Файл: Особенности рынка недвижимости энергопредприятий.pdf

Генерирующие компании осуществляют выработку и реализацию электроэнергии на оптовом или розничных рынках сбытовым организациям либо конечным потребителям. Сбытовые организации приобретают электроэнергию на оптовом и розничных рынках и продают ее конечным потребителям.

Покупателем (арендатором) может быть орган государственного управления или любое физическое или юридическое лицо, имеющие законные права на данную операцию (имеется в виду коммерческая деятельность государственных органов, деятельность иностранных граждан и нерезидентов). Состав квалифицированных участников рынка недвижимости определяется перечнем видов деятельности коммерческих структур и перечислением процессов протекающих на рынке недвижимости с участием государственных структур. Соответственно их можно разделить на неинституциональных и институциональных участников.

К работающим на коммерческой основе, неинституциональным участникам, относят:

• предпринимателей, которыми могут быть физические или юридические лица, в том числе предприятия государственной собственности, обеспечивающие в соответствии с законом на рынке ту или иную коммерческую деятельность (регистрация, лицензирование деятельности);
• брокеров, оказывающих услуги покупателям и продавцам при свершении сделок купли-продажи недвижимости;
• оценщиков недвижимости, оказывающих РН услуги по оценке стоимости объектов продавцам, покупателям, инвесторам, собственникам;
• банкиров (финансистов), занятых финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе и с ипотечным кредитованием;
• девелоперов, занятых созданием и развитием объекта недвижимости, и в т. ч. финансированием и организацией инвестиционного проекта, продажей объекта по частям, полностью или сдачей его в аренду (с привлечением уже перечисленных участников на правах соинвесторов и подрядчиков или самостоятельно);
• редевелоперов, которые занимаются преобразованием (при вторичной застройке) и развитием территорий;
• управляющих недвижимостью, которые занимаются технической эксплуатацией объекта и финансовым управлением;
• строителей и проектировщиков - работают на коммерческой основе;
• юристов, занимающихся на рынке недвижимости юридическим сопровождением операций;
• страховщиков, осуществляющих страхование сделок, объектов, профессиональной ответственности;
• участников фондового рынка недвижимости, которые занимаются оборотом и созданием ценных бумаг, поддерживаемых недвижимостью (пул закладных при ипотеке, жилищные облигации);
• аналитиков, занятых подготовкой информации и исследованиями рынка;
• финансовых аналитиков, занимающихся соответственно анализом финансирования инвестиционных проектов;
• маркетологов, специалистов по рекламе и связям с общественностью, занимающихся продвижением на рынке услуг и объектов;
• информационно-аналитические издания и прочие средства массовой информации, специализирующиеся на купли- продажи недвижимости;
• ИТ - специалистов, обслуживающих рынок недвижимости; специалистов, проводящих тренинги для персонала компаний, занимающихся продажей недвижимости;
• прочих специалистов - сотрудников международных и национальных профессиональных объединений РН.

К представляющим интересы государства институциональным участникам, относят следующие организации:

• организации, регулирующие землепользование, землеустройство и градостроительное развитие;
• территориальные и федеральные земельные органы, занимающиеся зонированием территорий, созданием земельного кадастра, инвентаризацией земли и оформлением землеотвода;
• территориальные и федеральные органы градостроительства и архитектуры, занимающиеся согласованием и утверждением градостроительных планов поселений и территориальных застроек, выдачей и подписанием разрешений на строительство, созданием градостроительного кадастра;
• органы экспертизы проектной и градостроительной документации, занимающиеся согласованием и утверждением строительно-архитектурных проектов;
• органы, ведающие учетом строений и их инвентаризацией;
• органы пожарной, технической и прочей инспекции, осуществляющие надзор за эксплуатацией или строительством зданий и сооружений;
• строителей, проектировщиков, специалистов по тех. эксплуатации, получающих финансирование из бюджета государства;
• нотариусов, находящихся на государственной службе;
• регистраторов и органы, осуществляющие регистрацию сделок с недвижимостью и прав на их осуществление.

2.3 Анализ факторов, влияющих на рынок недвижимости энергопредприятий г.Москва

Как известно, на развитие и функционирование любого рынка недвижимости всегда влияют пять основных видов факторов внешней среды. Это политические, экономические, социально-демографические, технологические, а также правовые факторы. Чтобы определить степень их влияния и в то же время максимально точно рассчитать цену объекта недвижимости, необходимо провести тщательный анализ инвестиционных проектов. Для этого могут быть использованы следующие методы: финансовый и инвестиционный, статистический, кластерный, ситуационный и анализ наиболее эффективного использования.

На наш взгляд, при анализе инвестиционных проектов необходимо обратить более пристальное внимание на следующие два аспекта: определение степени влияния основных экономических показателей на цены рынка недвижимости и определение инфраструктурного потенциала региона. 

Определение степени влияния различных экономических показателей на стоимость объектов недвижимости мы проведем на примере рынка жилой недвижимости как наиболее развитого рынка недвижимости в нашей стране. Существует множество макроэкономических показателей, которые оказывают то или иное влияние на стоимость недвижимости. ^[18]

Более существенное влияние на рынок недвижимости оказывают цены на нефть, объем денежного обращения, стоимость золота и курс доллара США и евро.

Если же говорить об объеме денежного обращения, то здесь можно перечислить следующие факторы, которые могут оказывать влияние на уровень цен рынка недвижимости:  объем наличных денег (вне банков) и остатков средств в национальной валюте на счетах нефинансовых организаций, финансовых организаций (кроме кредитных) и физических лиц, являющихся резидентами Российской Федерации (денежный агрегат М₂), а также стоимостные показатели золота .

Влияние инфраструктурных показателей на стоимость недвижимости определяется инфраструктурным потенциалом и совокупными возможностями географических регионов, обеспечивающих условия для нормальной жизнедеятельности людей, функционирования развитого рынка и развития производства при их оптимальном взаимодействии.

Инфраструктурный потенциал региона – это, с одной стороны, уже сформированные территориальные связи и комплексы инфраструктуры, а с другой – нереализованные возможности региона. В связи с этим количественная оценка влияния инфраструктурного потенциала региона на стоимость недвижимости представляется трудновыполнимой задачей.

Данная задача может быть решена в рамках классификации и определения рейтинга регионов по уровню инфраструктурного потенциала. При этом один из регионов (с наиболее развитым рынком недвижимости и лучшей инфраструктурой) принимается за базу, а остальные регионы сравниваются с ним по различным показателям.

Инфраструктурный потенциал характеризуется следующими показателями:^[19]

• территориально-географические;
• транспортные;
• коммуникационные показатели;
• показатели туристской инфраструктуры.

К основным территориально-географическим показателям относятся следующие характеристики территории:

• площадь территории региона;
• количество городов в регионе;
• численность населения региона;
• доступность соседнего населенного пункта;
• количество экономически активного населения;
• показатели рождаемости, смертности;
• другие.

Наиболее информативными транспортными показателями территории являются:

• густота автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием;
• эксплуатационная длина железнодорожных путей общего пользования;
• густота железнодорожных путей общего пользования;
• протяженность автомобильных дорог с твердым покрытием;
• число собственных легковых автомобилей на 1000 человек населения;
• другие.

Таким образом, определение влияния инфраструктурного потенциала регионов на стоимость недвижимости сводится к анализу влияния отдельных показателей инфраструктуры, их классификации и присвоению определенного рейтинга.

Нельзя однозначно сказать, что все инфраструктурные показатели существенно влияют на расчет точной стоимости объектов недвижимости.

Но такие показатели, как цены на нефть, объем денежного обращения, стоимость золота, курс доллара США и евро, временной фактор и фактор вынужденной продажи, в свою очередь, существенно влияют на дальнейшую стоимость объекта оценки.

При этом полученные результаты не противоречат природной привлекательности регионов, они детализируют само экономико-математическое содержание значения потенциала и выявляют регионы, в которых существует задел для дальнейшего наращивания инфраструктурного потенциала.

Глава 3 Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости энергопредприятий

3.1 Проблемы развития рынка недвижимости энергопредприятий

В 2018 году рынок недвижимости энергопредприятий останется под воздействием отрицательных внешних факторов, которые негативно влияют на все отрасли экономики страны.

Аналитики рынка недвижимости энергопредприятий (RRG, Knight Frank, S.A. Ricci, Colliers, JLL) выделяют пять ключевых тенденций, которые будут характерны для рынка недвижимости энергопредприятий Москвы в 2018 г.:

Тенденция 1: Продолжающееся снижение инвестиционной активности.

Усугубление проблем в экономике страны и сложные внешнеполитические отношения приведут к дальнейшему падению уровня активности инвесторов, особенно иностранных, на рынке. Преобладающей категорией инвесторов станут «охотники», скупающие активы по существенно сниженным ценам, вынужденно выставленные на продажу.

Тенденция 2: Падение ставок аренды и цен продажи объектов.

Снижение деловой активности будет «продавливать» спрос на коммерческую недвижимость во всех сегментах рынка, на фоне чего ставки аренды, как и цены продажи объектов продолжат демонстрировать отрицательную динамику. Позитивный прогноз предусматривает нулевое движение ценовых показателей.

Тенденция 3: Окончательный переход на рублевое ценообразование.

В 2018 году полностью завершится процесс перехода на рублевое ценообразование.

Тенденция 4: Перепрофилирование и реконцепция объектов.

Перепрофилирование затронет, преимущественно, сегмент офисной недвижимости, так как в нем наблюдается явный профицит. Можно ожидать, что уже построенные и строящиеся офисные комплексы будут частично перепрофилированы в апартаментные — полный перевод не допускается законодательством. В свою очередь, перспективные проекты возведения офисов могут быть заменены жилыми.

Тенденция 5: Развитие «защищенных» форматов торговой, офисной и складской недвижимости.

Уменьшить вакантность офисной недвижимости позволит соблюдение бизнес-центрами адекватной ценовой политики. Что касается складов — пустовать не будут комплексы built-to-suit, а также складские комплексы предлагающие помещения в более мелкой «нарезке».

Несмотря на общее ухудшение ситуации в экономике, ключевые эксперты-аналитики не предрекают рынку недвижимости энергопредприятий особых потрясений. Скорее всего, его ожидает стабильность с нулевой или небольшой отрицательной динамикой. Согласно базовому сценарию обновленного прогноза Министерства экономического развития, признаки выхода экономики России из рецессии ожидаются не раньше окончания 2018 г. Однако рынку недвижимости энергопредприятий понадобится не менее двух лет для выхода в показатели роста.

Первая угроза представляет собой сокращение маржинальности. Уровень арендных ставок понижается, а расходы собственника только повышаются. Понижение ставок вызвано возросшей конкуренцией на хорошие объекты. Расходы собственников повышаются по причине изменений в законодательстве. Налог на коммерческую недвижимость теперь исчисляется из кадастровой стоимости, а не из инвентаризационной.

Вторая угроза также касается законов. Речь идёт об излишнем регулировании на законодательном уровне. Региональные власти запрещают строительство, ограничивают время работы (например, магазинов), устанавливают размер арендных ставок – всё это негативно сказывается на бизнесе, а значит и на аренде.