Файл: Ипотека в гражданском праве (Возникновение, изменение и прекращение ипотеки).pdf

Итак, перед заключением соглашения заемщик вправе получить полный данные об особенностях предоставления, использования и возвращения кредита по ипотеке. Это сказано не только в пункте 2 ст. 91 Закона об ипотеке, но и в части 4 ст. 5 ФЗ № 353 «О потребительском кредите (займе)» от 21.12.2013 г. (далее по тексту работы - Закона о потребительском кредите)^[20]. Эту информацию необходимо размещать в местах предоставления услуг (местах, где осуществляется прием заявлений об ипотечном кредите, включая сеть Интернет).

При заключении соглашения заемщик получает график платежей с данными о суммах и периодах платежей по договору кредитования с указанием конкретных сумм, передаваемых в счет погашения основного долга, а также сумм, которые направляются в счет погашения процентов (п. 2 ст. 91, ч. 15 ст. 7 Закона об ипотеке).

В договоре кредитования должна быть установлена общая стоимость кредита, который обеспечивается ипотекой (п. 1 ст. 91 Закона об ипотеке; ч. 1 ст. 6 Закона о потребительском кредите). Указанная информация располагается в верхнем правом углу, как правило, на первой же странице договора.

В договоре может предусматриваться закладная, т.е. ценная бумага, которая удостоверяет, в частности, возможность ее законного владельца получить исполнение по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления иных доказательств существования данных обязательств (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке).

Практическая роль закладной заключается в том, что она дает возможность упрощать и ускорять оборот прав по обязательству, которое обеспечено ипотекой, или по договору ипотеки. В сравнении с уступкой прав по обязательству, которое обеспечено ипотекой, или по договору ипотеки, которая должна оформляться в том же виде, как и основной договор, а передача прав должна подвергаться государственной регистрации, передача прав в режиме закладной осуществляется совершением сделки с простой письменной формой, которая не требует регистрации замены залогодержателя.

Закладная оформляется залогодателем, а в случае, когда он выступает третьим лицом, - также и должником по обязательству, которое обеспечено ипотекой. Написанная закладная подписывается данными лицами и вместе с договором ипотеки или другими документами, которые влекут появление ипотеки по закону, передается органу государственной регистрации. После регистрации орган, который осуществляет государственную регистрацию прав, передает закладную первому залогодержателю. Со времени выдачи закладной этому залогодержателю, на указанные в ней лица возлагаются обязанности по закладной.

Законом не допускается получение кредитором вознаграждения за осуществление обязанностей, возложенных на него законодательными актами России, а также за услуги, предоставляя которые, кредитор выступает лишь в своих интересах и в результате оказания которых не возникает отдельное вещественное благо для заемщика.

Удостоверение договора ипотеки нотариусом не является обязательным, но оно может иметь место в добровольном порядке, по договоренности сторон согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ.

С 1 июля 2014 г. договор об ипотеке или договор кредитования, включающий обремененное ипотекой обязательство, не должно подвергаться государственной регистрации, но сама ипотека (в качестве залога недвижимых вещей) должна регистрироваться в предусмотренном законом порядке. По поводу ипотеки жилья установлен ускоренный срок регистрации, а именно – 5 рабочих дней с момента предоставления соответствующих документов.

Для проведения государственной регистрации ипотеки требуется следующий перечень документов.

1. Заявление залогодержателя или залогодателя.

2. Документ, который удостоверяет личность заявителя.

3. Договор ипотеки и документы, упомянутые в договоре ипотеки в приложении.

4. Договор кредитования, обеспеченный ипотекой.

5. Закладная и документы, указанные в закладной как приложения (если в договоре ипотеки отмечено, что права залогодержателя удостоверены закладной).

Принципиально важной нужно признать оценку предмета ипотеки. Устанавливать его стоимость обязан независимый оценщик, в связи с чем, если банк заявляет, что оценку должен осуществлять какой-то конкретный оценщик, то это должно вызывать подозрение.

Стоимость покупаемого жилого помещения не должна занижаться, так как может сложиться ситуация, когда в ходе обращения взыскания на жилье денег от его продажи у собственника не остается. Заложенное имущество в обязательном порядке нужно страховать. При этом страхование жизни или трудоспособности заемщика не считается по закону обязательным. Включение в договор кредитования условий об обязательстве заемщика застраховать свою жизнь или здоровье, по факту являющимся условием передачи кредита, указывает на злоупотребление свободой договора банком.

Также не соответствует закону требование банка застраховать заемщика в отдельно названной страховой организации и попытка навязывания условий такого страхования. Однако правомерно условие о том, что выдача кредита заемщику возможна и в отсутствие договора страхования, но в таком случае по нему предусматривается менее выгодная процентная ставка.

Основным требованием выступают особенности согласования порядка передачи в ипотеку имущества.

Если предоставляемое в ипотеку имущество принадлежит на праве совместной собственности, понадобится согласие каждого собственника в письменном виде. Согласие второго супруга должно нотариально удостоверяться согласно п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, а также п. 3 ст. 35 СК РФ^[21].

Если в ипотеку передается жилое помещение, которое находится в собственности несовершеннолетнего лица, ограниченно дееспособного или недееспособного, в отношении которого предусмотрена опека либо попечительство, сделку следует согласовать также с органом опеки и попечительства (пункт 5 ст. 74 Закона об ипотеке; п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Существенным аспектом при покупке жилого помещения в ипотеку выступают особенности обременения жилья и снятия обременения.

Договор аренды жилья, заключенный до возникновения ипотеки либо при согласии залогодержателя непосредственно после, при продаже жилого помещения сохраняют юридическую силу и могут расторгаться в обычном порядке (п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке).

2.3. Изменение и прекращение ипотеки

Ипотека как правоотношение может быть изменена как в результате событий (например, при пожаре вследствие уничтожения ее предмета), так и действий. Изменять и прекращать ипотеку жилых помещений могут сделки, а также административные акты, когда, например, жилое помещение признается аварийным.

Можно выделить несколько оснований изменения предмета ипотеки жилых помещений:

1) Физическое изменение:

а) гибель (уничтожение) предмета;

б) улучшение предмета (по соглашению с залогодержателем или без такового);

в) ухудшение предмета (по соглашению с залогодержателем или без такового);

г) замена предмета с согласия залогодержателя, если договором не предусмотрено иное.

2) Юридическое изменение:

а) изменение назначения предмета;

б) изменение собственника предмета.

Гибель или уничтожение жилого помещения можно понимать двояко. Во-первых, как гибель или уничтожение жилого помещения в целом (например, в результате пожара, когда физически уничтожается целый жилой дом или полностью выгорает многоквартирный дом). Во-вторых, как гибель или уничтожение жилого помещения именно как жилого помещения по техническим причинам. Следовательно, если жилое помещение исключено из реестра жилищного фонда и ему присвоен статус нежилого, можно говорить о том, что предмета ипотеки жилых помещений не существует

Если жилое помещение теряет статус такового, вследствие признания его непригодным для постоянного проживания, происходит ли изменение предмета ипотеки или ипотека прекращается? Как следует из буквального толкования п. 3 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, в случае гибели заложенной вещи залог прекращается, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным ч. 2 ст. 345 ГК РФ (в разумный срок не восстановил предмет залога или не заменил его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное).

При рассмотрении данного вопроса нельзя не обратить внимание на следующий момент. Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме.

Буквальное толкование ч. 10 ст. 32 ЖК РФ показывает, что данная норма распространяется на жилые помещения только в многоквартирных домах. Индивидуальные жилые дома не могут быть изъяты вследствие признания их непригодными для проживания.

В случае физической гибели (уничтожения) жилого дома или признания его непригодным для постоянного проживания, залогодержатель, в соответствии ч. 2 ст. 36 Закона об ипотеке, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения. Однако данное право не может быть реализовано, если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о вое становлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения. Данное правило действует также в случае, если погибли или были уничтожены многоквартирный жилой дом или жилое помещение в нем.

Улучшение или ухудшение предмета ипотеки жилых помещений предполагает такое изменение его физических свойств, в результате которых стоимость данного предмета повышается или уменьшается соответственно. Так, согласно ст. 25 ЖК РФ, жилое помещение может быть переустроено или перепланировано.

В жилом помещении может быть сделан как капитальный, так и текущий ремонт. Согласно ч. 2 ст. 30 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке в исправном состоянии, и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. В случае неотделимого характера улучшений, ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или федеральным законом. На отделимые улучшения ипотека не распространяется.

Нельзя обойти вопрос о том, имеет ли право залогодатель производить переустройство и перепланировку жилого помещения. В случае, если согласие залогодержателя имеется — несомненно, а как быть в случаях, когда такого согласия нет или залогодатель его не испрашивает, полагая, что в этом нет необходимости? Ответа в законодательстве мы не найдем. В ст. 29 Закона об ипотеке указано, что залогодатель имеет право пользования заложенным имуществом. Перепланировка и переустройство есть реализация права собственника жилого помещения на распоряжение им. Может ли залогодатель распоряжаться предметом ипотеки? Согласно ст. 37 Закона об ипотеке залогодатель наделен правом отчуждать заложенное имущество с согласия залогодержателя. Очевидно, что отчуждение есть способ распоряжения имуществом. Возникает вопрос: закрепленный в ст. 37 Закона об ипотеке перечень способов распоряжения залогодателем заложенным имуществом является исчерпывающим или только в силу специальности способов законодатель посчитал необходимым закрепить о них специальные правила? Полагаем, что верно последнее, но с некоторыми оговорками.

При залоге имущества, залогодатель не теряет статус собственника, ограничивается только возможность реализации некоторых правомочий необходимостью учитывать мнение залогодержателя, который, при возникновении залогового правоотношения, приобретает обязательственное право требования — преимущественного удовлетворения его интересов из стоимости заложенного имущества.

В процессе распоряжения предметом ипотеки залогодатель должен придерживаться правила: распоряжаться предметом ипотеки необходимо так, чтобы это не привело к его ухудшению или уменьшению его стоимости. Данное правило может быть применено по аналогии с абз. 3 ч. 1 ст. 29 Закона об ипотеке. Здесь нельзя обойти вниманием следующий момент. В том случае, если в договоре об ипотеке указаны основные характеристики жилого помещения (площадь и т.п.), а технический паспорт не является приложением к договору, перепланировка и переустройство возможны, при условии, что количество комнат и их площадь останутся неизменными. Поэтому речи об изменении предмета ипотеки в виде его улучшения или ухудшения не идет. В ином случае, полагаем, происходит изменение предмета ипотеки.

При законной ипотеке правила действуют те же, только в основе - данные о предмете ипотеки жилых помещений, которые содержатся в ЕГРП. Согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним^[22], запись об ипотеке должна содержать описание предмета ипотеки. В том случае, если перепланировка и переустройство производятся в рамках этого описания и оно не меняется, можно говорить об изменении предмета ипотеки фактически, но не юридически. В этом случае изменение предмета ипотеки жилых помещений, могущее служить основанием для изменения ипотеки жилых помещений, не происходит.