Файл: Ипотека в гражданском праве (Возникновение, изменение и прекращение ипотеки).pdf

Ипотека жилых помещений может быть изменена не только вследствие изменения предмета, но и в силу изменения субъектного состава. Изменения могут произойти как на стороне залогодателя, так и на стороне залогодержателя. Можно выделить несколько оснований изменения субъектов ипотеки жилых помещений: а) переход прав кредитора к другому лицу на основании соглашения сторон или закона; б) перевод долга; в) изменение собственника предмета, но при условии, что новый собственник может быть субъектом ипотеки жилых помещений.

На основании ч. 1 ст. 47 Закона об ипотеке залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу как по договору об ипотеке, так и по обеспеченному ипотекой обязательству. В зависимости от того, по какому из договоров передаются права кредитора, законодатель установил различное правовое регулирование перехода прав.

Согласно ч. 2 ст. 47 Закона об ипотеке, лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. При уступке прав по договору об ипотеке происходит автоматическая уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству, если не доказано иное. Аналогичная норма содержится в абз. 3 ст. 355 ГК РФ.

Залогодержатель по договору об ипотеке и кредитор по основному обязательству всегда совпадают, а договор об ипотеке носит дополнительный обеспечительный характер и полностью зависит от основного обязательства. В связи с этим полагаем необходимым внести изменения в абз. 2 ч. 2 ст. 47 Закона об ипотеке и в абз. 3 ст. 355 ГК РФ и изложить их в следующей редакции: «Уступка прав по договору об ипотеке осуществляется вместе с уступкой прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству)».

В соответствии с ч. 1 ст. 391 ГК РФ, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Перевод долга по основному обязательству в рамках ипотеки жилых помещений возможен. Правовые последствия и порядок перевода долга по обязательству, обеспеченному залогом, регулируются ст. 356 ГК РФ, согласно которой с переводом долга на другое лицо по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника. Из буквального прочтения текста данной статьи следует, что на перевод долга кредитор должен дать именно согласие, т.е. выразить свое разрешение осуществить перевод долга должником на другое лицо.

Перечислим также основания прекращения ипотеки.

Согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований для требования досрочного прекращения залога (при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, перечисленных в п. 1 ст. 343 ГК РФ);

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 345 ГК РФ);

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Статьей 25 Закона об ипотеке закреплен порядок регистрации прекращения ипотеки. В регистрирующий орган поступает один из трех возможных документов: заявление владельца закладной; совместное заявление залогодателя и залогодержателя; заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке представления иных документов не требуется.

Из п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке вытекает, что объем требования ипотечного кредитора образуют следующие элементы, или, как их называют специалисты, объекты обеспечения:

1) сумма основного долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью или в части, предусмотренной договором об ипотеке;

2) причитающиеся кредитору проценты за пользование кредитом (заемными средствами);

3) суммы убытков и/или неустойки (штрафа, пени);

4) проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренные основным обязательством;

5) судебные издержки и иные расходы, возникшие вследствие обращения взыскания на заложенное имущество;

6) расходы по реализации заложенного имущества.

Для лучшего понимания процедуры обращения взыскания, рассмотрим несколько примеров из свежей судебной практики о порядке рассмотрения судами данной категории дел и выясним, есть ли у должников шанс отсрочить расторжение кредитного договора или избежать потери заложенного жилья.

Так, Павловским городским судом Нижегородской области 5 марта 2015 года было рассмотрено гражданское дело по иску ОАО "Сбербанк России" о расторжении кредитного договора, досрочном взыскании задолженности по нему и обращении взыскания на предмет залога. Ответчиками выступали физические лица - должники по кредитному договору солидарно.

В суде было установлено, что 24.07.2013 между истцом и ответчиками был заключен кредитный договор, в рамках которого им был выдан целевой ипотечный кредит на приобретение квартиры сроком на 240 месяцев с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 12,75% годовых. Квартира была приобретена по договору купли-продажи от 18.07.2013 г., и в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору на квартиру наложено обременение в виде залога (ипотеки). Денежные средства, следуемые должникам по кредитному договору, истец перечислил полностью, однако ответчики систематически не исполняли свои обязательства по договору, нарушая сроки платежей.

В порядке, предусмотренном п. 4.2.3 кредитного договора, ответчикам было направлено требование о досрочном погашении задолженности перед истцом и расторжении кредитного договора. Однако ответчики не выполнили требования кредитора, что и послужило причиной для обращения истца в суд.

В суд был предоставлен расчет задолженности ответчиков по кредитному договору, состоящий из сумм просроченного основного долга, неустойки и просроченных процентов. Ответчики в судебном заседании иск признали в полном объеме и пояснили, что они действительно брали данный кредит под залог приобретенной квартиры и являются созаемщиками. Допускали неоднократное нарушение условий кредитного договора, не погашают кредит своевременно и в полном объеме. Сумму долга не оспаривают и признают в полном объеме. В настоящее время они продают дом в Починках и намерены полностью погасить кредит в ближайшее время.

При таких обстоятельствах, по мнению суда, требование истца о расторжении кредитного договора основано на законе и подлежит удовлетворению, так как ответчики допустили существенное нарушение условий кредитного договора со своей стороны, не погашая своевременно кредит. Также суд счел обоснованным применение истцом положений кредитного договора, согласно п. 5.3.4 которого кредитор имеет право потребовать от созаемщиков досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, установленную кредитным договором.

Также судом был принят во внимание факт, что истец выполнил требование закона о досудебном урегулировании спора и направил в адрес ответчиков требования о досрочном погашении задолженности и расторжении кредитного договора. На основании указанных норм и положений кредитного договора, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме. При вынесении этого решения судом были применены положения ГК и Закона об ипотеке^[23].

Таким образом, суд установил, что квартира, приобретенная ответчиками на заемные средства, находится в залоге у ОАО "Сбербанк России" в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки и перехода права собственности от продавца к ответчикам до полного погашения предоставленного кредита в соответствии с договором. Требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру основано на законе и подлежит удовлетворению.

Суд постановил расторгнуть кредитный договор, заключенный между истцом и ответчиками; взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца задолженность по кредитному договору по состоянию на 03.12.2014 и обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, установив начальную продажную цену квартиры в сумме, указанной в договоре купли-продажи, поскольку стороны согласились с данной начальной ценой.

Наличие у ответчиков желания погасить образовавшуюся задолженность за счет продажи в будущем другого имущества (жилого дома в Починках) на решение суда не повлияло.

Таким образом, во второй главе работы детально исследованы основания возникновения, изменения и прекращения ипотеки жилых помещений, порядок ее регистрации. Кроме того, рассмотрена такая сложная и болезненная в настоящее время проблема, как обращение взыскания на предмет ипотеки.

Заключение

В завершение исследования сформулируем ряд выводов.

Действующее законодательство не содержит полноценного определения термина «ипотека» (если не считать используемую ГК РФ его краткой расшифровки – «залог недвижимого имущества»). В литературе приводится масса определений ипотеки, среди которых одно из наиболее точных и полных следующее: «Ипотека - одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества».

Характерными признаками ипотеки как правового явления выступают:

1) ипотека (как и всякий залог) - это способ обеспечения надлежащего исполнения основного обязательства, как правило, займа или кредитного договора;

2) в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость;

3) предмет ипотеки находится в собственности должника, его пользовании и владении. Однако он лишается права распоряжения этим имуществом на время залогового периода.

В российской юридической науке и законодательстве ипотека рассматривается через призму договора об ипотеке, в соответствии с которым одна сторона (залогодержатель, кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя).

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита).

Существенными условиями договора об ипотеке являются: предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а также право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Предмет договора ипотеки определяется в заключаемом договоре путем указания его наименования, места нахождения и описания, достаточного для идентификации этого предмета. В данном исследовании основное внимание уделено анализу ипотеки такого предмета, как жилое помещение, к которому Закон об ипотеке относит жилой дом, квартиру, часть жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (подп. 3 п. 1 ст. 5).

Во второй главе работы проведен анализ оснований возникновения ипотеки. Отмечено, что существует два подобных основания, связанных, во-первых, с заключением договора, и, во-вторых, с обстоятельствами, прямо указанными в законе и непосредственно влекущими возникновение ипотеки. Согласно этим основаниям выделяют, соответственно, такие виды ипотеки, как договорная и легальная.

В работе детально изучен порядок возникновения как легальной, так и договорной ипотеки. Кроме того, исследованы основания и порядок изменения ипотеки жилого помещения и ее прекращения.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с учетом поправок от 21.07.2014 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2014. - № 31. - Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 31.01.2018 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2005. - № 1 (часть 1). – Ст. 14.
5. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (ред. от 30.12.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 1. – Ст. 16.
6. Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (ред. от 21.07.2018 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2013. - № 51. – Ст. 6673.
7. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. – Ст. 3400.
8. Концепция развития гражданского законодательства РФ [Электронный ресурс]. // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru (дата обращения: 28.08.2018)
9. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: проект федерального закона № 47538-6. // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru (дата обращения: 28.08.2018)
10. Приказ Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 (ред. от 26.03.2015 г.) «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти.-2014.-№ 46.