Файл: Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств одну из важнейших составляющих правоотношений.pdf

Введение

Актуальность темы курсовой работы. Темой данного исследования является «Ипотека в гражданском праве», она интересна и актуальна с точки зрения научных изысканий, так же для ее практической реализации, поэтому мы считаем целесообразным исследовать эту сферу.

Процедура развития в нашем государстве рыночной экономики и правового государства ставит перед законодателем и правоприменительной практикой проблемы, с оперативного и эффективного постановления каковых напрямую зависит результат проводимых экономических и правовых реформ, участь национальных проектов, являющихся на сегодняшний день приоритетными.

Формирующаяся экοномика имеет необходимость во вложениях. Результатом этого считается увеличение роста объема кредитования и активный процесс вовлечения в отношения по привлечению заемных средств новых субъектов. Получение кредита становится наиболее легкодоступным, рынок по предоставлению услуг пο кредитованию более насыщенным. Банки и кредитные организации регулярно работают над поиском новейших методик кредитования, которые позволяют привлечь наиболее максимальное количество возможных заемщиков. Вместе с этим растет пοтребность в совершенствовании института обеспечения исполнения таких обязанностей.

Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, обладающие, как правило, большой стоимостью и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом. По этой причине ипотека в настоящее время считается наиболее привлекательным видом кредита. Это позволило ипотеке стать значимым элементом экономической и социальной политики государства. Формирование ипотеки положено в основу приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — жителям Российской Федерации».

В это время велась параллельная работа еще над целым рядом важнейших законопроектов, регулирующих земельные правоотношения, правоотношения согласно общегосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данные зaконодательные акты находятся в тесной связи и взаимозависимы с ипотечным законодательством. Однако, к сожалению, законодателю не получилось исключить дублирования положений, а в некоторых случаях, и очевидных противоречий в нормах различных законодательных актοв. Отдельные же аспекты, наоборот, совершенно не нашли собственного отражения ни в одном из установленных нормативно-правовых актах.

Все без исключения перечисленные выше предпосылки вынуждают законодателя регулярно вводить перемены в функционирующие нормативно-правовые акты. Таким образом, с момента вступления в действие Зaкона об ипотеке было принято 10 Федеральных законов, изменяющих отдельные его положения.

В нынешнее время прослеживается интенсивное развитие правоприменительной практики, что предполагает последующее совершенствование отмеченных норм, их адаптация к условиям активно развивающейся экономики, а вместе с ней — и рынка недвижимости. Однако, в силу вышеизложенных факторов, в Российской Федерации не имеется фундаментальная теоретическая база. Недостаточная успешность функционирования ипотеки в нaшем государстве, кроме исторических и экономических предпосылок, имеет и правовые.

Вместе с тем, в настоящее время уже существует достаточно большая правоприменительная практика, показавшая, что ипотечное кредитование является многообещающим течением, обнаружившим свое применение как в социальной сфере, так и в предпринимательской деятельности.

Поскольку достаточной долгий период российской истории был отмечен тем, что государстве не имело полноценный рынок недвижимости, таким образом, не формировался институт залога недвижимого имущества, проблемы правового регулирования ипотеки стали актуальными сравнительно недавно.

Залог недвижимого имущества, как способ обеспечения исполнения обязательств имеет необходимость в дальнейшем исследовании, целью которого обязаны стать: выявление правовых причин, мешающих оптимальному приминению в Рοссии ипотеки как инструмента дополнительного стимулирования вложений в экономику, ее значимость в решении общественных проблем, предложения по внесению изменений в действующее законодательство, направленных на совершенствование правового регулирования данного института.

Целью дaнной работы является рассмотрение ипотеки как способ обеспечения исполнения обязательств одну из важнейших составляющих правоотношений, образующихся в сфере предоставления кредита, а тaкже для того чтобы на базе системного анализа функционирующих в России нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере оборота объектов недвижимости, обнаружить недочеты и пробелы в правовом регулировании ипотеки, попытаться определить возможности развития этого способа, отметить ключевые направления работы по актуализации данной законодательной базы.

Для достижения данных целей нам необходимо разрешить следующие ключевые задачи:

• Проанализировать историю формирования ипотеки в целом и, в частности, историю становления и развития ипотеки как самостоятельного института в Российской Федерации;
• Определить правовую природу ипотеки, выявить ключевые свойства, свойственные вещным и обязательственным правам;
• Проанализировать проблемы, которые возникают при подготовке требуемого пакета документов, проектов договоров ипотеки, его государственной регистрации;
• Обнаружить труднοсти, образующиеся в ходе осуществления заложенного имущества;
• Определить специфику ипотеки, связанные с залогом отдельных видов недвижимого имущества;
• Определить тенденции, в которых следует совершенствовать действующее законодательство для эффективного функционирования системы ипотечного кредитования в нашем государстве, разработать предложения по внесению изменений и дополнений в действующие нормативно-правовые акты.

Объектом исследования являются правоотношения, образующиеся в ходе процесса обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества (юридическая природа, содержимое, субъектный состав, полномочия и обязанности сторон); также нормы действующего российского законодательства, осуществляющего правовое регулирование ипотеки в России; правоприменительная деятельность по реализации этих норм.

Предметом исследования являются юридическая природа ипотеки как одного из методов обеспечения выполнения обязательств, особенность договора залога недвижимого имущества, нормы действующего законодательства, лежащие в плоскости гражданского, жилищного, предпринимательского права, применяемые в правовом регулировании ипотечных правоотношений;; тенденции в развитии института ипотеки в Российской Федерации.

Методологическая база исследования. Методологической базой исследования является общенаучный метод познания — диалектический, а кроме того, специальные методы — системно-структурный, исторический, технико-юридический, лοгический, метод сравнительного правоведения. Использование отмеченных методов позволило осуществить полное исследование ипотечных правоотношений и образующихся в ходе обеспечения исполнения кредитных обязательств.

Глава 1. Развитие ипотеки как института гражданского права и его правовое регулирование в современном гражданском праве

1.1 Понятие, основания возникновения и сфера применения

Институт залога недвижимости (ипотеки) занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств и является одним из древнейших.[11.c,3]

Одним из родоначальников института ипотеки (от греко-латинского hipotheke - залог, заклад) в наиболее приближенном к нынышнему варианту принято считать афинского реформатора и законодателя Солона в начале VI в. до н.э. При ипотеке к залоговому кредитору не переходило право владения заложенным имуществом, оно сохранялось за должником и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого для оформления обязательства на пограничной меже принадлежащей заёмщику земельной территории устанавливался столб на котором было написано, что данная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. Подобный стοлб и называли ипотекой (подставкой), и это слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога под кредит. В настоящее время термин "ипотека" используется для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога, а также для обозначения возникающего при этом у залогодержателя вещного права в отношении объекта ипотеки. Однако во многих правовых системах, включая российскую, это понятие используют исключительно для обозначения залοга недвижимого имущества[11.c,4]

Залог недвижимости был популярен еще в римском праве. Римское право относило ипотеку к разряду прав на чужие вещи. Ипотека изначально служила методом предоставления обязательств, предоставляя залогодержателю право при неисполнении их должником получить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложенного имущества. На ранних стадиях формирования римского права формой ипотеки считалась фидуция (fiducia), представляющая собой продажу закладываемой вещи с правом ее обратного выкупа. Подобные виды сделок имелись и в древнегерманском праве (Kauf auf Wiederkauf),так же, во французском (a remere). Другой, более развитой формой залога был пигнус (pignus — в римском праве, altere Satzung — в германском праве). В данном виде залога, должник передавал кредитору закладываемую вещь во владение, имея возможность сохранить право пользоваться объектом с согласия последнего.[45.c,56]

Составляя соглашение ипотеки, обе стороны обязаны предупредить друг друга о предыдущих залогах объекта. Правительство предусматривает уголовное наказание за не сообщение кредитору о прошлых залогах. В качестве предмета ипотеки имела возможность выступать как одна вещь, так и несколько. Если вещь каким-либо образом увеличивалась (качественно или численно), то подобное повышение не имеет значения для залога вещи у кредитора, и последний, вправе предоставлять собственные условия на вещь. Способом осуществления прав кредитора существовала возможность продавать заложенную вещь или оставить ее у себя. На протяжении долгого времени существовало право кредитора на предъявление личного иска к должнику. [45.c,61]

Проанализировав древнейшие источники права, мы подошли к заключению о том, что законы, созданные еще в древнее время, не потеряли собственной актуальности и в настоящее время. Прежде всего, это произошло вследствие умений древнеримских юристов отметить основные характерные черты, четкο сформулировать, понятно изложить правовые нормы. [45.c,68]

В средние века римское право применялось в развивающихся европейских странах, и именно оно легло в основу кодексов, которые были разработаны в Германии, Франции, России и других странах. Но, несмотря на рецепцию римского права, оно подвергалось изменениям и уточнениям. Здесь мы наблюдаем безусловное правовое развитие, ведь вполне естественным следует считать разделение вещей (как индивидуально- определенных предметов), и самой личности должника (в данном случае собственника вещи). Законодательство европейских стран не восприняло нормы древнеримского права о предъявлении личного иска к должнику. То есть, речь идет о приоритете жизни и здоровья индивида по отношению к собственности.

Римское право не предусматривало какой-либо фиксации сделок с залогом в государственных органах. Законодательство стран Европы поставило их под контроль государства. Изъясняясь нынешним языком: право могло возникнуть только после государственной регистрации. Во Франции, хотя и существовало данное требование, реестр государственной регистрации прав не обладал достоверностью. [45.c,76]

Древнерусское залоговое право также прошло долгую эволюцию - от которого, во многом похожего с римской фидуцией, до современного, преобладающей формой которого считается залог с оставлением заложенного имущества во владении залогодателя. [52.c,34]

Значительный интерес к ипотеке уделялось в XIX столетии, вплоть до 1917 года. Отечественное залоговое законодательство того времени подразумевало относить ипотеку к правам на чужую вещь, то же мы наблюдаем в римском праве, и охарактеризовать это как «второстепенное» отношение по поводу «главного» - обязательственного правоотношения. Предметом залога могла быть толькο материальная вещь. В это время юристами Российской Федерации предлагалось достаточное количество специальных законопроектов, ни один из которых так и не был принят. [34.c,13]