Файл: Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств одну из важнейших составляющих правоотношений.pdf

Недвижимость которая является предметом ипотеки считается заложенным вместе с принадлежностями как одно целое, если иное не предусмотрено договором п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке. Принадлежность предмета определяется как, предназначенная для обслуживания другой, основной вещи и связаннοй с ней общим назначением. Например при ипотеке предприятия - это станки, оборудование, подсобные помещения для временного складирования продукции. В тесной связи с этой нормой находится и норма п. 4 ст. 5 Закона об ипотеки: часть имущества, раздел которого в натуре невозможен неделимая вещь не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения, признаётся неделимой ст.133 ГК. Императивность данной нормы оправдана самой сутью ипотеки, как залога недвижимого имущества[2.c,134].

При ипотеки предприятия залог распространяется и на имущество, включая право требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки п. 2 ст. 340 ГК.Является неоднозначным позиция Орловой, показывающей , что нормы права регулирующие режим собственности предприятий в отношении движимого имущества создают определенные технические сложности и приводит к деформации правового регулирования движимы вещей и вещей недвижимых, поскольку отдельные вещи, являющиеся движимыми функционируют при определении имущества предприятия в режиме недвижимых. Мы пришли к выводу, что подобная ситуация не приводит к искажению правового регулирования вещей, поскольку движимые и недвижимые вещи, входящие в состав предприятия образуют единый комплекс, подчиненный определенной цели и вычленение отдельно движимых вещей или недвижимых вещей не отвечает самой сути предприятия[2.c,137].

Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что совокупный залог то есть ипотека сразу на несколько объектов возможен, однако точных указаний относительно этого вопроса нет. В целях единообразного и точного применения законодательства необходимо дополнить ст.340 ГК РФ положением о тοм, что договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, каждый из которых является самостоятельным предметом обеспечения обязательства. При этом основное обязательство необходимо разделить на доли, соответствующие стоимости залога[10.c,21].

Залог расширяется в все без исключения неотъемлемые усовершенствования объекта, в случае если другое кроме того никак не учтено соглашением либо законодательством. В взаимоотношении в отдельности приобретенных объектов ипотеки, Указ о ипотеке подразумевает определенные условия. Подобным способом, аграрные зоны никак не подлежат ипотеке в случае, в случае если они пребывают в общегосударственной либо городской имущества, а кроме того аграрные угодья с состава территорий аграрных учреждений, фермерских фермерских хозяйств и сельных сельскохозяйственных зон индивидуальных вспомогательных хозяйств. Кроме данного, залог аграрного места никак не обязана допускаться, область коего менее наименьшего объема, определенного нормативными актами субъектов России и нормативными актами организаций регионального самоуправления с целью территорий разного целевого направления и допустимого применения.Однако в случае если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, то на все входящее в его состав имущество распрοстрОняется действие договора ипотеки, а конкретно: материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором. Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Никак не разрешается залог личных и многоквартирных жилых домов и квартир, которые находятся непосредственно в собственности государства или муниципалитета. Так же не допустимо заключение договора ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в частной собственности граждан, через представителя, за исключением законных представителей несовершеннолетних граждан, представителей οграниченно дееспособных и недееспособных лиц. Ипотека квартиры в многоквартирном доме предполагает установление права залога и на соответствующую часть доли в праве общей собственности на жилой дом (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).В завершении рассмотрения этого вопроса мы делаем вывод что, изъятие объектов гражданского права из оборота либо ограничение их в обороте направлено на защиту, главным образом социальных интересов.

Сама роль некоторых объектов недвижимости (например, земельных участков, предприятий) с целью функционирования страны и социума сложно переоценить. Очевидно что, в связи с этим и стремление страны к ограничению оборото спосοбности этих объектов[7.c,32].

Норма ст. 129 ГК РФ перемещает отсылочный характер и обрисовывает, как будто изъятые из оборота объекты должны присутствовать прямо указаны в законе, а робко оборото способных объектов определяются в распорядке, установленном законодательством. Таким образом, Гражданский кодекс позволяет различные ограничения оборото способности объектов штатских прав как возможную возможность, осуществлять которую разрешается в самых различных законодательстве. Из повального верховодила наличествует исключения: вопросы оборото способности земли и других натуральных ресурсов регулируются законами о земле (п.3 ст. 129 ГК). Закон «οб ипотеке» (п. 4 ст. 1) уточняет, как будто залог земельных участков, фирм, спостроек, зданий, квартир и другого неподвижного богатства содержит вероятность бывать замеченным лишь только постольку, например как их кругооборот разрешается федеральными законами. Следовательно, здесь отсылка к ещё целому ряду особенных законов, дотрагивающихся, естественно, правового статуса отдельных объектов недвижимости. п.4 ст.1 Закона “О ипотеке” разрешается изъяснять в соответствии принципу “воспрещено всё, как будто прямо никоим образом не воспрещено”. Складывается чувство, как будто ипотека такового или иного объекта будет допускаться только за это время, как быстро его кругооборот прямо положим неким иным федеральным законодательством, желая ГК говорит, как будто залог земельных участков, фирм, спостроек, зданий, квартир и другого неподвижного богатства (ипотека) регулируется законодательством о ипотеке п.2 ст.334 [11.c,69].

Также обращает на себя внимание п.2 ст.6 Закона об ипотеке: не допускается ипотека имущества изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Здесь усматривается иной подход, нежели тот который отражён в п.4 ст.1.В п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке представлен достаточно понятный перечень ограничений. Из данной нормы следует, что Закон об ипотеке всё-же берёт на себя задачу регулирοвания ипотечной оборотоспособности объектов, пусть и в довольно общем виде что отражается в противоречии с п.4. ст.1 [5.c,34].

Пункт 1 ст. 6 Закона об ипотеке определяет залогодателя как собственника передаваемого в залог имущества или как владеющего им на праве хозяйственного ведения. Этот список является исчерпывающим. Право собственности представляет собой совокупность трёх составляющих - владение, пользование и распоряжение ст. 209 ГК. Отсутствие у собственника одной из этих составляющих лишает его в правовом смысле подобного статуса [2.c,354].

Ипотека может распространяться на имущество, которое может стать собственностью залогодателя в будущем п.6 ст. 340 ГК.

Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников п.2 ст.7 Закона об ипотеке, а залог имущества, находящегося в общей совместной собственности (то есть без определения доли каждого из собственников в праве собственности) лишь при наличии согласия всех собственников. Причём в случае обращения взыскания на такое имущество (находящегося в общей собственности) применяются правила статей 250 и 255 Гражданского Кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащим остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома ст. 290 ГК.Мы считаем, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости, например, с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека.

Очередная отличительная черта, которую важно уточнить. Положения подпункта 3 п. 1 ст. 351 Гражданскοго кодекса Российской Федерации , которые предусматривают, что в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом замены предмета залога. п. 2 ст. 345 ГК РФ. Некоторой неясностью отличается само правило п. 2 ст. 345 ГК РФ. Гибель предмета залога, практически, постоянно обозначает прекращение права залога. При предоставлении залогодателем нового предмета в залог между сторонами возникнут новые залоговые правоотношения. Согласно концепции развития законодательства о вещном праве Законодателю важно разрешить вопрос о том, должны ли стороны заключить новый договор залога из за замены предмета залога, или прежний договор залога будет распространяться на новый предмет[2.c,405].

Такой же вопрос возникает и в случае изменения предмета залога по изменению своих естественных свойств или действий третьих лиц, которые непосредственно и приводят к появлению нового объекта оборота.

Вывод по главе I

В первой главе данной курсовой работы, мы рассмотрели историю появления термина «ипотека», его развитие и становление в гражданском праве. Определили предмет и объект ипотеки.

Таким образом, этот термин используется главным образом в гражданском праве; он определяется как право, которое кредитор имеет на предмет, принадлежащий другому. Ипотека подразделяется на общую и специальную, когда должник закладывает кредитору все свое имущество и имущество, которое он может иметь, ипотека является общей; когда залог ограничиваются конкретной недвижимοстью, это специальная ипотека.

Глава II. Договор об ипотеке в гражданском праве россии

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений ФЗ «Об ипотеке» ст. 8 Закона «Об ипотеке». [11.c,56]

Понятие договора представлено в ст. 420 ГК РФ. Договором является соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках. К обязательствам, которые вытекают из договора, применяются основные положения об обязательствах ст. 307-419, если другое не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ «Понятия и условия договора» и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе РФ. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров ст. 420 ГК РФ.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей ст. 153 ГК РФ. [2.c,76]

Сделки могут быть двух или мнοго сторонними и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон при двусторонней сделке либо трех или более сторон при многосторонней сделке ст. 154 ГК РФ [2.c,36].

2.1. Нормативно – правовое регулирование ипотеки

Институт ипотеки ввиду различных как экономических, так и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов.

В первую очередь к ним относятся Федеральный закон 1995 г. «Об ипотеке залоге недвижимости». Общие нормы о залоге, не нашедшие места в указанном законе, принимаются по соответствующим статьям Гражданского кодекса РФ. Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется ФЗ с 1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Фактическая реализация прав банка пο ипотеке возможна в рамках закона «Об исполнительном производстве». Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам. Таким, например, как закон «О товариществах собственников жилья». При ипотеке жилья приходится мириться с необходимостью следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, в том числе Жилищного кодекса РФ, а также законам и правилам регистрации граждан по месту жительства. Члены семьи заемщика имеют такие же установленные законодательством права, нормированные в семейном и гражданском кодексах РФ. Специальные акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов[18.c,58].

Вплоть до основы 21 столетия залог почти недоставала. Псевдо залог создавалась посредством скоротечного перехода справедлив имущества в недвижимое имущество, представлявшую её предметом, в заимодавца. Пoсле oкончания расчетов среди должником и заимодавцем недвижимое имущество перезаписывалась назад. Доводилось два раза оплачивать крайне значительную госпошлину, приурочиваемую в заемщика, и смиряться с рисками, сопряженными с вероятной недобросовестностью заимодавца, получавшего полномочия в недвижимое имущество согласно преуменьшенной стоимости. Помимо данного, сроки регистрации справедлив существовали крайне значительны. В данных обстоятельствах эта модель, совсем плох.