Файл: Особенности рынка недвижимости энергопредприятий.pdf

В завершение этого периода четко формируется один из ключевых мотивов потребительского поведения (прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге) – рассмотрение приобретения недвижимости как одного из самых выгодных способов инвестиций собственных средств.

Предпочтения покупателей данного сегмента обусловлены желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения, что является приоритетом сегмента покупателей недвижимости для решения жилищного вопроса.

На первое место для обоих сегментов выходят надежность и имя застройщика. Что касается непосредственно продавцов, то они в поисках конкурентного преимущества все больше внимания уделяют профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе, PR, включая имиджевую составляющую.

Этап зрелого, продвинутого рынка начался в 2003 году и длится по настоящее время. Ключевые слова этого периода — «уважение к покупателю» и «клиентоориентированность». Усиливается информационная открытость рынка, риелторские компании занимают значимое место, и к их услугам прибегает большинство участников сделок. Одновременно больше внимания уделяется репутации агентств недвижимости, постепенно уменьшается роль частных маклеров и риелторов.

Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые отчетливо прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования к предлагаемому товару (его качественным характеристикам).

Пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого лежит четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье и его назначении. Рынок предложения тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи с увеличением прослойки людей, причисляющих себя к среднему классу, рынок реагирует на эту тенденцию растущим количеством проектов бизнес-класса.

Дальнейшее формирование рыночных отношений в сфере недвижимости и все большее вовлечение российской экономики в общемировые процессы в конечном итоге привели к открытости рынка. Несмотря на все особенности, на развитие отечественного рынка недвижимости в значительной степени влияют тенденции общемирового масштаба. К важнейшим из них следует отнести цены на энергоресурсы, в первую очередь на нефть, курсы мировых валют и т.п. Именно поэтому мировой финансово-экономический кризис 2008-2009 годов имел огромное влияние и на российский рынок недвижимости, который, подобно кризису 1998 года, прошел период годичной «заморозки» и постепенного «оттаивания». К 2010-2011 годам рынок полностью восстановился и вплоть до конца 2014 года продолжал поступательно развиваться.

Стабильный и надежный рынок недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5-10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности рынка недвижимости.

С началом кризиса рост замедлился, и начался откат. Причин тому несколько:

Крупные инвесторы потеряли возможность получать «дешевые» кредиты — из-за чего замедлились темпы строительства (а часть начатых объектов оказалась заморожена).

«Просел» реальный доход населения, из-за чего граждане стали меньше покупать жилье (как в ипотеку, так и без нее).

Ужесточились ипотечные требования, из-за чего взять ее стало сложно даже тем, у кого хватает средств на выплату кредита.

Выросла себестоимость строительства нового жилья (из-за роста курса доллара, который увеличил цены на строительную технику).

Эти факторы привели к тому, что рынок недвижимости (прогноз на который в 2010-2013 годах был стабильно положительным) стал «падать»:^[10]

• снизился уровень продаж квартир в новостройках;
• уменьшилось количество взятых ипотек;
• уменьшилось общее количество сделок по покупке;
• уменьшилась стоимость квадратных метров (в первую очередь для вторичного жилья);
• снизились темпы строительства (новое жилье все равно продолжает строиться, но уже не в тех масштабах, что были до кризиса).

На данный момент рынок недвижимости работает на привлечение инвестиций, что обусловлено развитием государственной экономики. От общего количества сделок, примерно три четверти происходят на рынке жилой недвижимости. 

Можно сказать, что данная отрасль экономики государства развивается, так как спрос на жилую недвижимость остается достаточно стабильным, несмотря на повышение цен.

Глава 2 Анализ особенностей рынка недвижимости энергопредприятий г.Москва

2.1 Структура рынка недвижимости энергопредприятий г.Москва

Стоимость бизнеса — объективный показатель его функционирования. Для ее определения необходимо произвести оценку конкретного бизнеса (предприятия). Оценка бизнеса — целенаправленный упорядоченный процесс определения стоимости бизнеса в денежном выражении с учетом влияющих на него факторов в определенный момент времени в условиях определенного рынка.^[11]

Определяющая черта стоимостной оценки заключается в ее рыночном характере, поскольку в процессе оценки оценщик должен учитывать всю совокупность рыночных факторов: макро- и микроэкономическую среду функционирования оцениваемого бизнеса, рыночную конъюнктуру, тип и модель конкуренции на конкретном сегменте рынка, среднерыночный уровень доходности и др. Для каких бы целей оценка ни производилась и какие бы виды стоимости ни определялись при этом, все вышеперечисленные рыночные факторы обязательно учитываются в процессе оценки, что обусловлено самим типом экономики, доминирующим в нашей стране.

Прежде чем приступить к рассмотрению порядка оценки предприятий энергетики, необходимо остановиться на некоторых особенностях отрасли, влияющих на процесс определения стоимости объектов, ей принадлежащих.

Электроэнергетическая отрасль характеризуется наличием большого количества разнообразных активов. Основные из них:^[12]

• генерирующие активы (электростанции);
• сетевые активы;
• сбытовые активы.

Отличительная особенность отрасли — наличие активов, уровень доходов и расходов которых регулируется государством, и активов, функционирующих в условиях конкурентного рынка. В отношении таких объектов, как электростанции, оценка стоимости зависит от того, осуществляют ли они продажу электроэнергии по регулируемым тарифам или на конкурентном рынке. При оценке необходимо иметь представление о том, как будут устанавливаться тарифы регулирующим органом в будущем, а также оценить конкурентную позицию электростанции с учетом ее положения на рынке (в случае если станция осуществляет продажу электроэнергии на конкурентном рынке).

Для проведения оценки сетевых компаний необходимо иметь представление о текущих и будущих условиях регулирования тарифов на передачу электроэнергии. Необходимо принимать во внимание такие факторы, как объемы потребления и передачи электроэнергии по сетям различного класса, уровень технологических и коммерческих потерь и другие факторы, влияющие на эффективность использования сетевых активов и их стоимость.

Оценка сбытовых компаний зависит от того, каким образом будет осуществляться регулирование их деятельности местными регулирующими органами. К вопросам, требующим особого внимания при оценке, можно отнести наличие у оцениваемой компании активов, выполнение ею функций гарантирующего поставщика, конкурентные преимущества в условиях либерализации рынка, наличие гарантий со стороны местных властей и иные факторы, влияющие на стоимость оцениваемой компании.

Так, например, по заказу РАО «ЕЭС России» компанией «Делойт и Туш» была в свое время разработана «Методология и руководство по проведению оценки бизнеса и/или активов ОАО РАО «ЕЭС России» и ДЗО ОАО РАО «ЕЭС России» (далее — Методология оценки) для оценки стоимости бизнеса и активов объектов генерации, сетей и сбыта в процессе реформирования.^[13]

Методология оценки включали в себя:^[14]

• описание применяемых подходов и методов оценки, рекомендации для оценщика по выбору и применению соответствующего подхода и метода при оценке того или иного класса или вида активов (бизнеса), а также пошаговое описание процесса оценки при использовании того или иного метода;
• описание основных подходов к анализу и учету экономических предпосылок;
• описание алгоритма сбора и анализа информации, требований к исходным данным для каждого класса активов, необходимых для проведения оценки бизнеса и активов;
• шаблоны математических (финансовых) моделей, которыми могут руководствоваться оценщики в процессе проведения оценки генерирующих, сетевых и сбытовых компаний;
• рекомендуемую структуру отчета по оценке, форматы информационных запросов для сбора исходных данных, основные источники информации в помощь оценщику при проведении оценки.

Чрезвычайно важным вопросом при проведении оценки является определение ее назначения и постановка цели, определяющие выбор подхода и методов оценки стоимости, а также вид определяемой стоимости.

В соответствии со «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519, рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Помимо рыночной стоимости, в указанных стандартах определены и некоторые иные виды стоимости, отличные от рыночной, используемые при оценке.

Для определения уровня цен на объекты коммерческого назначения г. Москвы, нами были исследованы предложения о продаже зданий и помещений магазинов, офисов, складов, цехов, ресторанов и кафе, которые были представлены продавцами во II квартале 2017 года на открытом конкурентном рынке.

Рисунок 1- Статистические показатели стоимости 1 кв.м недвижимости энергопредприятий г. Москвы во II квартале 2017 года, руб.

Рынок недвижимости энергопредприятий г. Москвы можно условно разделить на помещения офисно-торгового назначения, общественного питания, производственно-складского назначения, отдельностоящие здания, помещения свободного назначения, автосервисы (СТО).^[15]

Рисунок 2- Средняя стоимость продажи 1 кв. м. недвижимости энергопредприятий г. Москвы во II квартале 2017 года в зависимости от назначения, руб.

Таблица 1- Средние значения цен предложений недвижимости энергопредприятий г. Москвы во II квартале 2017 года