Файл: Ипотека в гражданском праве (Возникновение, изменение и прекращение ипотеки).pdf

Сравнение приведенных правил проекта и ФЗ «Об ипотеке» позволяет утверждать, что старшинство ипотек и очередность залогодержателей суть одно и то же правовое явление, и от старшинства ипотеки зависит место залогодержателя в ряду других обладателей права ипотеки, позволяющее ему осуществить свое право преимущественно перед теми залогодержателями, чья ипотека была зарегистрирована позже. Правовые последствия старшинства ипотеки определяются п. 2 ст. 61 ФЗ закона об ипотеке, в силу которого требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя. Правило ст. 303.12 проекта, устанавливающее возможность оборота старшинства ипотек путем его передачи одним залогодержателем другому, неизвестно ФЗ «Об ипотеке». В силу п. 2 статьи старшинство ипотек может быть передано залогодержателем другому залогодержателю в пределах суммы, обеспеченной правом залога, старшинство по которому передается, если это не нарушает прав и охраняемых законом интересов залогодателя, должника по обеспеченному залогом обязательству или других залогодержателей.

Несмотря на то что проект использует словосочетание «передача старшинства ипотек», речь не идет о некоем новом объекте гражданских прав, способном к обороту. Как представляется, «передача старшинства ипотек» не означает и то, что объектом передачи выступает чужое право залога, способное к преимущественному осуществлению по сравнению с аналогичными правами других залогодержателей в силу факта более ранней государственной регистрации этого права. Поскольку залогодержатель, которому было передано старшинство ипотек, сохраняет свое право залога, однако он приобретает возможность осуществить его преимущественно перед другими залогодержателями, чья ипотека была зарегистрирована позже. Такая возможность ограничена суммой, обеспеченной правом залога, старшинство по которому передается.^[13]

В свою очередь, лицо, передавшее старшинство своей ипотеки другому залогодержателю, занимает его положение в ряду залогодержателей в пределах суммы, старшинство по которой передано (п. 2 ст. 303.12 проекта). Например, суммы, обеспеченные предшествующим и последующим залогом, составляли соответственно 2 и 3 млн. руб. При передаче старшинства ипотек последующий залогодержатель займет место предшествующего, но лишь в части распоряжения недвижимой вещью для обеспечения требований в объеме 2 млн. руб.

Другой предлагаемой новеллой в части старшинства ипотек является возможность установления старшинства ипотеки, которая в будущем будет установлена на недвижимую вещь - предмет уже существующей ипотеки. В силу п. 3 ст. 303.12 проекта при установлении ипотеки залогодатель вправе по соглашению с залогодержателем оговорить возможность и условия установления на ту же недвижимую вещь в будущем в пользу другого лица ипотеки, которая будет обладать старшинством по отношению к уже установленной ипотеке. Соглашение, о котором идет речь в приведенном правиле, может являться частью договора ипотеки либо самостоятельным договором при возникновении ипотеки в силу закона.

Рассмотренные новеллы составляют лишь часть изменений института ипотеки, предлагаемых в проекте, и каждое из них обусловлено своими причинами. Предложение об изменении правовой природы ипотеки с обязательственной на вещную является результатом дискуссии о необходимости придания характера вещного права такому виду залога, который имеет своим объектом недвижимые вещи, с сохранением обязательственной природы за залогом, объектом которого выступает иное имущество (права требования, исключительные права и др.). В свою очередь, вещно-правовая природа ипотеки обусловила реформирование объектов ипотеки, исключив из них те, которые не могут выступать объектом вещного права.^[14]

Возможность установления старшинства ипотеки, которая в будущем будет установлена на недвижимую вещь (предмет уже существующей ипотеки) соглашением залогодателя и залогодержателя, позволяет залогодержателю, учитывая состоятельность залогодателя, исходить из собственных интересов при принятии решения об установлении старшинства в отношении будущей ипотеки, а залогодателю эффективно осуществлять права собственника, получая необходимые финансовые ресурсы у разных кредиторов под вещное обеспечение.

Таким образом, в первой главе рассмотрены особенности правовой природы ипотеки, его правовое регулирование.

2. Возникновение, изменение и прекращение ипотеки

2.1. Особенности возникновения ипотеки в силу закона

Основанием возникновения ипотеки как гражданского правоотношения является юридический состав, который следует отличать от сложного юридического факта. Юридический состав представляет собой совокупность юридических фактов, необходимых для возникновения, изменения или прекращения правоотношения. Сложный юридический факт — фактическое обстоятельство, которое «состоит (складывается) из нескольких юридически значимых сторон (признаков)»^[15].

В соответствии с действующим российским законодательством и существующей практикой можно выделить два основных основания ипотеки:

- юридический состав, предусмотренный договором,

- юридический состав, установленный законом.

Согласно этой классификации различают и два вида ипотеки: в силу договора (договорная ипотека) и в силу закона (легальная ипотека).

В случае, когда ипотечное правоотношение возникает на основании договора, его заключение и государственная регистрация являются самостоятельными юридическими фактами, которые в совокупности образуют юридический состав.

При возникновении ипотечного правоотношения в силу прямого указания закона основанием возникновения правоотношения также следует признать юридический состав. Как закреплено, например, в ч. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, необходимым условием возникновения ипотеки жилых помещений является государственная регистрация права собственности на жилое помещение, приобретенное или построенное с использованием кредитных или заемных средств. Государственную регистрацию права собственности, наряду с договором кредита или займа, следует признать юридическим фактом.

Поскольку в рассматриваемой ситуации имеется несколько взаимосвязанных юридических фактов, их совокупность представляет собой юридический состав.

Встречается мнение, что единственными основаниями возникновения ипотечных правоотношений являются закон и договор^[16]. Е.Ю. Руденко не согласна с данной точкой зрения. Во-первых, отмечает автор, основанием для возникновения ипотечных правоотношений является юридический состав, а не отдельный юридический факт. Во-вторых, закон не может быть юридическим фактом, поскольку он регулирует гражданские правоотношения, но не порождает их. Поэтому, заключает Е.Ю. Руденко, основанием возникновения ипотечных правоотношений может быть не закон, а юридический состав, указанный в нем^[17]. Указанные умозаключения, безусловно, верны и требуют поддержки. Вместе с тем, думается, что в первом случае речь идет скорее не об ошибке авторов (И.А. Лепихин и др.), а о сознательном упрощении понятий, для их большей доступности и лаконичности.

В дальнейшем, в целях удобства, мы будем использовать сложившуюся терминологию и называть договорной ипотеку, возникающую на основании зарегистрированного договора, а ипотеку, возникающую на основании юридического состава, закрепленного в законе, - законной ипотекой. При этом мы будем помнить, что термины условные. Договор об ипотеке жилого помещения - одно из наиболее часто встречающихся оснований возникновения ипотеки (поэтому ему будет посвящена следующая отдельная часть работы).

Рассмотрим особенности законной (легальной) ипотеки.

Действующим законодательством предусмотрены следующие случаи возникновения ипотеки в силу закона:

- в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество;

- в соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге;

- в соответствии с п. 1 ст. 77.1 Закона об ипотеке наемный дом, который строится или приобретается в счет займа или кредита, а также земельный участок, на котором он находится или будет строиться, также будет считаться заложенным. Тут необходимо отметить, что в жилищном и гражданском законодательстве это новое понятие, которое было введено федеральным законом от 21.07.2014 г. № 217-ФЗ^[18]. Согласно ст. 91.16 ЖК РФ наемным домом признается здание, все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. По сути, речь идет о создаваемых за счет государства или муниципальных образований социальных домах, помещения в которых предназначены для сдачи в наем малоимущим нуждающимся гражданам.

Наличие ипотеки в силу закона необходимо прежде всего для развития сферы кредитования. Это вызвано такими преимуществами ипотеки в силу закона (по сравнению с ипотекой в силу договора), как:

а) упрощенный порядок;

б) сокращенный срок государственной регистрации;

в) отсутствие расходов на подготовку договора ипотеки и его государственную регистрацию;

г) снижение юридических рисков, связанных с возможностью признания договора ипотеки недействительным и неправомерного распоряжения имуществом, являющимся предметом ипотеки.

А.Д. Батуева провела анализ преимуществ ипотеки в силу закона^[19].

В частности, речь идет об упрощенной процедуре. Ипотека является обременением недвижимого имущества, поэтому в государственный реестр прав на недвижимое имущество должна быть внесена запись об ипотеке. Однако для регистрации ипотеки в силу закона не надо подавать в регистрирующий орган множество документов — достаточно договора, который влечет возникновение ипотеки в силу закона (например, договора купли-продажи жилого дома). При этом сведения о залогодержателе вносятся в государственный реестр также только на основе такого договора. В частности, это означает, что не требуется подавать в регистрирующий орган договор ипотеки или учредительные документы залогодержателя: все необходимые для государственного реестра сведения уже есть в договоре, который влечет возникновение ипотеки в силу закона.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона (в отличие от государственной регистрации договора ипотеки) осуществляется одновременно или по окончании какой-либо другой процедуры государственной регистрации. Так, запись об ипотеке в силу закона вносится в государственный реестр на основании государственной регистрации:

а) договора (кроме договора ипотеки), который влечет возникновение ипотеки в силу закона (например, договора ренты), или

б) права собственности на имущество, которое является предметом ипотеки.

Например, если лицо приобретает жилой дом с использованием банковского кредита, то с момента государственной регистрации права собственности этого лица на жилой дом:

а) этот жилой дом находится в ипотеке;

б) банк, выдавший кредит, становится залогодержателем;

в) банк, выдавший кредит, в случае нарушения лицом (заемщиком) своих обязанностей перед банком получает право удовлетворить свои требования к лицу (заемщику) путем обращения взыскания на жилой дом (путем продажи жилого дома на торгах или путем оставления за собой жилого дома как своего нового имущества).

Таким образом, для государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется заключать (и представлять в регистрирующий орган) договор ипотеки и какие-либо другие документы, которые не являются основанием возникновения ипотеки в силу закона.

2.2. Возникновение залога недвижимости в силу договора

Рассмотрим особенности возникновения ипотеки в силу договора.