Файл: Особенности рынка недвижимости энергопредприятий.pdf

Введение

Основным элементом рыночной экономики является недвижимость, которая рассматривается в качестве основных средств производства и предмета или объекта потребления. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности, развития организаций и предприятий различных форм собственности.

В настоящее время одним из актуальных вопросов является активное формирование и развитие рынка недвижимости, который позволяет большому числу граждан, предприятий и организаций участвовать в операциях с недвижимостью, а именно при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде, покупке и продаже различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости в России (как и в других развитых странах) меняется достаточно быстро. Особенно непредсказуемыми изменения становятся в кризисные периоды. В таких ситуациях анализ рынка являет собой сложную задачу: цены и спрос могут качнуться как вверх, так и вниз.

Опыт последних десяти лет показал, что рынок недвижимости достаточно быстро развивается в столицах субъектов РФ, в крупных транспортных и культурных центрах с высоким уровнем финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами развития.

Цены на объекты недвижимости со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне. В малых городах с неразвитой или неконкурентоспособной экономикой, низким уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций, удаленных от крупных центров, с плохими природными или экологическими условиями рынок недвижимости долго находится в зачаточном состоянии, а со временем цены стабилизируются на низком уровне. Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России - это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

Целью курсовой работы является изучение особенностей рынка недвижимости энергопредприятий.

Для успешного выполнения поставленной цели в работе были намечены следующие задачи:

-рассмотреть понятие рынка недвижимости;

-изучить этапы развития рынка недвижимости в России;

-проанализировать структуру рынка недвижимости энергопредприятий в г.Москва;

-ознакомиться с субъектами рынка недвижимости энергопредприятий г.Москва;

-провести анализ факторов, влияющих на рынок недвижимости энергопредприятий г.Москва ;

-выявить проблемы развития рынка недвижимости энергопредприятий;

-обозначить перспективы рынка недвижимости энергопредприятий.

Объектом исследования выступают структура, особенности, механизм рынка недвижимости энергопредприятий.

Предметом изучения является рынок недвижимости энергопредприятий г. Москва

Вопросам функционирования рынка недвижимости посвящены работы Е.Б. Ардемасова, И.Т. Балабанова, Л.П. Белых, С.В. Грибовского, С.Н. Максимова и т.д.

Основной методической, теоретической и эмпирической базой исследования являются комплексный подход к изучению роли недвижимости в экономике региона, основы экономической теории.

В работе применялись, методы сравнительного экономического анализа, статистики, маркетинговых исследований, графических изображений, анализ первичной документации и нормативно-правовых актов.

Глава 1 Основные понятия и этапы развития рынка недвижимости

Понятие рынка недвижимости

Рынок представляет собой совокупность субъектов отношений (продавцов, покупателей и посредников) и сферы обмена товарами и услугами определенного вида на определенной территории, а также социально-экономических отношений между ними. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). ^[1]

Обосновав понятия «рынок» и «недвижимость» можно выделить понятие «рынок недвижимости» – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуры и правовой среды рынка)^[2]

В соответствии с приведенным определением, структура рынка недвижимости включает: ^[3]

- объекты недвижимости;

- субъекты рынка;

- процессы функционирования рынка;

- механизмы (инфраструктуру) рынка.

Для целей анализа рынка недвижимости, управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов недвижимости по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

Сегменты рынка недвижимости: ^[4]

- земельные участки;

- жилье (жилые здания и помещения);

- нежилые здания и помещения, строения, сооружения.

Одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости является земля. Основными операциями на земельном рынке являются операции с садово- огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий.

Наиболее распространенными сделками с земельными участками считаются сделки по купле-продаже и передаче по наследству. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка, удаленности его от города, близости к инженерным инфраструктурам, наличие водоёмов, леса. В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города.

Рынок нежилых помещений сформировался в связи с приватизацией предприятий, по сравнению с рынком жилья он гораздо меньше. Количество проводимых операций небольшое, но из-за высокой стоимости объектов недвижимости является наилучшим для структур, которые работают на данном рынке.

Преобладающими сделками на рынке нежилой недвижимости являются сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Приобретая право аренды на нежилые помещения у муниципального фонда, арендатор обязан проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и т.д. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда.

Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько групп, которые дифференцируют по функциональному назначению: офисные, торговые, складские и производственные. Каждый из этих сегментов рынка недвижимости развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу.

По видам сделок выделяют следующие сегменты рынка недвижимости:^[5]

• купля-продажа недвижимости;
• аренда недвижимости;
• ипотека и др.

По форме собственности объекты рынка недвижимости можно классифицировать на частные, государственные и муниципальные.

По функциональному назначению рынок можно разделить на:

• объекты жилой недвижимости;
• промышленные здания;
• непроизводственные здания и помещения (склады, офисы и пр.).

Рынок недвижимости принято также делить на первичный и вторичный:^[6]

• под первичным рынком недвижимости подразумевается совокупность сделок, совершаемых со вновь созданными объектами. Этот рынок как бы «запускает» недвижимость в экономический оборот;
• под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с объектами, находящимися в эксплуатации, а также сделки, связанные с перепродажей или другими формами перехода объектов от одного собственника к другому.

К основным особенностям рынка недвижимости относятся:^[7]

- уникальность всех земельных участков, которая ведёт к различию в ценах;

- локальный характер рынка недвижимости, т.е. сокращение числа возможных сделок из-за определенного местоположения;

- низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами;

- несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

- различная цена объектов недвижимости по причине неполной информированности покупателей и продавцов.

При исследовании рынка, следует обратить внимание на сегментацию рынка, которая позволяет сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения.

Отличительными особенностями рынка недвижимости являются: ^[8]

- индивидуальность ценообразования;

- высокий уровень транзакционных издержек;

- важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

- высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния регионально экономики;

- многообразие рисков;

- низкая ликвидность товара на рынке;

- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

Этапы развития рынка недвижимости в России

Рынок недвижимости России в своем развитии подчиняется общим законам экономики, хотя специфика нашей страны, естественно, накладывает на него отпечаток. Общий вектор рынка — в направлении от стихийного к уравновешенному и цивилизованному. По мнению большинства экспертов, можно выделить следующие ключевые этапы:^[9]

Возникновение рынка недвижимости в России можно отнести к позднесоветскому времени, когда в середине 1990 года в Законе «О собственности в СССР» появилось понятие частной собственности. Реальное же развитие рынка началось вместе с началом приватизации в 1992 году.

Стадия становления рынка жилой недвижимости России была специфической и имела ряд особенностей. К наиболее значимым отличительным чертам можно отнести цены, заниженные в несколько раз из-за оценки на основе балансовой стоимости, многократное превышение спроса над предложением, неразвитость риелторских услуг.

Драйвером развития рынка стал московский регион. В конце этого периода произошел резкий скачок цен практически на все объекты рынка жилья (почти в 8 раз).

Следующий этап развития рынка недвижимости можно назвать переходной стадией. Он начался во второй половине 1993 года. Характерными особенностями этого периода были довольно высокие цены, хотя до мировых они еще не дотягивали, появление рыночных отношений между участниками рынка, а также снижение темпов приватизации жилья, которая прошла свой пик.

Спрос и предложение начали выравниваться. Появилась нормативная законодательная база, роль государства на рынке постепенно начала увеличиваться. Родилось понятие элитной недвижимости — эксклюзивных, необычных для массовой застройки проектов, ориентированных на людей с деньгами. Одновременно развивалась и реклама недвижимости, вырабатывались стандарты и подходы типовых рекламных кампаний жилых объектов.

Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период до 2000 года следует выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений. Все рынки, в том числе и недвижимости, находились в стадии временной заморозки и борьбы за выживание. При этом рынок недвижимости продемонстрировал гораздо большую инерционность по сравнению с другими секторами экономики.

Этап профессионального развития рынка – это 2000–2002 годы. Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и начал расти. Шло формирование среднего класса, который еще не стал основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но рынок уже отреагировал на него, выделив в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на разный вкус и уровень доходов – от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, а также внедрение новых технологий и решений.