Файл: Понятие, историческое возникновение и содержание ипотеки в России.pdf

Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам-заемщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем. И здесь одной из важных проблем современного российского ипотечного кредитования, несомненно, является активность государства, разумная, экономически просчитанная сбалансированность интересов участников ипотеки.

Ипотечное кредитование должно рассматриваться государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства по социальным программам и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса. Однако, на наш взгляд, ипотека не может стать доступной с рыночными условиями, и сегодняшними непомерными ипотечными процентами в частности. Основой нормального функционирования системы ипотечного жилищного кредитования является совершенствование данного правового института через систему норм, как материальных, так и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий, с тем чтобы система жилищного ипотечного кредитования способствовала решению целого комплекса финансовых и социальных проблем, для политической и экономической стабилизации в обществе.

Для отдельных категорий населения, по нашему мнению, целесообразна разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита, его индексации, снижения общих затрат при оформлении документов. Условия жилищного ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на длительный срок, иметь низкую процентную ставку. Сроки кредита при ипотечном кредитовании в западных странах с развитой экономикой - до 50 лет.

Жилищное ипотечное кредитование затрагивает различные аспекты проблемы сущности и содержания права граждан на жилище, которому традиционно придавалось важное значение в теории гражданского и жилищного, конституционного права, права социального обеспечения, финансового, бюджетного и др.

Решение жилищной проблемы возможно с позиций соблюдения правовой природы конституционного права граждан РФ на жилище. По самым скромным подсчетам, около миллиона наших граждан сегодня готовы брать ипотечные кредиты по доступным процентам. Ведь во всех странах, где начиналась массовая ипотека, государство помогало гражданам на старте.

Использование ипотеки жилища для обеспечения кредитных обязательств с помощью государственного субсидирования необходимо рассматривать как систему, выполняющую определенные социально-экономические функции в государственной политике страны.

На данном этапе в России развитие долгосрочного жилищного ипотечного кредитования невозможно без бюджетных кредитных ресурсов, выделяемых на эти цели. Не представляется реальным, чтобы в условиях нестабильной экономики коммерческие кредитные организации проявляли активность в предоставлении долгосрочных кредитов с пониженными процентными ставками для строительства и приобретения жилья.

Например, на законодательном уровне регламентировать те же условия кредитования, которые существуют при отношениях кредитных организаций и вкладчиков. То есть устанавливать по ипотечному долгосрочному кредитованию такие же процентные ставки, учитывая, что в отличие от вкладчиков, которым никто не гарантирует, что вложенные деньги в экономику страны будут полностью возвращены, залогодатель закладывает самое дорогое - свое жилище.

Для обеспечения потребностей широких масс экономически активного населения в жилище необходима реализация государственной структурно-инвестиционной и жилищной политики. Стимулирование государственных кредитных инвестиций в реальный сектор экономики должно сопровождаться прежде всего проведением комплекса мер в области бюджетной и налоговой политики, совершенствованием правовых основ кредитной деятельности банков и всех других участников ипотечных отношений жилища. Реализация подобных программ может способствовать выходу из российского экономического кризиса в жилищной сфере, как имело место во многих странах.

По опыту практики ипотеки в развитых странах, постоянно демонстрирующей активность государства в ипотечных отношениях, предлагается во исполнение специальных правительственных программ предусмотреть в законодательстве нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для рядового гражданина. Оказание поддержки государством нуждающихся граждан в жилище может охватывать два направления:

- на этапе предварительного накопления - с помощью выделения дотаций (субсидий) из бюджетов различного уровня, гарантии их сохранности, сберегательные премии за хранение средств на целевых вкладах по приобретению жилища;

- на этапе погашения ипотечного кредита - также дотации и льготы по сокращению долгов по кредитному договору (льготные условия выплаты заниженных процентов по кредиту, его индексации, снижения общих затрат по ипотечному кредитованию, различные налоговые льготы). Дифференция инструментария государственного регулирования ипотеки жилища с учетом реальных доходов населения и качества жилища.

Только государство способно регламентировать разумные, экономически просчитанные, сбалансированные условия в типовых договорах кредитования, ипотеки, долевого участия в строительстве и др., включая конституционную процедуру обращения взыскания на заложенное имущество и его реализацию.

Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением ипотечных кредитов должна стать неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Оказывая воздействие на экономику, государство обеспечивает соблюдение установленных законом прав и свобод человека и гражданина путем формирования необходимых условий для их осуществления. Для создания гарантий, защиты прав нуждающихся в жилище граждан, контроля за соблюдением законодательства другими лицами регулирование жилищного ипотечного кредитования должно являться преимущественно функцией государственных органов. Лишь небольшую часть полномочий по установлению правил ипотеки государство может передать профессиональным участникам рынка.

Таким образом, по нашему мнению, можно выполнить основную задачу жилищного ипотечного кредитования - создание принципа доступности жилищного ипотечного кредитования для широких масс населения для стимулирования экономической, политической и социальной стабилизации общества.

Использование опыта зарубежного права и практики международного банковского кредитования может послужить катализатором для развития соответствующих теоретических конструкций в российском праве и поможет поднять отечественную правоприменительную практику в данной области до уровня международных стандартов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подведем итог проведенному исследованию и сделаем выводы.

В настоящее время в России ипотека и ипотечное кредитование хоть и медленно, но все-таки развиваются. Ипотечное жилищное кредитование - сложный механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья, основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем своих граждан.

При написании работы было установлено, что закрепленные Федеральным законом РФ «Об ипотеке» правила имеют приоритет перед нормами ГК РФ о залоге (п. 2 ст. 334 ГК РФ), но не в отношении общих исходных положений ГК РФ в силу п. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которому гражданское законодательство состоит из данного Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов.

Федеральный закон РФ «Об ипотеке» подробно регулирует многие существенные вопросы ипотечного правоотношения: заключение договора об ипотеке, составление и выдачу закладной, передачу прав залогодержателя третьим лицам, обременение заложенного имущества правами третьих лиц, последующий залог, обращение взыскания на заложенное имущество и его реализацию, особенности ипотеки отдельных объектов (земельных участков, предприятий, жилых домов и квартир). В то же время неразрешенной осталась проблема ипотечной оборотоспособности объектов недвижимости - в первую очередь возможности ипотеки сельскохозяйственных угодий и земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Закон их ипотеку не допускает (ст. 63). Вопрос этот уходит корнями в широкую проблему оборотоспособности объектов гражданских прав, ключом к пониманию и решению которой может стать определение соотношения Федерального закона РФ «Об ипотеке» с другими законами.

По нашему мнению, нормы об ипотеке, являющейся институтом гражданского права, должны занять строго определенное место в системе норм гражданского права, содержащихся прежде всего в ГК РФ. В то же время ипотека не может не затрагивать и иные отрасли права - в первую очередь земельное право. Поэтому место Федерального закона РФ «Об ипотеке» в системе российского законодательства определяется также его связями с Земельным кодексом РФ, Федеральным законом РФ «Об оценочной деятельности в РФ» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Рассмотрев соотношение вышеуказанных норм, содержащихся в базовых нормативных правовых актах, регулирующих ипотеку, можно прийти к выводу, что, несмотря на видимую полноту правовой базы функционирования ипотеки, ее более подробный анализ свидетельствует о некоторых недостатках и пробелах именно в сфере правового регулирования, что было наиболее очевидно в ходе анализа элементов ипотечного правоотношения: его субъектов, объекта, а также корреспондирующих друг другу прав и обязанностей сторон. Выявленное несовершенство законодательной базы в некоторой степени оказывает влияние на проводимое исследование.

Надежность ипотеки и удобство ее использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее урегулирования в законодательстве.

По нашему мнению, необходимо внести следующие изменения в законодательство об ипотеке. Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Данная норма после внесения поправок в Закон об ипотеке осталась неизменной, несмотря на несовершенство ее конструкции. Так, названный пункт ст. 1 Закона об ипотеке предусматривает безусловное право залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований к должнику за счет заложенного имущества. Однако в силу ст. 50 Закона об ипотеке право залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество обусловлено неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

Таким образом, представляется целесообразным изменить п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, изложив его в следующей редакции: «По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».

Резюмируя все вышеизложенное, мы считаем, что в настоящее время развитие ипотечного кредитования находится в стадии формирования. Кроме того, хочется верить, что будет решена одна из основных задач жилищного кредитования, а именно будут совершенствоваться законодательная и нормативная базы с учетом их практического применения.

Несмотря на то что на сегодняшний день существует ряд противоречий и недоработок в нормативной базе ипотечного кредитования, ипотечное жилищное кредитование успешно развивается и функционирует в РФ.

Решение жилищной проблемы в первую очередь требует принятия комплекса мер на государственном уровне за счет трех разных, но взаимосвязанных финансовых систем.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Конституция Российской Федерации [принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.] [с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. № 7-ФКЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2009. - № 1. - Ст. 2.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая : федеральный закон Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ [принят Государственной Думой Российской Федерации 21 октября 1994 г.] [ред. от 28 марта 2017 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. - № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая : федеральный закон Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ [принят Государственной Думой 22 декабря 1995 г.] [ред. от 28 марта 2017 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - С. 410.
4. Федеральный закон Российской Федерации «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ [принят Государственной Думой 5 августа 2004 г., одобрен Советом Федерации 8 августа 2004 г.] [ред. от 03 марта 2017 г. № 32-ФЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2017. - № 11. - Ст. 1541.
5. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ [принят Государственной Думой 14 октября 2003 г., одобрен Советом Федерации 29 октября 2003 г.] [ред. от 01 июля 2017 г. № 141-ФЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2017. - № 27. - Ст. 3938.
6. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ [принят Государственной Думой 24 июня 1997 г., одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 г.] [ред. от 01 июля 2017 г. № 141-ФЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2017. - № 27. - Ст. 3938.
7. Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ [принят Государственной Думой 17 июня 1997 г., одобрен Советом Федерации 3 июля 1997 г.] [ред. от 03 июля 2016 г. № 361-ФЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2016. - № 27 (ч. 2). - Ст. 4294.
8. Закон Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-1 [ред. от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2009. - № 1. - Ст. 14.
9. Постановление Правительства Российской Федерации «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы» от 17 декабря 2010 г. № 1050 // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2011. - № 5. - Ст. 739.
10. Постановление Правительства Российской Федерации «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11 января 2000 г. № 28 [ред. от 08 мая 2002 г. № 302] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 20. - Ст. 1859.
11. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18 февраля 1998 г. № 219 [ред. от 22 ноября 2006 г. № 710] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006. - № 48. - Ст. 5038.
12. Постановление Верховного Суда Российской Федерации «Об Основных направлениях государственной молодежной политики в Российской Федерации» от 03 июня 1993 г. № 5090-1 // Ведомости Съезда Народных Депутатов и Верховного Суда Российской Федерации. – 1993. - № 25. - Ст. 903.
13. Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 мая 1996 г. № 293 [ред. от 09 июля 1997 г. № 710] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 28. - Ст. 3422.
14. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке : информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. № 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2005. - № 4.
15. Распоряжение заместителя Председателя Совета Министров Российской Федерации «Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке» от 22 декабря 1993 г. № 96-рз // Российская газета от 06 января 1994. - № 3.
16. Афонина А.В. Все об ипотеке. - М.: Омега-Л, 2016. – 146 с.
17. Глушаченко С.Б., Смирнова К.В. Институт ипотеки в Древнем Риме // История государства и права. - 2008. - № 5. - С. 11.
18. Гришаев С.П. Комментарий к Закону об ипотеке (залоге недвижимости) (постатейный). - М.: Инфра-М-Норма, 2016. – 230 с.
19. Гришаев С.П. Особенности ипотеки (залога недвижимости) как способа обеспечения исполнения обязательств. - М.: Инфра-М-Норма, 2015. – 130 с.
20. Гусева Л.Л. Исторический аспект развития ипотечного кредитования // История государства и права. – 2008. - № 5. – С. 12.
21. Гущин В.В., Осадченко И.В. К вопросу об ипотечном кредитовании в России // Жилищное право. - 2006. - № 1. - С. 16.
22. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). Издание третье, переработанное и дополненное. – М.: Юстицинформ, 2016. – 112 с.
23. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). - М.: ЗАО Юстицинформ, 2016. – 185 с.
24. Казакова Е.Б. Проблемы ипотечного кредитования в России // Российская юстиция. – 2010. - № 5. – С. 16.
25. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. - М.: БЕК, 2009. – 245 с.
26. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / под ред. И.Д. Грачева. - М.: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 2016. – 290 с.
27. Костылева Н., Костылев В. Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус. - 2008. - № 1. - С. 15.
28. Лозовская С.О. О залоге недвижимого имущества (ипотеке) // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2012. - № 5. – С. 16.
29. Марочкина Ю.Н. Современные проблемы ипотечного кредитования. - М.: Инфра-М-Норма, 2016. – 52 с
30. Мейер Д.И. Древнее русское право залога // Избранные произведения по гражданскому праву. - М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2013. – 445 с.
31. Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). – М.: Волтерс Клувер, 2015. – 185 с.
32. Пашов Д. Ипотека – не доступное жилье, или ипотека в национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». - М.: Инфра-М-Норма, 2015. – 129 с.
33. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М.: Статут, 2017. – 376 с.
34. Понька В.Ф. Положения об ипотеке в проекте русского Гражданского уложения // Адвокат. – 2010. - № 3. – С. 15.
35. Римское частное право : учебник / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. - М.: Юристъ, 2015. – 780 с.
36. Русецкий А.Е. Договор об ипотеке // Право и экономика. - 2016. - № 12. - С. 5.
37. Смирнова К.В. Становление института ипотеки в России // История государства и права. – 2007. - № 12. – С. 10.
38. Страпк Р., Косарева Н.Б., Сучков А.Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит. - 2016. - № 8. - С. 25.
39. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Инфра-М-Норма, 2015. – 215 с.
40. Хуснетдинова Л. Государственная регистрация ипотеки жилого помещения в силу закона и договора // Жилищное право. – 2009. - № 11. – С. 17.
41. Хуснетдинова Л. Ипотека жилых помещений // Жилищное право. – 2010. - № 5. – С. 16.
42. Чибинев В.М., Качук В.Н. Институт ипотеки Древнего Рима и российской империи: сравнительно-правовой анализ // История государства и права. - 2006. - № 12. - С. 6-19.
43. Шершеневич Г.Ф. Русское гражданское право. – Казань: Издательство Казанского университета, 1991. – 677 с.