г. № 5090-1^[41]2.

молодой семьи за исключениями в них идентичны: это семья, супругов в которой не 30 лет, либо неполная , состоящая из молодого родителя, которого не превышает 30 лет, и одного ребенка. условием для в программе молодой является нуждаемость в жилищных условий. Как , важным в определении является то, что на получение государственной молодая семья вне зависимости от , есть у нее дети или нет. В то же , если это неполная , то для того, чтобы семьей, детей является . Подобным же образом «молодая семья» в нормативных Воронежской и Новгородской и других субъектов РФ.

В субъектах молодая определяется как , в которой возраст из супругов (родителя в семье) не превышает 30 лет ( г. Москва, , Краснодарский, Приморский , Кемеровская, Мурманская, , Новосибирская, Самарская, , Тюменская ).

Полагаем необходимым в и региональных нормативных закрепить следующее определение: семьей является , в которой возраст из супругов (родителя в семье) не 30 лет.

3. Компенсация взносов при кредитовании. Действенной государственной поддержки ипотеки компенсация (субсидирование) части взносов.

спорным в правоприменительной являлся , каким образом с молодой семьей, к моменту получения родители-претенденты уже возраста 30 лет либо родился после кредита и после возраста 30 лет. в таких случаях должны утратить молодой семьи, но как с тем, что до получения они соответствовали условиям, статус молодой ? Практически всегда эти случаи не в пользу заявителей - семей.

В целях рождаемости правильнее бы установить поддержки семей при ребенка в ипотечном вне зависимости отнесения к молодых , т.е. вне зависимости от возраста .

4. Высокая стоимость плюс проценты по . Данное может свести на нет всю ипотечного кредитования. РФ и региональным органам целесообразно комплекс мер по разрешению ситуации, снизить ставки по ипотеке.

5. доходов . Данный фактор сдерживает развитие , поскольку заемщики, не возможности все свои доходы, не получить того кредита, на который в могут . Кроме того, они необоснованно получить как недостаточно обеспеченные , если меры поддержки .

6. Отсутствие маневренного фонда для переселения заемщиков, не выполнивших свои обязательства. В нормативные акты многих субъектов РФ включены нормы о маневренном жилищном фонде, необходимом для переселения не выполнивших условия договоров заемщиков (Краснодарский край, Новгородская, Самарская области). Об этом говорит и ст. 106 Жилищного кодекса РФ. Однако на практике такой жилищный фонд не создан. Субъектам РФ и муниципальным образованиям необходимо разработать комплекс мер для разрешения этой проблемы.

7. На сегодняшний день к числу причин, препятствующих развитию ипотечного жилищного кредитования, мы считаем, можно отнести следующие:

Законодательство не раскрывает точного содержания понятия «имущество», что является существенным недостатком применительно к недвижимости. Так, в ГК РФ используются различные (в зависимости от ситуации) понятия имущества. Под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность, деньги и ценные бумаги, а также имущественные права.

8. Высокие процентные ставки на ипотечные кредиты. В 2016 г. средняя ставка на ипотечные кредиты составляла 12-16 %, в то же время на Западе она находится на уровне 4-6 %. Даже в дореволюционной России ставка была на уровне 3-5 %. Отсутствие долгосрочного финансирования в банковском секторе - вот что делает ставки высокими и недоступными среднему классу. При этом в течение 2008 г. наблюдались положительные сдвиги, к которым относится снижение процентных ставок на 1-2 %. Однако в 2008-2009 гг. вследствие кризиса значительно ухудшилось состояние мировой экономики, и соответственно повысилась ставка по ипотеке.

Существующие процентные ставки по кредитам и условия их предоставления настолько ужесточились, что число лиц, желающих улучшить своих жилищные условия с помощью кредита, резко сократилось. Полагаем, что необходимо снижать эти ставки, иначе рынок жилья окончательно встанет.

9. Незавершенность налоговой реформы, которая вынуждает частных работодателей скрывать доходы своих сотрудников. Кредитным организациям, чтобы не потерять клиента, приходится использовать альтернативные методы подтверждения доходов заемщика. Но все же больше банки приветствуют граждан с декларированными доходами.

10. Стремительный рост процентов по ипотеке, что делает ипотеку доступной лишь небольшой части населения, имеющей высокий уровень.

11. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, на сегодняшний день к залогу квартир и других помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяются правила гл. XIII Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и практически такой залог осуществляется без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Кроме того, ст. 75 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» только предусматривает, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Конечно, данную норму, может быть, следует рассматривать как альтернативную норме, предусмотренной п. 3 ст. 340 ГК РФ, однако мы считаем, что законодатель должен уточнить данное положение Закона.

Безусловно, нужно признать правомерным и оправданным введение законодателем ст. 74 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с п. 5 данной статьи допускается ипотека квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных либо недееспособных лиц. Однако на практике такая сделка практически невозможна и, на наш взгляд, не будет подлежать применению в ближайшем будущем. Во-первых, потому, что несовершеннолетний, не имеющий собственного заработка, вряд ли сможет являться заемщиком по договору кредита. Так как возможность заключения такой сделки прямо отрицается ст.ст. 26 и 28 ГК РФ. Лицо, признанное недееспособным, вправе совершать только мелкие бытовые сделки. То есть такие лица могут выступать только залогодателями, не являющимися должниками. Также указанные лица, достигнув совершеннолетия либо получив статус дееспособных, могут потребовать признания договора ипотеки недействительным на основании ст. 178 и 179 Кодекса. Отсюда вывод о том, что заключение договора ипотеки с имуществом таких лиц является крайне рискованной сделкой. Во-вторых, указанные лица практически не могут быть выселены из заложенного помещения.

Это только некоторые проблемы реализации права граждан на жилище посредством ипотечного кредитования. Разрешение их и полноценное осуществление гражданами своего права на жилище зависит от совместных действий всех уровней и всех ветвей власти.

Резюмируя все вышеизложенное, мы считаем, что в настоящее время развитие ипотечного кредитования находится в стадии формирования. Кроме того, хочется верить, что будет решена одна из основных задач жилищного кредитования, а именно будут совершенствоваться законодательная и нормативная базы с учетом их практического применения.

Несмотря на то что на сегодняшний день существует ряд противоречий и недоработок в нормативной базе ипотечного кредитования, ипотечное жилищное кредитование успешно развивается и функционирует в РФ.

2.2. Предложения по решению проблем ипотеки в России

Главными целями ипотечного банка могли бы быть, например, поддержание стабильности жилищной ипотечной системы РФ, повышение ее эффективности и надежности. Перечисленные цели ипотечного банка, безусловно, включают: строго целевое использование бюджетных средств на социальную ипотеку жилища с льготным ипотечным кредитом и различными видами субсидирования (исходя из доходов граждан и социальных норм жилья); равенство субъектов жилищной ипотечной системы; защиту и охрану прав и законных интересов всех участников экономических отношений.

Кроме того, при применении ипотечным банком льготного жилищного ипотечного кредитования своего капитала целесообразно ввести для него благоприятный налоговый режим.

При решении жилищной проблемы, возможно, имеет смысл прибегнуть к кредиту с государственной поддержкой (к виду косвенного субсидирования). По сути, как видно из предыдущего анализа, по региональным программам местные власти выдают за счет своих бюджетов льготные кредиты под низкие проценты, то есть используют смешанный кредит с участием частных капиталов и государственного.

С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции, потери из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке. Использование бюджетных средств, предоставленных в качестве бесплатного ресурса Государственному жилищному ипотечному банку, должно напрямую отражаться на выдаче кредитов по жилищной ипотеке по нерыночным процентным ставкам. Другими словами, социальную ипотеку жилища необходимо применять воедино с льготным ипотечным кредитом и различными видами субсидирования исходя из доходов граждан и социальных норм жилья.

Целесообразно установление особого статуса указанного банка как активного участника договорных отношений с возложением на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей. В частности, минимизация риска с помощью изучения строительной компании или инвестора, с которым заключает договор клиент, равно как упорядочение отношений последних с иными участниками ипотечных отношений.

В свою очередь, залогодатели должны иметь возможность быстро и по доступным ценам получать достоверную информацию по недвижимости, обладать всей информацией об условиях кредита на всем ипотечном рынке (для сравнения и выбора), знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения обязательств сторон по договорным жилищно-ипотечным отношениям. Все это будет способствовать упорядочению названных отношений.

Для обеспечения надежного, конкурентоспособного, доступного и дешевого источника долгосрочных кредитов для ипотеки жилища целесообразно ввести для Государственного жилищного ипотечного банка, функционирующего в сфере жилищного ипотечного кредитования, благоприятный налоговый режим.

При решении жилищной проблемы, возможно, имеет смысл прибегнуть к кредиту с государственной поддержкой (к виду косвенного субсидирования). По сути, как видно из предыдущего анализа, по региональным программам местные власти выдают за счет своих бюджетов льготные кредиты под низкие проценты, то есть используют смешанный кредит с участием частных капиталов и государственного. При этом вполне реально закрепление пониженной учетной ставки на кредитные ресурсы Центробанка, выделенные на развитие ипотеки жилища, либо ограничение уровней максимальных размеров дивидендов для Государственного жилищного ипотечного банка, которому предоставлена лицензия на осуществление ипотечных операций, как это практикуется в США. С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции потери (из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой) могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке.

На первоначальном этапе развития системы ипотечного жилищного кредитования в России государство должно проводить интегрированную политику по решению жилищной проблемы различных категорий залогодателей.

Без государственной поддержки (бюджетных средств и поддержки властей) эту проблему не решить. Однако анализ принятого пакета законов о создании рынка доступного жилья рассеял сомнения в том, какую роль отводит себе государство на самом важном этапе становления ипотеки. В наблюдательном совете АИЖК (Агентства ипотечного жилищного кредитования) речь идет лишь о сохранении государственной поддержки деятельности АИЖК по рефинансированию ипотечных кредитов, предоставленных банками населению, на период становления в России рынка ипотечных ценных бумаг. Государственная поддержка ипотеке выражается сейчас, например, в предоставлении АИЖК государственных гарантий при выпуске облигаций. Привлеченные с рынка деньги Агентство направляет на выкуп у банков закладных по ипотечным кредитам. Подобный механизм позволяет банкам выдавать кредиты на достаточно привлекательных, по мнению АИЖК, для клиентов условиях - срок - 20 лет, ставка – 15 % годовых, без учета «накруток». Механизм рефинансирования АИЖК применим только ко вторичному рынку недвижимости. Что же касается рисков по строящемуся жилью, их АИЖК на себя не принимает.