Файл: Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств одну из важнейших составляющих правоотношений.pdf

Между «социалистическим» жилищным законодательством и новым российским правом имелся принципиально непреодолимый разрыв.

К сожалению, и последние законы исправили положение лишь наполовину. Например, до принятия закона «Об ипотеке» вообще не было серьезных оснований для выселения неплатежеспособного должника и его семьи из заложенной квартиры. Речь могла идти лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или его ограничением (в зависимости от размера жилой плοщади на одного жильца). В настоящее время выселение так же возможно, но лишь при условиях предоставления другого жилого помещения в кругу этого же населенного пункта, с учетом всех санитарных норм. Судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых условиях в настоящее время отсутствует. Раньше, взыскание на заложенную квартиру возможно было обратить лишь в через суд. С целью обхода данного правила, широкое применение получило использование схемы с заключением с неплатежеспособным заемщиком договора «об отступном». Но со времен новации, замены первоначального договора новым, договор залога терял свою силу, и возникала конкуренция с другими кредиторами. Это учитывал не каждый банк, и сделки по приобретению и дальнейшему отчуждению полученной по договору «об отступном» недвижимости признавались недействительными. По новому же закону «Об ипотеке» договорная реализация недвижимости возможна[22.c,19].

2.2. Содержание и форма договора об ипотеке

Договор об ипотеке отнοсится к числу традиционных гражданско-правовых договоров. Основные правила заключения таких договоров регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации Договор об ипотеке может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение которого он призван обеспечивать. Вместе с этим, к заключению договоров об ипотеке применяются и особые правила, которые присутствуют в Законе «Об ипотеке». Все же, при выявлении противоречий между нормами ГК РФ и нормами Закона «Об ипотеке» при заключении договоров об ипотеке, нормы Законы будут приоритетными [11.c,16].

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после того как ему была придана условленная форма, в то время как законом для договоров данного вида такая форма не требовалась см. п. 1 ст. 434.

Договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или инοй связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору п. 2 ст. 434.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 п. 3 ст. 434 [2.c,563].

Содержание договора является обязательным условием, без которого любой договор не будет иметь юридической силы, и условия, на которых настаивает одна из сторон.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет залога, оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя. прил. 2, 3.

Оценочная стоимость предмета ипотеки должна определяться по соглашению залогодателя с залогодержателем и указываться в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и частной организации. На практике банки, занимающиеся ипοтечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, которые имеют собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 10 – 15 тысяч долларов.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием:

— его суммы,

— основания возникновения кредитный договор, договор займа

— срока исполнения.

В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны:

— стороны этого договора,

— дата и место его заключения.

Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Кредит или целевой заем может быть предоставлен под строение (жилое помещение), на возведение которого отпускаются ссудные средства. В этом случае сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства может подлежать определению (или уточнению) в будущем в зависимости от сумм, которые будут затрачены за счет ссудных средств на приобретение материалов и оплату работ и услуг третьих лиц [19.c,56].

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство надлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры, либо условия, которые позволяют определить их.

В соответствии со ст. 311 ГК РФ кредитор имеет право не принимать исполнения обязательства по частям, если другое не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства[2.c,326].

Исполнение обязательства по частям обычно предусматривается в кредитных договорах, договорах займа, договорах ренты. Кредит и проценты по нему, непосредственно, выплачиваются в форме ежемесячных платежей, которые рассчитываются по формуле аннуитетных платежей ежемесячный платеж, который включает уплату процентов, и конечно, погашение основного долга, рассчитываемый таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными за весь период исполнения обязательства.В таких случаях в договоре об ипотеке необходимо указывать конкретное время внесения платежей, их размеры и условия, которые позволяют определять размеры платежей[19.c,458].

2.3. Права и обязанности сторон в договоре об ипотеке

Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество должно оставаться у залогодателя. Он оставляет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии по его назначению.

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель и залогодатель.Залогодержатель, который является одновременно и кредитором по основному обязательству, имеет право по договору ипотеки в случае неисполнения основного обязательства должником получить удовлетворение своих денежных требований преимущественно перед другими кредиторами.

Залогодатель, в свою очередь, является лицом, который передает в залог залогодержателя недвижимое имущество, на которое в случае неисполнения должником обязательства будет наложено взыскание.Согласно единому правилу за залогодателем оставляется возможность лично управлять приобретенными с объекта ипотеки плодами, продукцией и заработками. В соглашении о ипотеке никак не имеют все шансы учитываться которые лимитировали полномочия залогодателя либо от третьих лиц, согласно положению собственности. Поручатель имеет право оставить в наследство положенное собственность. Договор, предельное данное возможность залогодателя, представляется жалким. С единства залогодержателя поручатель имеет право лишать положенное собственность маршрутом реализации, дарения, размена, внесения его в свойстве взноса в домашнее объединение либо общественность или паевого вклада в промышленный сельхозкооператив, другим методом, отправлять его иному личности в домашнее управление, аренду либо скоротечное бесплатное использование, в случае если другое никак не учтено соглашением о ипотеке. Период, в что собственность предоставляется в использование, никак не обязан быть выше времени ипотеки. Рядом использовании положенным собственностью поручатель никак не обязан позволять его смещения в худшую сторону и снижения его цены свыше этого, что же возбуждается обычным износом. В случае если соглашением о ипотеке никак не учтено другое, поручатель должен: — избежать из-за собственный счёт положенное собственность в абсолютной его цены с рисков потери и дефекты; — получать мероприятия с целью обеспеченья сохранности положенного собственности, в этом части с целью охраны его с посягательства и условий с края 3 персон; — подкреплять собственность, положенное согласно соглашению о ипотеке, в рабочем пребывании и поддерживать всегда затраты согласно содержанию данного собственности, а кроме того осуществлять его нынешний и фундаментальный обслуживание; — незамедлительно извещать залогодержателя о происхождении опасности потери либо дефекты положенного собственности; — потребовать объект ипотеки с Постороннего противозаконного обладания. В залогодателе находится угроза беспорядочной погибели либо дефекты собственности — объекта ипотеки, в случае если другое никак не учтено договором[18.c,63]

Поскольку предмет залога остаётся у должника, залогодержатель имеет ограниченные обязательства. Залогодержатель вправе: — проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, в том числе, если оно передано во владение третьих лиц; — требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки; — требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки.

При предъявлении третьими лицами к залогодателю иска о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодержатель имеет право участвовать в деле. В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет её, залогодержатель вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и требовать от залогодателя возмещения понесённых в связи с этим необходимых расходов. Он также имеет право, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя[18.c,47].

Закон предусматривает прекращение права собственности залогодателя на предмет ипотеки вследствие выкупа например — бесхозяйственно содержимых культурных ценностей для государственных или муниципальных нужд, реквизиции ст.242 или национализации ст.235 предмета ипотеки. В таких случаях залогодатель получает другое имущество или соответствующую компенсацию и право залога будет распространяться на это имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы, полученной залогодателем компенсации[18.c,59].

В случаях, когда предмет ипотеки изымается у залогодателя по виндикационному иску в пользу законного собственника имущества ст.301 либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается. В приведённых выше случаях залогодержатель вправе потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой[11.c,249].

Залогодержатель имеет право требования досрочного исполнения обязательства и в том случае, если предмет залога погиб или повреждён либо право собственности или хозяйственного ведения на него прекращено, и залогодатель в разумный срок не восстановил его или не заменил другим равноценным имуществом. Замена предмета залога допускается только с согласия залогодержателя, если законом или договором об ипотеке не предусмотрено иное. Залогодержателю принадлежит право преимущественного удовлетворения своего требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки, независимо от того, кто является выгодо-приобретателем по договору страхования[28.c,54].

Вывод по главе II

Во второй главе нашей исследовательской работе, мы подробнее рассмотрели и проанализировали особенности ипотечного кредитования в гражданском праве. Раскрыли особенности договора об ипотеке в гражданском праве конкретно в России. Провели анализ нормативно – правового регулирования ипотеки. Пути составления формы и содержания договора об ипотеке. Так же, права и обязанности сторон в договоре.

Ипотека играет еще более важную роль на рынке продаж жилых домов, поскольку она позволяют людям с относительно небольшим личным доходом покупать дом.

Заключение

Ипотека, представляет собой уникальное средство обеспечения обязательств, открывающая собственнику земли возможность, установить на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получить кредит в размере, всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. Кредитор же получает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Привлекательность залога недвижимого имущества (в том числе и земли) объясняется тем, что с его помощью проще произвести принудительное взыскание. В отличие от применения неустойки, поручительства или гарантии ипотека предполагает наличие заранее подготовленного для взыскания имущества, в данном случае - земельного участка.

Наибольшую актуальность ипотека приобретает во времена неустойчивой экономики, когда не преодолено недоверие участников рынка друг к другу. В данных обстоятельствах, ипотека обеспечивает надежность финансовых вложений.

Зарубежный опыт демонстрирует, что ипотека одновременно предлагает решение как социальных, так и экономических проблем, таким образом по этой причине внедрение в Российской федерации надлежащего в соответствии с нормой ходового приспособления станет содействовать ее общественно-финансовой стабилизации.

Библиография

1. Конституция Российской Федерации 1993 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон Российской Федерации от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ
3. Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983г. С последующими изменениями и дополнениями. Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1991г. №28, ст.963
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ ЗК РФ
5. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» с изм. и доп. от 16 апреля, 26 ноября 2001 г.
6. Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»
7. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»
8. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
9. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
10. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
11. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке залоге недвижимости»
12. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с изменениями и дополнениями
13. Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском фермерском хозяйстве» с изменениями и дополнениями
14. Федеральный закон от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации Банке России» с изменениями и дополнениями
15. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» с изменениями и дополнениями
16. Федеральный закон от 12 февраля 2001 г. N 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон „Об ипотеке залоге недвижимости“
17. Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I „О залоге“ с изменениями и дополнениями
18. Закон Российской Федерации „Об основах федеральной жилищной политики“ от 24 декабря 1992г. № 4218-1
19. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180 „О жилищных кредитах“
20. Указ Президента Российской Федерации „О реализации конституционных прав граждан на землю“ от 7 марта 1996г. №337
21. Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631 „Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности“
22. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 „О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования“
23. Постановление Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 2 „Об утверждении Порядка организации проведения продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды“
24. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 „Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (с изменениями и дополнениями)24. 27. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 127 „О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации“ с изменениями и дополнениями
25. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 декабря 2005 г. N 8979/05 В случае обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться решением суда
26. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 „О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“
27. Основные положения о залоге недвижимого имущества — ипотеке. Приложение к распоряжению Заместителя Председателя Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1994г. №96-ФЗ
28. Основы законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I
29. Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Строй-Информ.2002 г. №9.
30. Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. №343 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. — 2002 г. — №2.
31. Басин Е. В., Гонгало Б. М., Крошенников П. В. Залоговые отношения в России. М.,1993.
32. Башмаков А. А. Основные начала ипотечного права. Либава, 1891.
33. Вишневский А.А. Залоговое право. М.: БЕК, 1995.
34. Гантовер Л.В. Залоговое право. СПб., 1890.
35. Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. М.: Инфра-М, 1996.
36. Гражданское право. Учебник под. ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: Проспект, 1997
37. Гражданское право. Том II. Полутом 1 под ред. доктора юридич. наук, проф. Е.А.Суханов — »Волтерс Клувер", 2004 г.
38. Гриненко С.В.Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
39. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: БЕК, 1997.
40. Зенин И. А. Гражданское и торговое право капиталистических стран. М. 1992.
41. Ипотека в России под ред. А.В.Толкушкина — «Юрист», 2002 г.
42. Кассо А. А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев., 1898.
43. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г… Недвижимость: права и сделки новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов. — «Юрайт-Издат», 2004 г.
44. Комментарий части первой Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Под ред. В. Кузнецова и Т. Брагинской. М. 1998.
45. Новицкий И. Б. Римское право. М.: Ассоциация «Гуманитарное знание». 1993.
46. Практический комментарий Закона РФ «О залоге». Под ред. Колюшина Е. 1992.
47. Сгибнева О.В. Основания требования досрочного исполнения обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество.Комментарий судебно-арбитражной практики. 1996.Вып.3. С.214
48. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте учебно-практическое пособие. — «Волтерс Клувер», 2006 г.
49. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке залоге недвижимости» — «Правовая культура», 1999 г.
50. Толкушкин А.В. Комментарий постатейный к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке залоге недвижимости» — Система ГАРАНТ, 2005 г.
51. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912.
52. Юмашев Ю. М., Бездудный М. А. Залог и его использование в коммерческих целях.: Паритет 1992.