Файл: Гражданское право. Право на недвижимость и на земельный участок.pdf

Задача подобной информации - лишь обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу^[21]. Об этом свидетельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина "необходимость совершения сделки", ориентирующего на нестандартную ситуацию. "Общим же правилом Закона о регистрации, остается регистрация права на вновь созданный объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания (п.1 ст.25ГК РФ^[22]). " Однако Указом Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. №.485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства возможна регистрация прав собственности на такие объекты. Если заявитель представит документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на строительные работы, а также описание объекта незавершенного строительства. Таким образом, можно заключить, что приобретение права собственности на объекты незавершённого строительства возможно, но только при соблюдении определённой процедуры, и предоставлении надлежащих документов.

Что касается предприятия, то:

Первое – государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов^[23];

Второе – зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта^[24].

Отсюда вывод, что предприятие выступает в гражданском обороте как единый объект недвижимости в виде имущественного комплекса, права собственности на каждый объект недвижимости в него входящий подлежат государственной регистрации.

Необходимо также раскрыть такое понятие как движимая недвижимость.

Понятие этих вещей раскрывается в транспортных уставах и кодексах. Воздушное судно – это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от земной поверхности. Морское судно международного или внутреннего плавания – это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским или внутренним водным путям. Космический объект – это объект, запущенный в космос или доставленный на небесное тело, либо сооруженный на небесном теле. Порядок регистрации воздушных судов определяется Воздушным кодексом ст.32^[25] – гражданские суда подлежат регистрации в государственном реестре государственных гражданских судов РФ. Морские суда регистрируются в порядке, определенном гл.3 Кодекса торгового мореплавания^[26]. Суда внутреннего плавания регистрируются в соответствии со ст.26^[27] Устава внутреннего водного транспорта от 15 октября 1955.

Вывод: При переходе к рыночной экономике появились дополнительные возможности получения недвижимости в собственность, а также новые виды недвижимости, которые при соблюдении некоторых формальностей и ограничений могут приобрести граждане Российской Федерации.

Глава 3. Алгоритмы приобретения права на недвижимость

В связи с большим значением объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, законодательно было закреплено за гражданами право – распоряжаться собственной недвижимостью на свое усмотрение. Однако все действия с недвижимостью должны происходить в соответствии с Законом. В соответствии с действующим законодательством земельный участок и недвижимость, которая на нем расположена, представляют собой самостоятельные объекты права. При этом между ними устанавливается тесная правовая связь.

Согласно ст.219 ГКРФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации, следовательно, для установления права собственности необходим юридический факт регистрации недвижимости.

В соответствии с нормами, указанными в статье 25 Земельного кодекса РФ^[28], право собственности на какие-либо земельные участки появляется у граждан на тех основаниях, которые предусматриваются различными федеральными законами и гражданским законодательством, а также регистрируются в соответствии с действующим законодательством.

В первую очередь, для того, чтобы у человека возникли права на определенную недвижимость, он должен являться собственником земельного участка, который под ней находится.

Также при включении этих объектов в имущественный оборот их судьба будет подчиняться принципу следования, в соответствии с которым определенная территория следует судьбе недвижимости, которая на ней находится. Таким образом, отчуждение недвижимости не предусматривается без отчуждения земельного участка^[29].

Чтобы владеть недвижимостью и земельным участком на законном основании, необходимо оформить право собственности^[30]. Такая процедура осуществляется в разных ситуациях: купля-продажа, приватизация, передача по наследству, дарение, прочее. На примере этих операций рассмотрим алгоритм приобретения права собственности.

Глава 3.1.Договоры купли-продажи недвижимости.

Одним из наиболее широко распространенных в практике оснований приобретения права собственности на недвижимость является договор купли-продажи^[31]. По этому договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя недвижимость (земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество)^[32], а Покупатель обязуется принять эту недвижимость и оплатить за неё определенную сумму (цену)^[33].

В договоре купли-продажи обязательно должны быть указаны:

-дата и место заключения договора;

-описание того, кто является Продавцом, а кто Покупателем, с указанием паспортных данных;

-описание объекта продажи (адрес местонахождения, площадь);

-сумма сделки (цена) за которую Продавец готов продать, а Покупатель купить объект продажи;

-порядок расчетов (наличный или безналичный, с рассрочкой платежа или нет), если безналичный, то с указанием банка, номера счета Продавца, на который должны поступить деньги и дату их поступления; последствия, наступающие при непоступлении денег на счет Продавца до указанной даты;

-обязанности, возникающие у Покупателя с момента возникновения права собственности;

-условие, при котором возникает право собственности на объект;

При этом Продавец для оформления договора купли-продажи, в день сделки, должен предоставить следующие документы^[34]:

- правоустанавливающий документ на недвижимость (договор купли-продажи, если квартира была куплена; договор мены, если квартира была приобретена вследствие мены одной квартиры на другую; договор долевого участия в строительстве, если квартира была приобретена у строительной фирмы на первичном рынке; договор на передачу квартиры в частную собственность, если право на квартиру возникло вследствие приватизации; свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, если Продавец унаследовал это имущество после смерти предыдущего собственника; договор дарения, если Продавец получил эту квартиру в дар, и не обязательно от близкого родственника; договор ренты; договор переуступки; решение суда, в котором за Продавцом в судебном порядке признается право собственности на квартиру (с отметкой на решении суда о том, что оно вступило в законную силу);

- свидетельство о государственной регистрации права (если правоустанавливающий документ был оформлен после 01.01.2000г. но до 15.06.2016г., или в том случае, если право собственности Продавца, возникшее до 01.01.2000г.^[35], позже было зарегистрировано в Едином государственном реестре по заявлению продавца до 15.06.2016г.);

- регистрационное удостоверение БТИ, если правоустанавливающим документом является договор на передачу квартиры в частную собственность граждан, оформленный до 01.01.2000г.^[36];

- справки из БТИ об отсутствии ареста, если право собственности Продавца на квартиру не зарегистрировано в Едином государственном реестре;

- справка из БТИ о принадлежности, если право собственности Продавца на квартиру не зарегистрировано в Едином государственном реестре;

- технический паспорт на квартиру;

- кадастровый паспорт на квартиру;

- справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам из бухгалтерии управляющей компании, ТСЖ или ЖСК;

- акт обследования газовых приборов из горгаза (подтверждает то, что газовые приборы в рабочем состоянии, а также то, что не осуществлялось самовольного переноса газовых приборов);

- справка о том, что в квартире никто не зарегистрирован (перед сделкой все лица, зарегистрированные в квартире, должны написать заявление о снятии с регистрационного учета, то есть выписаться);

- поквартирная карточка (дает информацию о лицах, ранее зарегистрированных в квартире);

- разрешение органов опеки на совершение сделки, если собственником квартиры или ее доли является несовершеннолетний;

- нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры другим супругом, если квартира была приобретена в браке (только для возмездных сделок)^[37];

- выписка из ЕГРН, полученная в день сделки.

Существует несколько способов заключения сделки купли-продажи: используя услуги нотариуса^[38], используя услуги МФЦ^[39] и самостоятельный способ.

Наиболее безопасным способом заключения сделки купли-продажи считается заключение оной с использованием услуг нотариуса, который проверит не только правильность заполнения документов (и наличие всех нужных документов), но и личности участников договора, а также правомочность их действий. Благодаря услугам нотариуса исчезает множество возможностей для мошеннических действий: с использованием цифровой подписи, поддельных доверенностей и т.д.

Менее безопасным, но не менее качественным является способ заключения договора купли-продажи через услуги предоставляемые МФЦ. В одном месте находятся представительства всех необходимых для данной процедуры госорганов. Персонал МФЦ проверит правильность заполнения и наличие всех необходимых документов, после чего зарегистрирует их, переведет информацию с документов в электронный вид.

Ну и третий способ – самостоятельный, согласно которому достоверность, правильность заполнения, а также наличие всей необходимой документации с её последующей регистрацией является задачей только продавца и покупателя.

Указанная в договоре цена недвижимости, которая находится на земельном участке, включает цену соответствующей части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования или права на нее, если иное не установлено законом или договором^[40].

Если продавец является собственником земельного участка, покупателю передается право собственности на него либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка^[41]. Когда же в договоре продажи недвижимости не определено право покупателя на передаваемый ему земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования^[42].

В тех случаях, когда продавец недвижимого имущества не является собственником земельного участка, на котором она расположена, он вправе продать ее без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования участком, предусмотренных законом или договором. Покупатель в таком случае приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п.3 ст.552 ГК РФ).

Недвижимость прошедшая государственную регистрацию может быть отчуждена только в судебном порядке.

ФЗ №218^[43] регулирует взаимоотношения, возникающие при регистрации субъектами РФ права на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), предоставление сведений из ЕГРН и осуществление государственного кадастрового учёта.

На основании п.6 ст.131 ГК РФ^[44] порядок государственной регистрации и основания отказа в ней должны определяться законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такой Закон принят в Российской Федерации 21 июля 1997 года.

Ст.3 закона определяет, что: "Федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является минюст РФ "^[45]; это определено постановлением правительства. Министерство юстиции осуществляет ряд полномочий, указанных в ст.3 закона и в соответствующих приказах Министра юстиции, и постановлениях Правительства РФ.