Файл: Понятие, историческое возникновение и содержание ипотеки в России.pdf

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Слово «ипотека» имеет греческие корни и вошло в обиход в VI в. до н.э.^[1]1

Ипотека (залог недвижимого имущества как средство обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств) является в странах с рыночной экономикой важнейшим фактором стабилизации гражданского оборота, эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов, да и к тому же одним из наиболее безотказных средств, обеспечивающих переход национальных богатств в руки ответственно и эффективно действующих собственников, формирование в обществе деловой элиты, способной решать сложные проблемы современной экономики адекватными методами.

Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом^[2]2.

Актуальность ипотеки и ипотечного кредитования в России неизмеримо возрастает при нынешних реалиях российской экономики.

Расширение применения урегулированной Законом ипотеки как достаточно надежного гаранта прав и законных интересов кредиторов должно позволить в значительной степени разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других важнейших отраслей экономики^[3]3.

С другой стороны, ипотека как частноправовой институт охватывает и такую связанную с болезненными социальными проблемами сферу гражданских правоотношений, как залог гражданами принадлежащего им на праве собственности жилья. Массовая жилищная приватизация, прошедшая на фоне общего обнищания широких слоев населения, привела к тому, что очень часто квартира (реже и преимущественно в сельской местности - жилой дом) составляет единственное реальное ликвидное богатство российского гражданина. В жизни случаются разные проблемы - болезни (требующие дорогостоящего оперативного и/или консервативного лечения), фиаско коммерческих начинаний (порождающие необходимость погашения крупных долгов) и т.д. - и в качестве единственного доступного выхода из сложившегося положения остается заем под залог жилья. Заем под залог жилья отличается в данном случае от продажи жилья не только тем, что у заемщика есть перспектива (когда более, когда менее реальная) все-таки отдать долг и остаться собственником жилья, но и тем, что на период действия такого залога заемщик остается жить на своей жилплощади (ч. 2 п. 1 ст. 338 ГК РФ). Но при невозврате такого займа возникает острая и сложная социальная проблема, издержки которой помножены на реалии нашего нынешнего дикого капитализма с его криминальными «регуляторами».

Есть у ипотеки и еще один социальный аспект. Для формирующегося в России среднего класса, а в перспективе - и для широких слоев трудоспособного населения, весьма актуально развитие ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья. Хрестоматийным стал уже пример разницы в способах решения жилищной проблемы в странах западной демократии и у нас: «там» человек берет в банке кредит на приобретение или строительство жилья (под залог соответствующего жилого помещения), вселяется в купленное или построенное жилье, живет там, растит детей, и за 10-15 лет погашает долг банку с процентами; «у нас» человек работает «на жилье» 15-20 лет, и когда все-таки зарабатывает или получает по службе квартиру либо дом - то часто его семья уже распалась (не в последнюю очередь из-за отсутствия собственного жилья), стремления создать новую семью нет, и даже при новом браке иметь детей человеку уже не хочется (во многом отсюда и демографические наши проблемы: высокой рождаемости при стесненности жилищных условий огромного числа молодых семей ожидать не приходится). О качестве жизни самого нашего гражданина - преимущественно бесквартирного в лучшие молодые годы - и вовсе говорить не приходится. Развитие же вышеназванного вида ипотечного кредитования у нас во многом тормозилось именно из-за отсутствия проработанной законодательной базы^[4]1.

На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и граждан^[5]2. Задача обеспечения своих граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, по сей день является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики.

Настоятельная необходимость жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима в настоящее время, когда значительно сократилось государственное бюджетное финансирование на жилищное строительство. На сегодня в этой сфере остается открытым целый комплекс вопросов. Множество проблем, возникающих при жилищном ипотечном кредитовании, ипотеки жилища остаются неисследованными либо дискуссионными^[6]3. В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики^[7]4.

Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ^[8]5 вступил в действие 20 июля 1998 г. За прошедшее время в него неоднократно вносились различные изменения. Также за это время было принято множество других законов и различных подзаконных актов, регулирующих правоотношения, связанные с возникновением, изменением, регистрацией и прекращением прав на земельные участки и иное недвижимое имущество. Результатом такой бурной законотворческой деятельности явилось в том числе возникновение множества противоречий в этих законах и подзаконных актах.

Научная новизна настоящей работы состоит в том, что она является исследованием, посвященным выявлению целей, задач и оснований государственной регистрации ипотеки в гражданском праве.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Судебная практика по вопросам ипотеки недостаточно велика, чтобы хоть как-то урегулировать вопросы, не регламентированные законодателем, и тоже весьма противоречива. Разные суды по-разному решают одни и те же споры (да и один и тот же суд может принять прямо противоположные решения по одному и тому же вопросу), а информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» от 28 января 2005 г. № 90^[9]1 не снимает вопросы, возникающие при применении Закона. На основании изложенного можно сделать вывод, что тема данной работы актуальна и вызывает интерес для рассмотрения.

Целью при написании работы является всесторонний и комплексный анализ ипотеки в РФ.

Объектом исследования выступают гражданско-правовые отношения в сфере ипотечного кредитования в России. Предметом исследования является понятие и содержание ипотеки в гражданском праве России.

Достижение поставленной цели диктует постановку и решение следующих задач: 1) рассмотреть понятие, историческое возникновение и содержание ипотеки в России; 2) проанализировать современное законодательное регулирование ипотеки в России; 3) исследовать проблемы ипотеки в России; 4) внести предложения по решению проблем ипотечного кредитования в России.

Теоретико-правовую основу исследования составляют нормы ГК РФ, Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ^[10]1, ряд иных нормативно-правовых актов, а также комментарии законодательства, научные статьи и литература следующих авторов: Афониной А.В., Багдановой А., Брагинского М.И., Витрянского В.В., Глушаченко С.Б., Грачева И.Д., Гришаева С.П., Завидова Б.Д., Кваниной В.В., Киселева А.А., Королева А.Н., Костылева В., Костылевой Н., Масевич М.Г., Меркулова В.В., Наумовой Л., Орловой М., Павлодского Е., Пашова Д.Б., Русецкого А.Е., Самостреловой О.И., Смирновой К.В., Смолянникова А., Столяровой А.В., Терновской Е., Толкушкина А.В., Туранина В.Ю., Хуснетдиновой Л., Яркова В.В. и др.

Методологическую основу исследования составляют научные методы познания: общенаучные, частнонаучные, специальные методы познания - системно-структурный, сравнительно-правовой. В ходе исследования также использованы общелогические методы познания (анализ, обобщение).

Научная значимость работы. Исследование проблем ипотеки, опыта ипотечного кредитования могут быть полезными для практиков российского законодателя.

Положениями, выносимыми на защиту, являются:

1. Выявить специфику и правовые проблемы ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования социально нуждающихся граждан.

2. Определить механизм реализации принципа комплексного подхода к решению государственной задачи правового обеспечения формирования рынка доступного жилья в России с помощью ипотеки жилища и жилищного ипотечного кредитования.

Поставленные цель и задачи предопределяют структуру работы, которая состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.

Глава I. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ  ИПОТЕКИ В РФ

Понятие, историческое возникновение и содержание ипотеки в России

Наиболее прогрессивной формой залога выступает ипотека. В настоящее время в связи со значительным сокращением государственного бюджетного финансирования жилищного строительства, возрастанием доли коммерческого жилья на рынке недвижимости все большую актуальность получает такой способ приобретения жилья, как ипотечное кредитование. Безудержный темп инфляции, в частности рост цен на недвижимость, приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилье в собственность, например по договору купли-продажи, без использования заемных средств для большинства граждан не представляется возможным^[11]1.

Весьма актуальной в настоящее время становится ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (ипотека в силу закона), приобретающая в последнее время, можно сказать, массовый характер^[12]2. Ипотечное кредитование выступает наиболее приемлемым способом приобретения права собственности на жилое помещение. Ипотечное кредитование - кредитование под залог недвижимости, служащей обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель. Институт ипотеки является достижением правовой мысли, частного права Древнего Рима. Ипотека была одной из трех наиболее совершенных форм залога, отвечавших потребностям экономического быта. Термин «ипотека» имеет греческое происхождение. Впервые в юридическом значении он был применен Солоном в начале VI века до н.э. Ипотекой (дословно - подставкой) назывался столб, который устанавливался на пограничной меже должника с надписью, что земля служит обеспечением претензий на известную сумму. С тех пор слово «ипотека» стало употребляться в переносном смысле для обозначения залога. Греческое название использовалось в античном Риме для обозначения института гражданского права, обеспечивающего поземельный залоговый кредит.

Термин «ипотека» греческого происхождения, он появился в шестом веке до нашей эры и означал обеспечение ответственности должника кредитору его земельным участком. Тогда ипотекой назывался столб, стоящий на границе земельной территории, который подтверждал, что данные владения служат залогом для возвращения взятой взаймы денежной суммы. Таким образом, даже в своем первоначальном значении термин «ипотека» был близок к его современному пониманию как залога недвижимости^[13]1.

Ипотечное кредитование сегодня является одной из самых насущных проблем российского общества и законодательства. Практическое решение данного вопроса вряд ли представляется возможным без обращения к истории становления и развития института ипотеки. Своим возникновением данная форма залога обязана римским юристам. Вместе с тем еще более значительный вклад в ее развитие внесло западноевропейское право. Стремление к усовершенствованию ипотечных отношений, выработке условий, максимально учитывающих интересы как должника, так и кредитора, подталкивало законодателей к созданию все новых форм залога. Активная деятельность европейских юристов по исследованию данной проблемы привела в итоге к формулировке и обоснованию фундаментальных принципов действия ипотечной системы, таких как специальность, гласность, ипотечное старшинство, ипотечное преемство и регистрация прав на недвижимое имущество. Известные юристы - исследователи института залога (Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, В.А. Удинцев, А.С. Звоницкий и др.) в своих трудах приводят обширнейший материал, показывающий эволюцию залога с момента его появления в римском праве до закрепления в развитых правовых системах конца XIX в. Опираясь на данные исследования, мы предприняли попытку провести анализ процесса развития залоговых форм в Древнем Риме, Западной Европе и России. Слово «ипотека» имеет древнегреческое происхождение. Оно было введено в обиход в начале VI в. до н.э. афинским реформатором Солоном.

Дальнейшее развитие ипотека получила уже в римском праве. Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia - сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее до ипотеки. Fiducia - древнейшая римская форма залога. Поскольку по римскому праву для отчуждения имущества требовалось соблюдение торжественной формы, то должник передавал закладываемую вещь кредитору посредством mancipacio или in jure cessio. При этом предмет залога становился собственностью кредитора, который обещал вернуть его после уплаты долга. Если же долг не был уплачен, то кредитор становился окончательным собственником вещи. Кредитор мог продать вещь, при этом излишки от продажи оставлял себе^[14]1.