Файл: Гражданское право. Право на недвижимость и на земельный участок.pdf

ВВЕДЕНИЕ

Когда я выбирала тему курсовой, я знала, что эта тема очень актуальна всегда, а в данный момент государство активно вводит различные законы касательно недвижимости, землепользования, а также прав на приобретение всего вышеуказанного. Учитывая опыт моей семьи, хотела быть более грамотной в этом вопросе, изучить законы, знать алгоритм как это правильно делать.

Целью работы является изучение законодательной базы в области права на недвижимость и землепользование.

Прикладное значение работы в понимании алгоритма получения прав на недвижимость и земельный участок.

Предметом изучения являются федеральные законы и нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие всевозможные правовые действия с недвижимостью и земельным участком, с целью понять совокупность процессов, явлений, отношений, закономерностей, сопутствующих правилам приобретения и применения прав на недвижимость и земельный участок^[1].

Мы все хотим быть счастливыми. Однако в соответствии с работами современных психологов, человек наиболее близок к счастью, если у него есть работа, дом, супруг (или супруга), дети, родители^[2]. Потребности человека определяют три инстинкта: пищевой, оборонительный и продолжения рода ^[3]. Приобретение личной безопасной территории является одним из основных человеческих инстинктов и потребностью наравне с потребностью в еде, причем если я не голоден, но не нахожусь в безопасности, мне не до продолжения рода. Как мы видим – дом, недвижимость являются одним из краеугольных камней нашей счастливой жизни.

Также эта работа актуальна ещё и потому, что вследствие перехода Российской Федерации к рыночной экономике возникла необходимость вовлечения земельных участков в экономическое обращение и обеспечение равноправного развития всех форм хозяйствования на земле, что потребовало закрепления в нормах российского законодательства вещных прав на землю^[4].

Объектом исследования являются общественные взаимоотношения, складывающиеся в сфере приобретения и обладания прав на недвижимость и земельный участок (наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничения)^[5].

Эта работа имеет три части:

В первой части я старалась отразить особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества.

Во второй части рассматриваются понятия и виды недвижимого имущества

Третья часть является описанием алгоритмов приобретения права собственности на недвижимое имущество и земельный участок.

Глава 1. Особенности правового режима недвижимого имущества.

В связи с формированием рыночных отношений большую значимость имеют институты частного и общественного права на недвижимость и землю^[6].

Мировая и отечественная практика правоприменения указывает на то, что законодательное оформление имущественных взаимоотношений по владению, пользованию и распоряжению недвижимостью не может быть сведено исключительно к праву собственности. Для правового регулирования прав на недвижимость и оборота недвижимого имущества характерно сочетание частноправового и публично-правового методов регулирования^[7]. В отношении целого ряда объектов недвижимости (земельные участки, недра, водоемы, лесонасаждения и т.п.) общественный интерес выражается в необходимости сохранения их целевого назначения и правового режима их использования^[8].

Задача публичного права - определить:

- допускаются ли соответствующие объекты недвижимости в имущественный оборот;

- требуется ли устанавливать какие-либо ограничения в отношении использования отдельных категорий объектов в имущественном обороте, например, в отношении субъектов прав на указанные объекты;

- требуется ли для сохранения целевого назначения использования объектов недвижимости установить санкции за нарушения требований законодательства, затрагивающие публичные интересы.

Что касается непосредственно имущественного оборота объектов недвижимости, то его правовое регулирование обеспечивается частноправовыми нормами.

Данные права на протяжении всего пути развития государственности служили средством сглаживания противоречий частных и публичных интересов различных правообладателей, способствовали вовлечению недвижимости и земельных участков, находящихся в собственности, в гражданский и экономический оборот.

В законодательстве РФ встречаются такие же особенности. Рыночные взаимоотношения, потребности и возможности изменяются слишком быстро и зависят от множества факторов. Отдельные нормы гражданского и земельного законодательства РФ, являющиеся нормативной базой ограниченных вещных прав на недвижимость и землю, зачастую противоречат друг другу. Поэтому, если нет прецедентного случая разрешения такого противоречия Верховным Судом РФ (например о прописке на даче), тяжбы по поводу трактования и применения тех или иных законов, могут длиться неограниченно долго.

Вывод: В связи с формированием рыночных отношений, часто противоречивый характер норм действующего законодательства РФ, в сфере оборотоспособной недвижимости, плохо сказывается на правоприменительной практике.

Глава 2. Понятие и виды недвижимого имущества

По ГКРФ все вещи делятся на два вида: движимые и недвижимые. Согласно ст.130 ГКРФ^[9]: “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связанно с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения ”.Также, согласно 2 абзаца части 1 статьи 132 ГКРФ^[10]: "предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью".

Исходя из закона (ГКРФ), основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГКРФ и являются самостоятельными основными объектами недвижимости.

Кодекс позволяет отнести к недвижимым вещам и иные виды вещей, такие как: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, а также жилые дома, квартиры иные жилые помещения.

Приступим к характеристике каждого вида в отдельности: Земельные участки.

Земельный участок – это некая часть поверхности земли, имеющая определенные границы, установленные законом. Кроме слоя почвы в него включаются замкнутые водоемы, растения, лес и прочее.

Недра земли в участок не входят, по закону они являются собственностью государства^[11].

В отличие от земель, отдельно взятые участки можно продавать, покупать, арендовать и совершать с их участием прочие, не противоречащие закону действия^[12].

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте^[13]. Об этом свидетельствует, в частности, норма части 3 статьи 129 ГКРФ^[14], согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. На протяжении последних 30 лет, законами и иными правовыми актами, в имущественный оборот, вводились новые категории земельных участков.

Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. №.301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий" – частным и юридическим лицам предоставлено право приватизации государственных и муниципальных предприятий, наряду с арендой, земельные участки, под этими объектами, возможно приобретать в собственность. Этим Указом было предусмотрено, что земельные участки, предоставленные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность.

В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" – предусматривалась передача в частную собственность граждан земельных участков под индивидуальными жилыми домами и хозяйственными постройками, для ведения личного подсобного и дачного хозяйства. Таким образом, можно говорить о том, что по действующему законодательству земля может передаваться в собственность, но только под определённые цели, перечисленные в законе.

Как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении этих объектов действует презумпция государственной собственности: в соответствии с пунктом 2 статьи 214 ГК РФ^[15] природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными. Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта - лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется маловозможным.

Таким образом, мы видим, что, по сути, недра в принципе не могут являться объектом купли продажи, а могут только передаваться во временное пользование, оставляя право собственности за государством.

Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, принято относить к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению^[16]. Однако следует отличать договоры продажи указанных объектов как недвижимого имущества (то есть с переходом соответствующих прав на земельный участок) от сделок, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются, например, лес "на корню" или срубленные деревья. Во втором случае нормы Гражданского Кодекса РФ о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие сделки заключаются по правилам продажи движимого имущества^[17].

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную или подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных^[18].

Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов^[19].

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ^[20]). Но появились некоторые споры среди юристов о том, являются ли объекты незавершённого строительства недвижимым имуществом. По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до момента государственной регистрации, вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым. Принятый федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997г. не изменил, а лишь подтвердил приведённые выше доводы.