Файл: Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств одну из важнейших составляющих правоотношений.pdf

Советское гражданское право относило залог к способам обеспечения обязательств, но в ГК правила о залоге были перемещены в раздел о вещном праве. Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме и нотариально заверяться. Предмет залога по общему правилу передавался кредитору. Это касалось любых предметов, за исключением строений. Согласно договору сторон имущество могло остаться у должника под замком и печатью кредитора. В случае неисполнения обязательства, кредитор имел право только продать вещь, чтобы получить удовлетворение из вырученной суммы. Кредитор в свою очередь, не имел права оставить вещь у себя.

Действовавший в послереволюционной России запрет частной собственности на землю недра, воды, леса, промышленные предприятия, исключивший на долгие годы эти объекты из гражданского оборота исполнил отрицательную роль в развитии многих гражданско-правовых и финансовых институтов в нашей стране. Итогом этого стало и полное отсутствие в России полноценного рынка недвижимости. Как следствие этого — не развивалась и ипотека, хотя в целом действовавшее в разное время законодательство содержало отдельные нормы о залоге. [35.c,25]

Некоторые авторы считают, что в советский период ипотека не потеряла своего значения в связи с ликвидацией частной собственности на землю и упразднением деления имущества на движимое и недвижимое. Речь идет о применении ее в тех редких случаях, когда смысл ипотеки отвечал требованиям действующего законодательства.

Ипотека приобрела мировое значение в XX в. в странах с развитой экономикой рынка.

Залог недвижимости постоянно был одним из надежнейших способов обеспечения выполнения обязательств. Суть ипοтеки состоит в том, что кредитор имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательств обратить взыскание на предмет ипотеки и получить положенный ему долг. У недвижимости, как правило, высокая цена и она считается одним из наиболее удачных вариантов вложения так как цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям[40.c,19].

О начале формирования в нашей стране института ипотеки в его современном виде можно говорить с 1991 года, когда был принят Закон РФ «О 1залоге», в котором впервые появилось понятие «ипотека».

Дальнейшее развитие эти нормы получили с введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ, содержащей более широкое определение ипотеки, чем Закон «О залоге». При этом особенно важна была следующая коллизионная норма содержащаяся в п. 2 ст. 334 : общие правила о залоге содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. То есть, по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений было отнесено законодателем на отдельный специальный закон об ипотеке.

В течении всего времени существования цивилистики исследователи так и не пришли к одному общему суждению относительно того, какой юридической природой обладает залог вещной или обязательственной. Научные дискуссии ученых продолжаются и в современной юридической литературе[41.c,156].

Сторонники предметной природы ипотечного правоотношения утверждают, что ему присуще наиболее характерные свойства предметных прав - право следования. Иной отличительной чертой ипотеки, считается объект залоговых сделок на имущество.

Некоторые характеризуют ипотеку непосредственно как обязательственное право, а не предметное, дοказывая свое мнение тем, что залогодержатель по договору залога получает не право на саму вещь, а право на взыскание из суммы заложенного имущества. Определенные авторы, например Навицкий И. утверждают, что залоговые правоотношения имеют непростую, двойственную натуру. Это определение особенно верно по отношению ипотеки. [45.c,131]

Гражданский кодекс Российской Федерации пречисляет залог к институтам обязательственного права, принимая во внимание природу ипотеки.

Мы делаем заключение, что ипотека в большей степени обладает вещно-правовой природой. Это является и правом следования, правом обращения взыскания на предмет залοга, вне зависимости от его нахождения. Однако залог обладает дополнительным характером, который имеет тенденцию выражаться прежде всего, в том, что при недействительности основного обязательства, недействительным будет и обязательство о залоге. Наличие залоговых правоотношений без правоотношений обеспеченных этим залогом невозможно. Но недействительность залога не влечет основного обязательства. В силу акцессорности залога, мы имеем право утверждать о его двойственной природе. Помимо этого, характеризовать залог как метод обеспечения обязательства предметом не является полностью верным, так как предметом этого может быть не только вещь, но и право требования. Таким образом, ипотека – это способ обеспечения обязательств посредством вещи, либо права[52.c,296].

Легальное установление ипотеки выявляется только посредством представление соглашения ο ипотеке, что находится в ст.1 Федерального закона «Об ипотеке залоге недвижимости»: согласно соглашению и  залоге недвижимого собственности, договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, который является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Хотелось бы выделить, что залог по своей сути является одной из разновидностей ипотеки и является дополнительным обязательством, т.е. ипотечное правоотношение может существовать, только пока существует обеспечиваемое обязательство.

При этом прекращение ипотечного правоотношения не может прекратить основного[33.c,76].

Ипотека способен появится либо в силу закона либо договора. По договору залогодатель добровольно отдает в залог любое недвижимое имущество которое ему принадлежит, гарантируя этим удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства обеспеченного залогом. Договор является главным основанием возникновения ипотеки.

Так же, ипотека возникает на основании норм закона. Например, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика, то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи. [32.c,94]

Подводя результат можно отметить, что залог недвижимости (ипотека) является гражданским правоотношением, в котором одна сторона – залогодержатель – кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой основному обязательству, имеющий право в случае его неисполнения или ненадлежащего исполнения оснοвного обязательства получить удовлетворение денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Именно в этом на наш взгляд состоит правовое значение залога. [42.c,63]

Суть залога недвижимости состоит непосредственно в предварительном выделении из метериальной οбласти залогодателя конкретного объекта - недвижимости в качестве обеспечения денежных требований залогодержателя к должнику, при неисправности которого залогодержатель имеет право получить денежную сатисфакцию из стоимости предмета ипотеки посредством обращения на него взыскания и его принудительной реализации.

1.2 Предмет ипотеки (объект)

Гражданнский Коддекс Российской Федерации в п. 1 ст. 334 определяет, что предметом залога является имущество. Под термином «имущество» следует понимать вещи, ценные бумаги, права требования, деньги. [2.c,45]

Ипотека является залогом, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, непосредственно, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом.

Деление имущества на движимое и недвижимое берёт основание ещё в римском праве и воспринято практически всеми современными правовыми системами. В нынешнем праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, который предполагает особый порядок обременения и отчуждения, особую регистрацию прав на недвижимый объект, некоторого ограничения этих прав и административного природо-охранительнοго, градостроительного и т.п. контроля за их реализации. Законодательное установило определение “недвижимость” раскрыто в ст. 130ГК РФ, в соответствие с которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых не может быть совершено без огромного ущерба их значению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, также надлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты [2.c,56]

Термин, приведённый в ст. 130 ГК РФ, не раскрывает надлежащим образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания термина «имущество», что считается существенно применительным к недвижимости.

Критика законодательного определения термина «недвижимость» связана с отсутствием последовательности в отнесения объектов к недвижимости. Придерживаясь п.1 ст.130 ГК РФ, объект может быть отнесен к виду недвижимых при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без какого либо ущерба ей. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прοчность и непотребляемость.

Образцом того, что не все перечисленные в ст.130 ГК в качестве недвижимости вещи безоговорочно обладают всеми необходимыми признаками, считается предприятие, в состав которого входят вещи - продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости. [2.c,158]

Самым интересным является проблема оборото способности предметов ипотеки. Законодатель не даёт конкретного различия «предмет» и «объект» ипотеки, но Закон «Об ипотеке» называет недвижимое имущество, регулируемое им - «предметами» , а слово «объект» уместное упоминать при обозначении того же недвижимого имущества в смысле элемента гражданских прав. [11.c,15]

Предметом договора об ипотеке могут быть согласно статье 5 Закона «Об ипотеке»: земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха и т.д.); жилые дома и квартиры или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения. Предметом ипотеки может являться и неоконченное строительство, рассматривающееся как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Таким образом, в статье 76 Закона об ипотеке прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке мοжет быт предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты также могут быть предметом ипотеки, поскольку хотя и не являются имуществом, которое неразрывно связанно с землей, но, как это специально предусмотрено в Гражданском кодексе РФ, относятся к недвижимому имуществу в силу своей специфики. Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы залога, если другое не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Таким образом, право аренды может являться предметом ипотеки только с согласия арендодателя. Также не допускается залог такого, права без согласия собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение такого права без согласия данных лиц. [11.c,56]

Судебная практика демοнстрирует, что в случае если в ипотеку подразумевается передать не сами земли, а только право аренды на нее - запрет на передачу в ипотеку указанных земель может разъясняться тем, что в случае обращения взыскания на заложенное право собственности на него переходит другим лицам. Ипотека же права аренды и возможный в связи с этим переход права аренды не предучсматривает изменения права собственности. Согласно мнению истца администрацией нарушена ст. 63 Закона об ипотеке. Суд установил , что спорный объект был расположен на земельном участке, который находился в собственности муниципального образования, потому ипотека такого земельного участка была бы не правомерна. Согласно нашему суждению, до снятия запрета на ипотеку земель, которая находилась в собственности муниципалитета, залог права их аренды не был возможен. Также предполагаем, что залог права аренды невозможен в тех случаях, когда, участок не прошел кадастровый учет. Это в свою очередь влечет признания договора недействительным в связи с неправильным описанием объекта аренды [10.c,73].

Недвижимость, являющаяся предметом договора ипотеки, как правило, должна принадлежать залогодателю на праве частной собственности или же на праве хозяйственного ведения.

Но существует ряд ограничений, которые предусмотрены законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки.

Во-первых, данная собственность изъята из оборота. Согласно ГК РФ, предметами, которые были изъяты из оборота признаются такие, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного человека к другому. К подобным вещам относятся, основным образом, те вещи, которые находятся в исключительной собственности государства (например, ресурсы, объекты оборонного производства и др.). Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Список подобного имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе. В-третьих, имущество не может быть предметом ипотеки, в отношении которοго в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Кроме того, не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения неделимая вещь. Закон об ипотеке предусматривает следующие ограничения в отношении имущества, которые являются предметом ипотеки. Таким образом, если предметом договора ипотеки считается имущество, на отчуждение коего потребуется разрешение другого лица, то такое же согласие необходимо и для ипотеки этого имущества. Например, на имущество находящееся в совместной собственности супругов, ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруг, который не является стороной по договору ипотеки. В соответствии с пунктом 2 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, которые могут быть предметом залога, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. [2.c,26]