Файл: Ипотека в гражданском праве (Возникновение, изменение и прекращение ипотеки).pdf

Введение

Обязательства - неотъемлемая часть современного гражданского оборота. Многие граждане и все без исключения юридические лица вступают в обязательственные правоотношения в связи с осуществлением своей деятельности. В целях придания устойчивости гражданским правоотношениям законодатель предусмотрел обеспечительные меры, выражающиеся в способах обеспечения исполнения обязательств. Это меры воздействия на должника, заключающиеся в понуждении его к надлежащему исполнению принятого на себя обязательства.

Как показывает практика, одним из наиболее действенных способов исполнения обязательства - является залог, при этом залог недвижимого имущества (ипотека) - один из самых популярных способов обеспечения исполнения обязательств. Востребованность ипотеки объясняется особыми свойствами ее предмета - недвижимости. Недвижимое имущество обладает большой стоимостью, всегда востребовано на рынке, стабильно в цене и мало подвержено износу, что позволяет залогодержателю быть уверенным в удовлетворении своих требований, кроме того, вышеуказанные обстоятельства стимулируют залогодателя к полному и своевременному исполнению обязательства. В этой связи детальное исследование сущности и роли ипотеки является весьма актуальным и важным.

Целью работы выступает исследование ипотеки как института гражданского права. Указанная цель предполагает выполнение следующих задач:

1) рассмотреть понятие ипотеки;

2) проанализировать новеллы правового регулирования ипотеки в российском гражданском праве;

3) выявить основания возникновения ипотеки, охарактеризовать порядок приобретения жилых помещений в ипотеку;

4) оценить особенности изменения и прекращения ипотеки.

Объектом исследования настоящей работы являются общественные отношения, связанные с возникновением и прекращением ипотеки.

Предметом исследования является законодательство Российской Федерации об ипотеке, существующая практика применения нормативных актов, а также научные труды в этой сфере.

Методологическую основу исследования составляет использование диалектического метода исследования, предполагающего наиболее полное, объективное и всестороннее исследование явлений. Использованы общенаучные методы, такие как метод анализа, синтеза, индукции, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.

Информационная база работы представлена нормативно-правовыми актами, научной литературой и материалами судебной практики.

Практическая значимость работы. Полученные в данном исследовании результаты позволяют использовать работу в практике гражданских отношений при заключении договора ипотеки, в качестве основы для дальнейших исследований затронутых в работе проблем, а также в учебном процессе.

Структура работы: введение, две главы основной части, заключение, список использованных источников.

1. Общие теоретические положения об ипотеке в гражданском праве России

1.1. Понятие и правовая природа ипотеки

Статья 334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) гласит: «В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)».^[1] Данная норма содержит общее понятие залога, не дифференцируя его в зависимости от предмета залога.^[2]

Если ранее в Гражданском кодексе Российской Федерации отдельным видом залога предусматривалась ипотека, а в п. 2 ст. 334 ГК РФ ипотекой признавался залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества, то теперь среди отдельных видов залога ипотека не указывается отдельно. Единственное упоминание о ней содержится в тексте абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК РФ, где под ипотекой разумеется залог недвижимого имущества, к которому применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Обращаем особое внимание на установление положения о том, что к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах. Ранее такого положения в ГК РФ не устанавливалось. По нашему мнению установление вышеупомянутого положения связано со следующим.

Российские цивилисты - исследователи римского права делали различные выводы относительно природы залоговых отношений в римском праве и как следствие предлагали различные подходы к оценке правовой природы залоговых прав по российскому гражданскому праву.^[3]

В современной юридической литературе также имеются мнения о вещно-правовой сущности залога. Так, по мнению Е.А. Суханова залоговое право относится к числу вещных прав, обеспечивающих надлежащее исполнение обязательств, и вместе с правом удержания составляет особую группу ограниченных вещных прав - так называемые «обеспечительные» права, вещная природа которых оспаривается в современной отечественной литературе.^[4] Аналогичного мнения придерживается В.С. Ем, который считает, что в случаях, когда предметом залога являются вещи, особенно недвижимые, преимущественное право залогодержателя обладает всеми признаками вещного права.^[5]

Проект Концепции развития законодательства о вещном праве предлагает прямо квалифицировать залог и ипотеку в качестве вещных прав.^[6] По мнению Е.А. Суханова законодательное принятие этого предложения сблизит российское право с развитыми европейскими правопорядками, а также станет основой для новой систематизации ограниченных вещных прав.^[7]

В Пояснительной записке к проекту Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» отмечается, в частности, следующее: «Основная масса новелл раздела II ГК РФ сосредоточена в подразделе 4 «Ограниченные вещные права». Данный подраздел предусматривает введение в действующее российское законодательство широкого набора ранее неизвестных ему ограниченных вещных прав, призванных охватить максимально широкий круг случаев, в которых одно лицо имеет экономическую потребность в пользовании имуществом другого лица. Исходя из этих потребностей проект предлагает иметь в гражданском законодательстве следующие ограниченные вещные права: право постоянного землевладения (глава 20);право личного пользования (глава 20.3);ипотека (глава 20.4).

Возвращаясь к тексту абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК РФ и анализируя его можно сделать вывод о том, что общие положения о залоге применяются к залогу недвижимого имущества (ипотеке) только в части, не урегулированной правилами ГК РФ о вещных правах и Федеральным законом от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[8] (далее - Закон об ипотеке). Следовательно, вопросы, связанные, в частности, с реализацией заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке и во внесудебном порядке должны регулироваться Законом об ипотеке. Действительно, Закон об ипотеке содержит главу Х «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание», в которой устанавливается порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства (ст. 57), объявления публичных торгов несостоявшимися (ст. 58), реализации заложенного имущества по соглашению сторон (ст. 59). Но оказывается, что реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодателем и залогодержателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз. 2 и 3 п. 2 ст. 350.1 ГК РФ, а именно: путем:

- оставления залогодержателем предмета залога за собой;

- продажи предмета залога залогодержателем другому лицу (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

Реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания во внесудебном порядке осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ или соглашением между залогодержателем и залогодателем (п. 1 ст. 350.1 ГК РФ). Следует отметить, что и в ст. 350 и в ст. 350.1 ГК РФ законодатель ведет речь о реализации недвижимого имущества, так как порядок реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, законодателем устанавливается отдельно в ст. 350.2 ГК РФ.

Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что при реализации заложенного имущества положения главы Х «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание» Закона об ипотеке не должны применяться, следовательно, должны быть признаны утратившими силу.

1.2. Новеллы правового регулирования ипотеки в российском гражданском праве

Несмотря на то, что в силу реформирования гражданского законодательства институт залога в рамках § 3 гл. 23 ГК РФ претерпел значительные изменения, они почти не коснулись такого вида залога, как ипотека. Связано это с тем, что в силу ст. 334 ГК РФ к ипотеке должны применяться правила ГК РФ о вещных правах, которые существуют пока лишь в рамках законопроекта (далее - проект).^[9] Указанное правило основано на предложении Концепции развития гражданского законодательства о разграничении ранее единого права залога как права обязательственного (во всяком случае, исходя из местоположения норм о залоге в ГК РФ) на обязательственное и вещное залоговые права. В пункте 8.1 раздела IV Концепции допускалось придание характера вещного права, в частности, ипотеке.^[10] В этой связи возникает вопрос о предлагаемых изменениях и о том, насколько они будут соответствовать ФЗ «Об ипотеке».

В проекте ипотека регулируется главой 20.4 в подразделе ограниченные вещные права. Статья 303 проекта закрепляет, что в силу ипотеки залогодержатель в целях удовлетворения своих требований за счет заложенной недвижимой вещи имеет право распорядиться этой заложенной недвижимой вещью в порядке и на условиях, определенных законом и договором ипотеки. Анализ этого правила и его местоположение позволяют определить право ипотеки как ограниченное вещное право, содержание которого составляет возможность залогодержателя ограниченно распорядиться заложенной недвижимой вещью. Ограничения сводятся к целевому характеру распоряжения, которое возможно лишь в целях удовлетворения требований залогодержателя за счет заложенной недвижимой вещи, и к определению порядка и условий распоряжения не залогодержателем, а законом и договором ипотеки. Характер ограничений свидетельствует о влиянии на осуществление распоряжения воли, в т.ч. собственника недвижимой вещи (залогодателя в договоре ипотеки), что типично для ограниченных вещных прав.^[11]

Придание ипотеке характера вещного права позволит распространить на случаи его нарушения вещно-правовые способы защиты, поскольку в соответствии со ст. 303.13 проекта залогодержатель вправе истребовать заложенную ему недвижимую вещь из владения залогодателя или третьего лица для целей обращения на нее взыскания и последующей реализации, может при бездействии залогодателя требовать от других лиц прекращения нарушений, угрожающих сохранности имущества, хотя бы они и не были соединены с лишением владения.

Статья 33 закона об ипотеке позволяет залогодержателю от своего имени предъявлять лишь виндикационный иск к третьим лицам, в чьем незаконном владении оказалось заложенное имущество, с целью передачи его во владение залогодателя.

Претерпел определенные изменения в проекте и предмет ипотеки. В перечне его объектов сохранились недвижимые вещи и доли в праве собственности на них. Оставшиеся два объекта новые. Это право постоянного землевладения и право застройки, которые так же, как ипотека, по своей природе являются ограниченными вещными правами. Ни одно из этих прав не относится в ФЗ «Об ипотеке» к имуществу, способному быть предметом ипотеки. Объяснение этому весьма простое, до предложений проекта в нашем правопорядке оба названных права урегулированы не были.^[12]

Оба этих права способны выступать самостоятельным объектом оборота, являются по своей природе имущественными правами, объектом этих прав выступает недвижимая вещь - чужой земельный участок. Природа и срок существования этих прав, а он не может быть меньше 50 лет, вкупе с высокой ликвидностью обусловили способность данных прав выступать предметом ипотеки. Прямой запрет абз. 2 п. 1 ст. 303.4 проекта на передачу в ипотеку вещей и прав, которые возникнут в будущем, обусловлен в отношении вещей тем, что предметом ипотеки могут быть лишь те недвижимые вещи, право собственности на которые уже зарегистрировано в установленном порядке, или доли в праве собственности на такие недвижимые вещи (абз. 1 п. 1 ст. 303.4 проекта), а в отношении будущих прав - способностью выступать предметом ипотеки лишь тех прав постоянного землевладения и права застройки, которые прошли процедуру государственной регистрации (ст. 299 и 300 проекта).

Проект в ст. 303.12 вводит новый термин «старшинство ипотек», не определяя само это понятие. При этом объектом старшинства выступает заложенная недвижимая вещь, определяется же старшинство ипотек очередностью записей о государственной регистрации ипотек. Очевидно, что приведенные правила предполагают наличие при старшинстве ипотек разных залоговых обременений в отношении одной и той же вещи, что допускается и ст. 43 ФЗ «Об ипотеке», в которой регулируются предшествующая и последующая ипотеки. Абзац 2 п. 1 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке» устанавливает очередность предшествующих и последующих залогодержателей и способ ее определения на основании данных Единого государственного реестра недвижимости о моменте возникновения ипотеки.