Файл: Особенности рынка недвижимости энергопредприятий.pdf

В третьих, нельзя не сказать о влиянии политики на рынок недвижимости энергопредприятий. Он сильно зависит от экономической ситуации в стране, а она в свою очередь от политической ситуации. В частности, неопределённые отношения с Западом оказывают воздействие на зарубежных инвесторов и на их вливания в российский рынок. А неустойчивость курса валют влияет на покупательскую способность населения, которая и без того падает.

Четвертая угроза состоит в том, что банки и госструктуры все больше приобретают объектов недвижимости энергопредприятий в свой портфель. Многие объекты перешли в управление банков из-за задолженностей. Это мешает развиваться отрасли по законам рынка. Слишком большое участие государства. При этом государственной поддержки на рынке недвижимости энергопредприятий не существует.

3.2 Перспективы рынка недвижимости энергопредприятий

Недвижимость до последнего времени была одним из перспективных направлений инвестирования, так как тенденция к увеличению стоимость квадратного метра была стабильной. Но в силу экономических и политических событий, темпы развития рынка сейчас очень сократились и начали показывать негативную динамику. Это ситуация отобразилась и на недвижимости в столице.

Падение курса рубля и соответственно снижение покупательной способности привели к кратковременной активизации рынка, так как люди спешили вкладывать деньги в покупку недвижимости, пока их стоимость окончательно не обесценилась, и за них можно было что-то еще купить. Эта ситуация была характерна для начала 2014 года. Люди на фоне угроз Запада относительно введения санкций, начали инвестировать свои деньги в покупку недвижимости, так как это считалось самим надежным объектом инвестирования. Однако деньги имеют свойство заканчиваться, поэтому активизация рынка была очень краткосрочной.

Фаза рецессии, которая началась в 2015 году и характеризуется дальнейшим падением платежеспособности населения, неминуемо приведет к снижению спроса на недвижимость, уменьшению объемов строительства и темпов сдачи жилья, что в результате скажется на уменьшении стоимости жилья. Также отрицательно на рынок жилья влияет увеличение стоимости ипотечных кредитов, свертывания государственных ипотечных программ.

Эксперты четырех ведущих международных консалтинговых компаний ожидают восстановления рынка недвижимости энергопредприятий Москвы в текущем, 2018 году.

Специалисты основных профильных компаний сегмента предрекают, что в 2018 году рынок недвижимости энергопредприятий России продолжит свое восстановление. В частности, это должно произойти за счет ввода новых бизнес-центров, сокращения числа вакантных площадей и незначительного повышения арендных ставок. 

В основном ставки увеличатся за счет ликвидации бюджетных предложений, поднявшись, таким образом, на 3-5% за год. Так, по прогнозам специалистов, годовая аренда офисов класса А будет стоить около 28 900 рублей за квадратный метр. В эту цифру уже включен НДС, но операционные расходы лягут на арендатора дополнительным финансовым бременем. Офисы класса В в среднем будут «уходить» за 16 500 рублей (с НДС) за «квадрат». Ставки, которые по сей день номинируются в валюте, не претерпят в 2018 году кардинальных изменений, оставшись на уровне $750-850 за 1 кв. м для премиальных офисов. 

Специалисты консалтинговых компаний прогнозируют, что в наступившем году численность пустующих помещений сократится, и причиной тому станет превышение поглощения над вводом новых площадей. Например, на 2018 год к вводу в эксплуатацию готовится около полумиллиона квадратных метров новых офисов класса А и В, при этом прогнозируемый уровень поглощения (покупки и аренды) рабочих помещений того же класса комфортности составит 600 000 «квадратов».

Таким образом, снижение строительной активности поможет ликвидировать объем вакантных площадей в бизнес-центрах до 16,7% в классе А и снизить число незанятых офисов класса В минимум до 12,5% от общего объема.  Средний по отрасли уровень вакантности планируется свести к планке 13,5%. 

Учитывая тот факт, что 2017 год закрылся с показателем вновь введенных бизнес-центров на уровне около 350 000 «квадратов», то прогнозируемые на 2018 год 500 000 кв. м можно также считать положительным трендом, свидетельствующем о медленном, но верном восстановлении отрасли.  Если же застройщики решат разморозить ранее приостановленные проекты, то к 2019 году столичный рынок недвижимости энергопредприятий и вовсе может пополниться 1,1 млн квадратных метров.

Заключение

Рынок недвижимости очень чувствителен как к отдельным экономическим и политическим изменениям, происходящим в государстве, так и к ситуации в целом. Обоснованный прогноз развития рынка (или, напротив, его спада) возможен лишь при учете всех воздействующих на него факторов. При этом нужно понимать, что лишь некоторые аспекты можно отнести к однозначно позитивным или негативным – все они взаимосвязаны друг с другом и, в зависимости от различных нюансов, могут оказывать на рынок и положительное, и отрицательное воздействие.

Среди экономических факторов, влияющих на рынок недвижимости, можно назвать уровень доходов и занятости населения, платежеспособность, развитие в населенных пунктах социальной инфраструктуры, ставки процента и арендной платы и т.д.

С экономической точки зрения основное воздействие на цены недвижимости оказывает соотношение спроса и предложения. Причем внутренние тенденции экономики могут влиять на баланс спроса и предложения разнонаправлено.

В 2017 году рынок недвижимости энергопредприятий находился под сильным давлением низких цен на нефть, девальвации рубля, высокой инфляции и международных санкций, которые ограничили доступ к дешевому капиталу. В результате деловая активность существенно снизилась, падение ВВП достигло 3,5%, потребительский спрос снизился на 8,5%, а это привело к оттоку арендаторов, что на фоне высокого предложения вызвало уменьшение арендных ставок и рост вакансии.

В 2018 году эксперты не предрекают больших потрясений на рынке недвижимости энергопредприятий, так же, как и существенных улучшений. Оптимальным вариантом может быть только стабильность с нулевой динамикой основных индикаторов, а возврат к «докризисным» показателям в ближайшие годы однозначно невозможен. В статье мы проведем анализ показателей на 2018 год и рассмотрим факторы, которые оказывают влияние на формирование спроса и предложения.

Обычно, данный сегмент рынка первым реагирует на изменения в экономике, кроме этого стоит учитывать, что в больших городах он более чувствителен, чем в провинции.

Инвестиционная активность снижается – это объясняется проблемами в экономике страны и сложной внешнеполитической ситуацией.

Снижение деловой активности приводит к падению спроса во всех сегментах рынка, в результате стоимость аренды и продажи объектов демонстрирует отрицательную динамику. Аналитики отмечают, что самые позитивные прогнозы предусматривают нулевое движение цен, во всех остальных случаях на рынке отмечает падение цен.

В 2016 году завершился процесс перехода на рублевую систему расчета. Еще в 2015 году большинство сделок начали проводить в рублях, а в этом году уйдет в небытие привычка указывать номинальные долларовые ставки и писать стоимость объектов в долларах США

Специалисты считают, что в 2018 году объем сделок останется на уровне 2016-17 годов, а дальнейшее поведение рынка будет зависеть от состояния экономики и геополитической ситуации. Низкие темпы развития позволяют инвесторам именно сейчас приобретать ликвидную недвижимость на перспективу, а интерес со стороны азиатских инвесторов проявленный еще в 2016 году может перерасти в заключенные сделки.

Итак, в настоящее время к факторам, негативно влияющим на российский рынок недвижимости, можно отнести:

- политическую и экономическую нестабильность;

- сокращение ипотечного кредитования;

- падение цен на нефть;

- девальвация рубля;

- снижение платежеспособности населения;

- формирование отложенного спроса;

- пессимистические ожидания участников рынка.

Но есть и ряд положительно влияющих на рынок факторов:

- повышенный спрос на недвижимость как средство сохранения капитала;

- снижение долларовых цен (для тех, кто имеет валютные накопления);

- сокращение предложения может привести к росту или хотя бы сохранению цен;

- позитивные сигналы от правительства (снижение ставки ЦБ, возможность государственного субсидирования ипотечных программ).

Учитывая национальные особенности, основной вектор развития ситуации в стране, в том числе на рынке недвижимости, будет задавать государство. Именно от его политики будет зависеть глубина и продолжительность кризиса, поскольку, в отличие от мирового кризиса 2008 года, текущий кризис носит локальный и вполне прослеживаемый политический характер.

Список литературы

Акимова А. Д., Учинина Т. В. Оценка состояния рынка жилой недвижимости в РФ // Вестник научных конференций. -2016. -№ 11–5 (15). -С. 17–18.

Аюпова З. В., Ноур М. В., Смирнова Ю. О. Анализ рынка недвижимости // Молодой ученый. — 2017. — №13. — С. 238-240. — URL https://moluch.ru/archive/147/41274/ (дата обращения: 24.02.2018).

1. Бадараева Р. В., Шараева А. С. Теоретические аспекты оценки рынка недвижимости в России // Молодой ученый. — 2016. — №4. — С. 336-339. — URL https://moluch.ru/archive/108/25930/ (дата обращения: 24.02.2018).

Бердникова, В.Н. Экономика недвижимости 2-е изд., испр. и доп. учебник и практикум для академического бакалавриата / В.Н. Бердникова. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 190 c.

1. Власенко Т.В. Типология объектов недвижимости. – Ростов н/Д: Рост.гос. строит. ун-т, 2013. – 100с.

Бабенко, Е.А Адаптация предприятия к кризисным условиям внешней среды / Нормова Т. А. // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного

университета. 2016. № 123. С. 943-955.

Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. В 2 т. Т.1. Общая модель рынка недвижимости и рынок прав аренды: Учебник. 8-е изд., пер. и доп. / В.А. Горемыкин. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 472 c.

1. Обзор рынка коммерческой недвижимости: что меняется в условиях кризиса. [Электронный ресурс]: http://comestate.ru/articles/obzor-rynkakommercheskoy. Дата обращения: 21.02.2018.Есипова, В.Е. Теория и методы оценки недвижимости: учеб. пособие /B.E. Есипова. - СПб.: СПб. ГУЭФ, 2014.- 126 с.
2. Жаркова О.А. Кадастровый учет объектов недвижимости // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2014. № 2. С. 62-75.
3. Информационный портал [Электронный ресурс]. – Режим доступа: www.realty.rbc.
4. Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. - М.: КноРус, 2013. - 752 c.
5. Коростелев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: учебник / С.П. Коростелев - М.: РДЛ, 2015.- 324 с.
6. Максимов, С.Н. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / С.Н. Максимов. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 402 c.

Основы управления инвестиционно-строительными программами в условиях мегаполиса / В.И. Теличенко и др. - М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2014. - 240 c.

Оценка недвижимости: учебное пособие для студентов высших колледжей / Грязнова А.Г. .[и др.]; под ред. - М.: А.Г. Грязновой. - Гуманитарный издательский центр ВЛАДОС, 2014.- 400с., ил.

Оценка бизнеса учебное пособие для студентов высших колледжей / Грязнова А.Г. .[и др.]; под ред. - М.: А.Г. Грязновой. - Гуманитарный издательский центр ВЛАДОС, 2014.- 240с.

1. Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Л.Н. Тепман, В.А. Артамонов. - М.: ЮНИТИ, 2015. - 591 c.
2. Учинина Т. В., Ноур М. В., Аюпова З. В., Корнеева С. С. Обзор современной ситуации на рынке недвижимости // Молодой ученый. — 2017. — №9. — С. 453-456. — URL https://moluch.ru/archive/143/40201/ (дата обращения: 24.02.2018).

1. Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Л.Н. Тепман, В.А. Артамонов. - М.: ЮНИТИ, 2015. - 591 c. ↑

2. Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. - М.: КноРус, 2013. - 752 c. ↑

3. Коростелев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: учебник / С.П. Коростелев - М.: РДЛ, 2015.- 324 с. ↑

4. Власенко Т.В. Типология объектов недвижимости. – Ростов н/Д: Рост.гос. строит. ун-т, 2013. – 100с. ↑

5. Бердникова, В.Н. Экономика недвижимости 2-е изд., испр. и доп. учебник и практикум для академического бакалавриата / В.Н. Бердникова. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 190 c. ↑

6. Оценка недвижимости: учебное пособие для студентов высших колледжей / Грязнова А.Г. .[и др.]; под ред. - М.: А.Г. Грязновой. - Гуманитарный издательский центр ВЛАДОС, 2014.- 400с., ил. ↑

7. Оценка бизнеса учебное пособие для студентов высших колледжей / Грязнова А.Г. .[и др.]; под ред. - М.: А.Г. Грязновой. - Гуманитарный издательский центр ВЛАДОС, 2014.- 240с. ↑

8. Максимов, С.Н. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / С.Н. Максимов. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 402 c. ↑

9. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. В 2 т. Т.1. Общая модель рынка недвижимости и рынок прав аренды: Учебник. 8-е изд., пер. и доп. / В.А. Горемыкин. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 472 c. ↑

10. Обзор рынка коммерческой недвижимости: что меняется в условиях кризиса. [Электронный ресурс]: http://comestate.ru/articles/obzor-rynkakommercheskoy. Дата обращения: 21.02.2018. ↑

11. Жаркова О.А. Кадастровый учет объектов недвижимости // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2014. № 2. С. 62-75. ↑

12. Есипова, В.Е. Теория и методы оценки недвижимости: учеб. пособие /B.E. Есипова. - СПб.: СПб. ГУЭФ, 2014.- 126 с. ↑

13. Бабенко, Е.А Адаптация предприятия к кризисным условиям внешней среды / Нормова Т. А. // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного

    университета. 2016. № 123. С. 943-955. ↑

14. Основы управления инвестиционно-строительными программами в условиях мегаполиса / В.И. Теличенко и др. - М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2014. - 240 c. ↑

15. Учинина Т. В., Ноур М. В., Аюпова З. В., Корнеева С. С. Обзор современной ситуации на рынке недвижимости // Молодой ученый. — 2017. — №9. — С. 453-456. — URL https://moluch.ru/archive/143/40201/ (дата обращения: 24.02.2018). ↑

16. Информационный портал [Электронный ресурс]. – Режим доступа: www.realty.rbc. ↑

17. Акимова А. Д., Учинина Т. В. Оценка состояния рынка жилой недвижимости в РФ // Вестник научных конференций. -2016. -№ 11–5 (15). -С. 17–18. ↑

18. Аюпова З. В., Ноур М. В., Смирнова Ю. О. Анализ рынка недвижимости // Молодой ученый. — 2017. — №13. — С. 238-240. — URL https://moluch.ru/archive/147/41274/ (дата обращения: 24.02.2018). ↑

19. Бадараева Р. В., Шараева А. С. Теоретические аспекты оценки рынка недвижимости в России // Молодой ученый. — 2016. — №4. — С. 336-339. — URL https://moluch.ru/archive/108/25930/ (дата обращения: 24.02.2018). ↑