Файл: Гражданское право. Право на недвижимость и на земельный участок.pdf

Приватизация оформляется договором передачи жилья, который имеет свои особенности, поэтому выделен законодательством в отдельное основание возникновения, прекращения и перехода прав на жилье. Главная особенность заключается в том, что провозглашенный Гражданским кодексом принцип свободы договора в данном случае касается только одной стороны - гражданина, желающего приватизировать занимаемое им жилье^[71].

Приватизация — это бесплатная передача квартир, которыми владеет государство или власти города, в собственность людям, живущим в этих квартирах на законных основаниях. Как правило, таким основанием является договор социального найма. По нему человек может жить в квартире, но не вправе её продать или передать кому-то другому.

Приватизация квартир вещь довольно спорная. В ней есть минусы, но есть и плюсы.

Например:

Собственнику раз в год придётся платить налог на имущество (недвижимость), который составляет от 0,1% кадастровой стоимости квартиры (для объектов стоимостью до 10 млн руб.)^[72]. Кроме того, владелец должен ежемесячно платить взносы на капитальный ремонт дома. А ещё участвовать в содержании общедомового имущества: платить за смену домофона в подъезде, услуги консьержа, совместно с другими собственниками принимать решения, касающиеся мест общего пользования в доме. Ранее все эти заботы брало на себя, будучи собственником, государство.

После приватизации бывший квартиросъёмщик становится полноправным собственником жилья. Он может продать его, подарить, завещать, разделить на доли, сдать^[73]. Владельца нельзя выселить и снять с регистрации в его квартире.

Государство даёт квартиры тем, кто, как оно считает, в них нуждается, а самостоятельно купить жильё или улучшить свои условия проживания не может. С такими гражданами заключается договор социального найма муниципальной квартиры. Приватизация квартиры через договор соцнайма — распространённый способ стать собственником недвижимости в РФ для тех, кто не может её купить^[74]. Но жильё от государства получить непросто — нужно «постоять» в очереди. Получить квартиру по соцнайму могут те, кто встал на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года. Те, кто сделал это после 1 марта 2005 года, тоже вправе претендовать на жильё, но они должны быть признаны малоимущими. Хотя в очереди стоять придётся и тем, и другим.

Чтобы встать на жилищный учёт, нужно доказать, что семья малоимущая, то есть на каждого её члена приходится меньше прожиточного минимума (на самом деле условий больше, но это основное). Необходимо собрать бумаги, подтверждающие положение семьи, и обратиться в органы местного самоуправления. В Москве это Департамент городского имущества (подача заявки возможна через любой столичный МФЦ « Мои документы»^[75]). Жильё, полученное по договору соцнайма, можно сразу же приватизировать.

Участвовать в приватизации имеет право каждый россиянин, но только один раз в жизни^[76]. Исключение — те, кто в первый раз участвовал в приватизации будучи несовершеннолетним. За такими людьми сохраняется право приватизировать жилье ещё раз после того, как им исполнится 18 лет. Дети включаются в число собственников при приватизации в обязательном порядке (п.4 ст.292 ГК РФ^[77]), а неучастие ребёнка в приватизации возможно только с разрешения органов опеки и попечительства, хотя на практике такие случаи почти не встречаются.

Для приватизации квартиры необходимо согласие всех жильцов. Имеются в виду все зарегистрированные в квартире граждане, включая несовершеннолетних детей в возрасте от 14 до 18 лет (от имени детей младшего возраста согласие дают родители или опекуны)^[78]. Согласие должно быть дано в письменной форме и заверено у нотариуса.

«Для оформления приватизации квартиры имеет значение не факт проживания, а именно факт постоянной регистрации в квартире», — отмечает специалист департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Ирина Забарская.

Все жильцы обязаны присутствовать в регистрационном органе при подаче собранных документов^[79]. Если кто-то из них не может прийти по уважительной причине, его заявление о согласии оформить права собственности на квартиру должно быть заверено у нотариуса, а кроме этого, должны быть поданы документы, подтверждающие эту уважительную причину ( уважительной причиной может быть госпитализация, нахождение на лечении в другом городе, длительная командировка).

При участии в приватизации нескольких человек жильё передаётся либо в долевую, либо в совместную собственность. При долевой схеме каждый будет владеть не конкретной комнатой или количеством метров в квартире, а долей в праве собственности, которой он сможет распоряжаться по своему усмотрению с некоторыми ограничениями. Размер долей определяют сами участники приватизации. При совместном владении доли не выделяются (права на жильё считаются равными), пользоваться и распоряжаться объектом владельцы могут только по взаимному согласию^[80].

Если все согласия получены и число будущих собственников определено, то следующий шаг — собрать документы для приватизации квартиры, а именно:

- паспорта всех участников приватизации (включая несовершеннолетних от 14 до 18 лет);

- письменное и нотариально заверенное согласие на приватизацию всех зарегистрированных в квартире лиц (можно составить самостоятельно либо попросить форму у нотариуса^[81]);

- заявление о приватизации (его можно оформить при обращении в МФЦ «Мои документы»);

- договор соцнайма на приватизируемую квартиру;

- выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных лиц;

- ордер на приватизируемое жильё или копия распоряжения о предоставлении этого жилья^[82]. Ордер — это документ, по которому в советское время предоставлялось жильё. Сейчас этот документ сам по себе не имеет юридической силы, но на его основании заключается договор соцнайма (бывают случаи, когда оказывается, что договор соцнайма не оформлен, и старый советский ордер — единственное доказательство прав жильцов на проживание в квартире). Если эта бумага в семье не сохранилась, нужно получить архивную справку о его выдаче в органах местного самоуправления;

- документ о неиспользованном ранее праве на приватизацию (справка о неучастии в приватизации, которую выдают муниципальные власти)

- Пакет документов можно подать лично в МФЦ «Мои документы». Процесс приватизации займёт 46 дней.

Глава 3.4.2. Приватизация земельного участка.

Что касается земельных участков, то их правовой режим закреплен земельным законодательством, которое признает право частной собственности на них только за гражданами, ведущими крестьянское, личное подсобное, дачное хозяйство, садоводство или получившими земельный участок для индивидуального жилищного строительства^[83]. Также как и за коммерческими предприятиями, которые приобрели земельные участки при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Но сделки с земельными участками могут совершаться лишь в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством (п.3 ст.129^[84], п.3 ст. 209 ГК РФ^[85], ст.13 Вводного закона к части второй ГК РФ от 26 января 1996 года^[86]).

Если участок был получен до 1990 года, то в таком случае можно обратиться в государственные органы и воспользоваться правом упрощенной приватизации на основании Федерального закона №37 «Об упрощенном оформлении…».

Если участок был получен на правах аренды, то в таком случае нужно обратиться в территориальный муниципальный орган для того, чтобы получить постановление о передаче имущества в частную собственность.

Безвозмездное оформление арендованных участков в частную собственность осуществляется только один раз в жизни, в связи с чем, если ранее оформлялись уже права собственности на арендованную землю, получить земельный участок можно будет исключительно за кадастровую стоимость^[87].

Если участок был получен от какой-либо организации, можно обратиться в территориальное управление садоводческого товарищества или же местную администрацию для того, чтобы получить выписку из похозяйственной книги, подтверждающую факт использования данной территории^[88].

Если недвижимость была получена в качестве предмета наследства, по договору дарения или после приобретения у частных собственников, то в таком случае на руках у заявителя должна присутствовать правоустанавливающая документация, которую нужно будет передать уполномоченным сотрудникам регистрационного центра вместе с заявлением и выпиской, сделанной из кадастрового паспорта^[89].

Помимо вышеописанного, действующее законодательство предусматривает еще несколько тонкостей, которые нужно учитывать в процессе оформления прав собственности.

Субъектом данного права принято называть лицо, распоряжающееся земельным участком по закону. В процессе регистрации данного статуса правообладатель в обязательном порядке должен будет получить выписку ЕГРН о праве собственности, которое в дальнейшем будет использоваться в качестве правоподтверждающего документа.

Помимо этого, правомочие определенного лица устанавливается правоустанавливающими бумагами, на основании которых появилось право распоряжения участком^[90].

В частности, это касается:

- актов о выделении земли;

- гражданские договора о проведении имущественных сделок;

- решение, принятое судом или территориальной администрацией;

- свидетельство о вступлении в наследство.

Полученная правоустанавливающая документация не может иметь срока давности и в обязательном порядке проходит регистрацию в территориальном отделении Росреестра^[91].

Участок, принадлежащий определенному лицу, отличается от остальных землепользователей наличием развернутого правового содержания, максимально расширяющего права на использование данной территории^[92]. В отличие от остальных категорий правообладателей, частный собственник имеет собственные формы оперирования территорией, но для этого должна быть проведена процедура приватизации, а также последующее внесение такой информации в кадастровые записи^[93].

Согласно нормам действующего законодательства, граждане имеют право приватизировать земельные объекты следующего типа:

- участки, на которых размещены дома и сооружения, находившееся в пользовании граждан еще до того, как было принято действующее законодательство;

- землю, выделенную в бессрочное пользование;

- арендованные земельные участки, предназначенные для строения жилых домов и ведения дачного хозяйства;

- участки, которые получили дачники, огородники и гаражные кооперативы, то есть участники некоммерческих объединений.

Оформление земельного участка в собственность происходит в несколько этапов. Первый этап заключается в определении границ.

Процедура межевания – обязательное требование к потенциальному собственнику участка. Результат процедуры межевания – четко определенные границы будущей частной собственности^[94]. Выполняют такую процедуру сотрудники геодезических организаций, имеющие соответствующую лицензию. Геодезисты выезжают на место на основании заявления, составленного заказчиком, при условии предоставления документации, свидетельствующей о праве на землю^[95]. В назначенное специалистами время они выезжают на участок. Заказчику нужно обеспечить доступ к территории. Процедура осуществляется с помощью специализированного измерительного устройства. После определения границ составляется акт. Документ подписывается соседями и представителем местной власти. Инженер организации-исполнителя после согласования акта создает план межевания. Получить его владелец может через несколько недель после выполнения измерительных работ^[96].

Следующим обязательным шагом является постановка земельного участка на кадастровый учет. Этим занимаются в кадастровой службе.

Документы, которые следует подготовить:

- паспорт;

- план, составленный по результатам межевания;