Файл: Гражданское право. Право на недвижимость и на земельный участок.pdf

Согласно ст.62 закона - регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий ее, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о каком угодно объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Выписка из ЕГРН должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Отказ в выдаче запрошенной информации может быть обжалован в суд^[46].

Закон прямо устанавливает круг лиц, которым могут быть предоставлены сведения о содержании правоустанавливающих документов. Так согласно ст.62 Закона - данные о содержании правоустанавливающих документов (кроме сведений об ограничениях) – обобщенную информацию о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки со сведениями о переходе прав на объект недвижимости могут предоставляться в установленном Законом порядке только лицам, указанным в Законе, а именно – правообладателям; лицам получившим доверенность от правообладателя; руководителям органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ; налоговым органам; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями; наследникам по завещанию или закону. Таким образом, мы видим, что круг лиц, имеющих право на получение полной информации, находящейся в правоустанавливающих документах, ограничен^[47].

Сама же государственная регистрация прав должна проводиться не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов^[48].

При подаче заявления о государственной регистрации любое физическое лицо-правообладатель, сторона в договоре или представитель обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность^[49]. Здесь разумно привести перечень таких документов, но в ФЗ № 218 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" его, разумеется, нет, поэтому можно использовать нормы, содержащиеся в иных правовых актах^[50].

Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

Также для государственной регистрации необходимо предъявить документ об оплате регистрации. Обязательным является приложение подлинника платежного документа.

Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, либо в течение срока приостановления государственной регистрации. Копия данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

Выписка из ЕГРН о государственной регистрации прав, выдаваемая правообладателю, если выдается через нотариуса, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серии и номер. Если выдается через МФЦ, то может выглядеть как документ распечатанный на принтере и заверенный печатями. Выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом.

Выписка из ЕГРН выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущество, а также арендатору и залогодержателю^[51].

Выдача выписки из ЕГРН о государственной регистрации, а также подлинников правоустанавливающих и других подлежащих выдаче правообладателю, арендатору или залогодержателю документов производится в случае обращения субъекта права по истечении месячного срока в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним^[52]. Получение выписки из ЕГРН о государственной регистрации права является правом, а не обязанностью правообладателя^[53]. Выдача выписки из ЕГРН производится на основании предъявленной расписки в получении документов на государственную регистрацию, выдаваемой при представлении документов на государственную регистрацию заявителю. Также при выдаче выписки из ЕГРН о государственной регистрации правообладатель - физическое лицо - обязан предъявить документ, удостоверяющий личность, и, если выписку из ЕГРН получает уполномоченное правообладателем лицо, надлежащим образом оформленную доверенность. Представитель юридического лица-правообладателя предъявляет, помимо документа, удостоверяющего личность, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица. Информация о том, что правообладатель получил документ о зарегистрированном праве или сделке, заносится в книгу учета выданных выписок из ЕГРН.

Далее по закону: Статьей 8 определен круг лиц, управомоченных обращаться с требованиями о регистрации прав и сделок в учреждения юстиции, на которые возлагается функция регистрирующего органа ^[54].

Таким образом, регистрация возникновения и перехода, прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН^[55], а регистрация договоров и иных сделок посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, в котором выражено содержание сделки^[56]. Она проводится по заявлению правообладателя, стороны договора или уполномоченного ими лица при наличии у него доверенности. При возникновении прав на основании договоров (сделок), которые не нуждаются в нотариальном удостоверении, заявления о регистрации прав должны подавать все стороны договора (сделки). В случае уклонения одной из них от регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, принятого по иску другой стороны. Когда же права возникли на основании договоров (сделок), хотя и не требующих обязательного нотариального удостоверения, но по желанию сторон нотариально удостоверенных, заявление о регистрации права подает одна из сторон договора.^[57] Из вышесказанного следует, что право собственности всегда регистрируется по заявлению сторон, либо стороны сделки, даже если другая сторона уклоняется от подачи такого заявления^[58].

Государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора либо представителя упомянутых лиц, имеющего надлежащим образом оформленную доверенность. Если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт^[59]. В случае если права возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Регистрация же по заявлению одной из сторон сделки возможна только в том случае, если права возникли на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенной по желанию участников. Вопрос о том, кто вправе обратиться за регистрацией, если сделка, подлежащая регистрационному оформлению, удостоверена нотариально в силу требования закона, законодательно не урегулирован.

Глава3.2. Долевое строительство

Долевое строительство регулируется федеральным законом ФЗ №214 от 30 декабря 2014 года^[60]. Закон прежде всего направлен на защиту прав дольщиков и выступает регулятором его отношений с застройщиками.

Долевое строительство – это такой вид возведения жилья, при котором договор долевого участия заключается между дольщиком (физическое или юридическое лицо) и строительной фирмой. Фирма обязуется в установленные сроки построить объект недвижимости, и сдать его в пользование дольщику. Последний, в свою очередь, должен выплатить определенную сумму и принять объект в пользование.

Другими словами, дольщик –такой же инвестор, а договор, по своей сути, является инвестиционным^[61], только регулируется весь процесс не нормами ГК, а отдельным законом. Такой вид инвестиций позволяет гражданам получить квадратные метры за более доступную цену. Экономия составляет в среднем 40%. Строительство ведется именно на средства будущих обладателей объекта недвижимости. Выгоду получают все, но, как и в любом инвестировании есть определенные риски.

Предусмотрена только письменная форма данного договора ^[62]. Регистрация договора долевого строительства происходит в управлении службы гос.регистрации, кадастра и картографии в конкретном городе. После регистрации договор сразу же можно считать заключенным^[63]. В договоре долевого участия в строительстве должны быть указаны права и обязанности и дольщика и застройщика, условия и сроки сдачи недвижимости. Также обязательно должны быть указаны гарантийные сроки на объект недвижимости, условия передачи денег, сроки и полная стоимость жилья.

Договор содержит такие обязательные условия^[64], как :

Цена объекта;

Указание конкретного объекта строительства, что именно передается в пользование, условный номер квартиры, площадь квартиры и число комнат, этаж, адрес, балконы, лоджии;

Срок передачи квартиры;

Формы оплаты, сроки и неустойки за нарушения;

Гарантийные сроки на исполнение объекта.

Когда хотя бы 1 из перечисленных пунктов в договоре не указан, то договор можно считать не заключенным.

Для ввода любых изменений в договор, оформляется доп. соглашение. Все стороны должны его подписать, после чего производится регистрация в государственном органе ^[65].

Законную деятельность любого застройщика определяет перечень необходимых документов^[66]:

Свидетельство о постановке на учет;

Подтверждение о регистрации в Федеральной налоговой службе;

Протокол, в котором назначен руководитель компании;

Выписка из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) ;

Устав компании.

Только наличие всех перечисленных документов говорит о законности существования застройщика^[67].

Далее внимание уделяем и изучаем документы на право строительства объекта:

Разрешение на производство строительства в конкретном месте;

Проектная документация строительства многоквартирного дома в полном объеме;

Документы, на право обладания земельным участком под многоквартирный дом;

Заключения гос. экспертизы.

Глава 3.3.Участие в кооперативах

Следует отдельно заметить, что ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не указывается еще одно основание для государственной регистрации на недвижимое имущество - справка правления потребительского кооператива о полной выплате пая^[68]. В соответствии со ст.218 ГК РФ^[69] член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Поскольку все вышеперечисленное имущество относится к недвижимости, возникшее право подлежит регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Хотя в этом случае данная юридическая процедура носит не правоустанавливающий, а право-подтверждающий характер, так как право на эти помещения возникает с момента полного внесения пая.

Глава 3.4. Приватизация

Глава 3.4.1. Приватизация квартир.

Приватизация жилых помещений осуществляется в соответствии с Законом "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04 июля 1991г. с последующими изменениями и дополнениями. Закон о приватизации предусматривает передачу гражданам в собственность по их желанию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда^[70].