Файл: Недействительность сделок (Общие положения о сделках).pdf

Государственная регистрация не является формой сделки или элементом формы сделок. Это совершенно другая правовая конструкция, которая обеспечивает юридическую значимость совершенной в установленной письменной форме сделки. Государственной регистрации, подлежат например, договоры о залоге недвижимости, аренде зданий и сооружений на срок не менее одного года, и другие сделки которые прямо указаны в законе.

Государственной думой принят специальный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

«Государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности. (Определение Конституционного суда РФ от 05.07.2001 № 154-О.).

Российская система государственной регистрации представляет собой смешение двух основных регистрационных систем, принятых в мировой практике. Первая из них – французская, при которой регистрации подлежат только сделки, а правообладатель устанавливается в зависимости от того, какая сделка зарегистрирована последней в алфавитных реестрах. Вторая система – это германская регистрационная система поземельных книг, при которой регистрации подлежит переход прав, а не сделки; правообладатель определяется в соответствии с последней записью в поземельной книге, которая заводится на каждый объект недвижимости. Российское правоприменение идет по пути имплементации отдельных элементов правового режима каждой из систем как на уровне абстрактных разъяснений, так и решений по конкретным делам, в частности, именно такой рецепцией является введение в судебную практику французского института противопоставимости условий регистрируемой сделки третьим лицам только после ее регистрации.

---

В Российской Федерации правоприменительным органом осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при Минэкономразвития России. Управление осуществляет свою деятельность в соответствии с положением о федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года. К компетенции управления, в том числе, относится государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объектов, расположенных на всей территории России. Согласно ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации государственная регистрация права в ЕГНР является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество, может быть оспорено только в судебном порядке. На основании ч. 2 ст. 7 закона о регистрации ЕГРН в том числе состоит из реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества.

«Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем подачи иска, решение по которым является основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в реестр». (п. 52 Постановления Пленума ВС РФ №10)

«Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли не зависимо от их регистрации». [9]

Государственная регистрация на основании судебного акта производится в порядке ст. 58 Закона о регистрации. Оспаривание решений, действий (бездействий) органов государственной власти производится в порядке, предусмотренном главой 22 «Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» от 08.03.2015 №21-ФЗ, по данным делам Управление и Нотариусы выступают в качестве административного ответчика, по иным спорам Управление и Нотариусы должны быть привлечены в качестве третьих лиц.

---

Невыполнение правил государственной регистрации или несоблюдение нотариальной формы сделок по общему правилу не влечет правовые последствия предусмотренные ст. 163 и 164 ГК РФ. Вместе с тем Гражданский Кодекс дает возможность участникам сделки, предусматривая:

1. судебный порядок признания действительной сделки, не получивший требуемой нотариальной формы;
2. возможность судебным решением заставить сторону уклоняющууся от государственной регистрации, эту государственную регистрацию осуществить.

Устная сделка может быть совершена посредством конклюдентных действий, то есть поведения лица, из которых следует что его воля совершить сделку (п. 3 ст. 158 ГК РФ). Наиболее распространенным примером конклюдентных действий является покупка товаров через автомат, принятие наследвтва путем вступление во владение и т.д. В судебной практике очень часто возникают споры о том, выразило ли лицо волю на заключение договора или нет. Например, гражданин заключил договор бытового подряда для проведения ремонтных работ в одной комнате двухкомнатной квартиры. При проведении ремонтных работ исполнитель предложил сделать ремонт в другой комнате при этом дополнительное соглашение к договору стороны не заключали. По предъявлению счета за работу к оплате гражданин отказался оплачивать работу, сославшись на то, что эту работу не заказывал. В результате судебного разбирательства гражданин вынужден был оплатить всю стоимость ремонта: его действия суд признал как согласие на проведение ремонтных работ во всей квартире. Так, как он не препятствовал этому.

Совершение сделки путем конклюдентных действий возможно лишь только в тех случаях, когда законом предусмотрена их устная форма, для сделок которые должны быть заключены в письменной форме, совершение конклюдентных действий недостаточно, за исключением правил предусмотренных пунктом 3 статьи 438 ГК РФ и пунктом 3 статьи 432 ГК РФ, согласно которым письменная форма договора считается соблюденной, если лицо, получившее предложение заключить договор (оферту), в установленный срок совершит указанные действия по выполнению условий договора

Исходя из вышеизложенного, и делая вывод, следует обратить внимание на то, что в первом случае нотариальная форма заменяется судебным решением, а во втором, что суд обязывает орган осуществить государственную регистрацию. И отсутствие государственной регистрации или должной нотариальной формы не влечет признания сделки недействительной по общему правилу.

---

2.4. Сделки с пороками содержания

Сделки с пороками содержания признаются недействительными вследствие расхождения условий сделки с требованиями закона и иных правовых актов. В составах недействительных сделок этого типа следует особо выделить, сделки совершаемые с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ), а также мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ).

Мнимые и фиктивные сделки (притворные) являясь ничтожными по пороку содержания создают лишь внешние признаки ее совершения (например, дарение имущества с целью вывести его из-под конфискации или ареста без фактической передачи его одаряемому). Прикрытие одной сделки, другой сделкой говорит изначально о ее притворности. Если в мнимых сделках нет никаких правовых последствий, то в притворных гражданские права и обязанности у сторон возникают по сделки скрытой от третьих лиц.

Судебная практика на этот счет сформировалась в позиции ВАС РФ: «Договор, реально исполненный сторонами в полном объеме, не может быть признан притворной или мнимой сделкой». [9]

Вот примеры некоторых притворных или мнимых сделок:

1. Стороны осуществляют встречную куплю-продажу жилых помещений вместо оформления договора мены. В данных случаях притворная сделка заключается в целях получения налогового вычета, положенного при приобретении жилья;
2. Супруг(а) покупает квартиру и вместо договора купли-продажи, заключает договор дарения квартиры, для того чтобы стать единоличным собственником имущества. При разводе имущество, полученное на безвозмездной основе, разделу не подлежит. [12]
3. Выдача доверенности на право управления автомобилем вместо заключения договора купли-продажи для того, чтобы сэкономить на уплате государственной пошлины за перерегистрацию в ГИБДД.

Делая вывод из вышесказанного необходимо отметить что, прикрывающая притворная сделка ничтожна, юридические последствия квалифицируются по фактически совершенным действиям. Стороны, совершая такие действия, не хотят наступления правовых последствий совершаемых ими сделок.

Порядок и последствия признаний сделки недействительной

Нормы права о недействительных сделках представляют перед правоприменителями как сфера императивного публичного воздействия на свободный экономический оборот. Пандектный принцип построения гражданского законодательства, воплощен и в в параграфе 2, Главы 9 ГК РФ. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей ГК РФ предполагает только 2: сделки и договоры, предполагая принцип что «все договоры – сделки», но «не все сделки – договоры» (ст. 154, 156, 420 ГК РФ). Это вуалирует их функцию. Например, границей воли и понимания свободы субъекта. В частности такой границей для завещателя, может быть только закон. А в двухсторонних договорах непротиворечие закону, нарушение которого может повлечь порочность договора. Сверх принцип эквивалентности в гражданском праве – это поиск законодателем той «золотой середины» в гражданском праве, которая с одной стороны защитит права добросовестного приобретателя с одной стороны, и позволит защитить права и законные интересы потерпевшего с другой. Предпочтение в реформировании гражданского законодательства всегда должно отдаваться свободе договора, как основным началом гражданского законодательства.

---

«Чтобы не допустить дальнейшего разрушения стабильности гражданского оборота, законодательные реформы института недействительности сделок в целом должны быть направлены на сокращение легальных возможностей признавать сделки недействительными во всех случаях, когда недействительность сделки как гражданско-правовая санкция является неоправданной и явно несоразмерной характеру и последствиям допущенных при совершении сделки нарушений. При этом должны защищаться в первую очередь права и законные интересы добросовестных участников гражданских правоотношений» (Концепция совершенствования общих положений ГК РФ).

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, правового значения и юридических последствий не имеет. То есть возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей не влечет. Кроме тех прав и обязанностей, которые связаны с ее недействительностью. Недействительная сделка – есть неправомерное юридическое действие.

В соответствии с пунктом 1, статьи 166 ГК РФ недействительные сделки подразделяются на оспоримые и ничтожные.

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что деление недействительных сделок на оспоримые и ничтожные производится с помощью установления их юридических особенностей.

3.1. Ничтожные сделки

Ничтожная сделка недействительна уже в силу нормы права в момент ее совершения, поэтому судебного решения о признании ее недействительной не требуется. Ничтожная сделка не подлежит исполнению и требование от применений последствий недействительной сделки может подать сторона в сделке, а в предусмотренных законом случаях иное лицо. Если при рассмотрении дела суд установит факт заключения ничтожной сделки, то по собственной инициативе он может применить последствия ее недействительности в целях защиты публичных и иных интересов.

ГК РФ выделяет следующие виды ничтожных сделок:

1. Сделка несоответствующая требованиям закона и иных нормативно-правовых актов (ст. 168 ГК РФ);
2. Сделка совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ);
3. Мнимая и притворная сделки (ст. 170 ГК РФ);
4. Сделка совершенная недееспособным (ст. 171 ГК РФ) или малолетним лицом (ст. 172 ГК РФ);
5. Сделка может быть ничтожной, если не была соблюдена установленная законом ее обязательная форма.

Последствия применений ничтожной сделки недействительной заключается в двустронней реституции, когда одна сторона сделки возвращает другой все полученное по ней.

---