Файл: Ипотека в гражданском праве, ее роль в экономике.pdf

В первом случае получается, таким образом, два уровня – банк в качестве первого уровня и специализированная организация в качестве второго, а модель называется двухуровневой (классической). Во втором случае получается только один уровень – банк, а модель называется одноуровневой. Данные модели являются базовыми моделями ипотечного кредитования. Их именуют также по названиям тех стран, где они наиболее распространены – американская и немецкая модели, соответственно. Многие авторы именуют вторую модель франко-скандинавской, европейской.

Американская модель основана на стандартизации процессов кредитования и последующего обращения кредитов – продажи и секьюритизации. Напротив, немецкая модель не подразумевает стандартизацию, поскольку типы выдаваемых ипотечных кредитов очень разнообразны.

В экономической литературе встречаются также иные мнения относительно базовых моделей ипотечного кредитования. Некоторые авторы выделяют три базовые модели: 23

– модель сбалансированной автономии (контрактно-сберегательная);

– усеченно-открытая модель (традиционная или одноуровневая);

– расширенно-открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка или двухуровневая).

По сути, авторы, поддерживающие данную точку зрения, выделяют в рамках одноуровневой модели отдельную контрактно-сберегательную модель.

В целях нашего теоретического анализа будем рассматривать две основные базовые модели (американскую и немецкую), так как эта точка зрения является наиболее распространенной среди экономистов.

Итак, классическая двухуровневая модель ипотеки впервые возникла и получила наибольшее развитие в США 17. Американская система ипотечного кредитования основана на секьюритизации ипотечных кредитов и работе специализированных институтов, поддерживаемых государством. В рамках этой системы кредиты на приобретение жилья могут выдавать не только специализированные ипотечные банки, но также и другие кредитные учреждения. Таких кредиторов называют первичными. После выдачи кредита первичный кредитор уступает право требования по нему специализированному ипотечному агентству, то есть рефинансирует кредит. Вознаграждением первичного кредитора является комиссия за обслуживание кредита. Специализированное ипотечное агентство, являясь вторичным кредитором, формирует далее однородный пул закладных по выкупленным кредитам и под залог этих пулов выпускает уже собственные ценные бумаги, привлекая таким образом средства на финансовых рынках (рисунок 2).

Рисунок 2. Двухуровневая модель ипотечного кредитования 17

Толчком к разработке классической модели ипотеки стала Великая депрессия 30-х годов XX века, для которой был характерен тяжелый финансово-экономический кризис и упадок рынка жилья. Тогда Правительство США инициировало создание специальных правительственных структур – Федеральной жилищной администрации и Администрации по делам ветеранов, функция которых заключалась в страховании выдаваемых банками ипотечных кредитов. В 1935 году было создано Агентство финансирования работ по реконструкции, а затем на его основе в 1938 году создали общеизвестную федеральную национальную ипотечную ассоциацию «Фэнни Мэй», которая и стала той «специализированной организацией», характеризующей двухуровневую модель ипотечного кредитования. В дальнейших преобразованиях «Фэнни Мэй» стала государственно-частной корпорацией, а в 1968 г. она была разделена на государственную и частную корпорации: «Джинни Мэй» и «Фэнни Мэй».

Немецкая система основана на ссудосберегательной системе (так называемой системе контрактных стройсбережений) и специализированных ипотечных банках. Ссудосберегательные учреждения и ипотечные банки выдают ипотечные кредиты независимо друг от друга.

Специализированные ипотечные банки привлекают ресурсы для выдачи ипотечных ссуд на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, обеспеченных выданными кредитами и заложенным имуществом (рисунок 3):

Рисунок 3. Одноуровневая модель ипотечного кредитования 34, С.105

В рамках ссудосберегательной системы аккумулируются вклады граждан, которые желают в будущем получить кредит на приобретение жилья. Эти накопленные средства и являются источником ресурсов для выдачи целевых жилищных займов. При определенных условиях в качестве ресурса может выступать и государственная субсидия. Жилищные займы получают только те вкладчики, которые в течение, как правило, 5-6 лет ежемесячно вносили вклады на специальный депозит. Государство поощряет желание вкладчиков использовать собственные сбережения на приобретение жилья предоставлением дотаций – «премий по стройсбережению».

Подобная ссудосберегательная система является замкнутой, оторванной от финансового рынка.

Проанализировав обе модели, можно сделать вывод о том, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективна классическая американская модель. Перепродажа выданных кредитов и развитый рынок ипотечных ценных бумаг не ограничивает рост «ипотечного» капитала. Но подобная система несет в себе и риски раздувания так называемых «мыльных пузырей».

Европейские финансовые рынки отдельных стран препятствуют развитию общеевропейского ипотечного рынка, и его нельзя сопоставить по объемам с американским рынком. Однако объединение европейских стран в рамках Европейского союза все же частично решает эту проблему. В последнее время страны ЕС объединяют свои усилия для создания конкурентного европейского рынка ипотечных ценных бумаг.

Ипотечные ценные бумаги – облигации с ипотечным покрытием (MBS) – выпускаются компанией SPV после передачи ей ипотечных активов кредитной организацией. На рисунке 4 изображена схема выпуска MBS:

Банк / финансовая организация (оригинатор)

Инвесторы

Передача активов MBS

Рисунок 4. Схема выпуска облигаций с ипотечным покрытием 26

В России облигации с ипотечным покрытием выпускаются только ипотечными агентами и кредитными организациями. В документарной форме облигаций с ипотечным покрытием обязательно указываются сведения о порядке и об условиях выплаты дохода владельцам данных облигаций, а также о порядке и об условиях погашения таких облигаций.

Обеспечением облигаций с ипотечным покрытием могут быть обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, ипотечные сертификаты участия, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, государственные ценные бумаги Российской Федерации и государственные ценные бумаги субъектов Российской Федерации, недвижимое имущество, приобретенное эмитентом облигаций с ипотечным покрытием при обращении на него взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой требования, входившего в состав ипотечного покрытия облигаций.

Таким образом, ипотечное кредитование прошло долгую эволюцию и к настоящему времени является механизмом взаимодействия множества экономических субъектов, интересы которых защищены государством.

Гражданско-правовое регулирование рынка ипотечного кредитования в России

Анализируя рынок ипотечного кредитования в России, следует рассмотреть государственное нормативно-правовое регулирование отношений ипотеки.

Основным специальным нормативным документом, регулирующим отношения ипотеки в РФ, является федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный законодательный акт решает две основные задачи: повышает надежность и эффективность ипотеки для кредитора-залогодержателя и предоставляет дополнительную защиту интересов собственников квартир и индивидуальных жилых домов.

Также ипотека в России регулируется Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ 1, Жилищным кодексом РФ, федеральным законом от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», федеральным законом от 30.12.2004 г. №218-ФЗ «О кредитных историях» а также различными целевыми программами по обеспечению жильем и другими нормативно-правовыми актами.

В статье 40 Конституции РФ отмечается, что «Органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами». Так как Конституция РФ является главным законодательным актом на территории России, данную статью можно считать конституционной основой жилищной ипотеки.

Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая и третья) определяет перечень имущества, которое может служить залогом по договору ипотеки и какое имущество запрещено использовать в этих целях.

Федеральным законом, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 5 определен перечень участников государственной регистрации недвижимости, порядок ее регистрации, а также ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Так как залоговое имущество подлежит обязательной независимой оценке, этот процесс тоже требует государственного регулирования. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года № 135 определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Основным федеральным законом в части действия ипотеки и защиты дольщиков выступаем ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которому государство обязуется достроить объект недвижимости в случае его «заморозки» и представляет дополнительную защиту дольщику и кредитному учреждению.

Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, основные цели и задачи государства в этом процессе, способы финансирования ипотечного жилищного кредитования и т.д.

Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011 – 2015 годы призвана была сформировать рынок доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания гражданам России. Она определяет порядок выпуска и реализации населению государственных жилищных сертификатов, источники финансирования Программы, мероприятия для улучшения ситуации в жилищном строительстве и т.д 19, С.9.

Что касается регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, оно осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 11.11.2003 года №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», Федеральным законом от 22.04.1996 года №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», «Положением о стандартах эмиссии ценных бумаг, порядке государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг, государственной регистрации отчетов об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг» (утв. Банком России 11.08.2014 года №428-П) и другими нормативно-правовыми актами. Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» определяет общий порядок выпуска и обращения ценных бумаг. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг. В Положении №428-П утверждены «стандарты эмиссии ценных бумаг и порядок государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг, государственной регистрации отчетов об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг»

Зачастую субъектами отношений ипотечного кредитования являются жилищные кооперативы. Их деятельность регулируется Гражданским Кодексом РФ, Жилищным Кодексом РФ, а также специальными федеральными законами, регулирующими деятельность кредитно-накопительных кооперативов и долевое строительство. Например, Федеральный закон от 30.12.2004 года №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Стоит отметить роль Банка России в деятельности жилищных накопительных кооперативов. Банк России ведет реестр таких кооперативов и контролирует их деятельность путем проверки отчетности (Указание Банка России от 11.03.2015 года №3587-У «О порядке ведения Банком России реестра жилищных накопительных кооперативов», Указание Банка России от 26.03.2015 года №3608-У «О сроках и порядке составления и представления в Банк России отчетности жилищного накопительного кооператива»).

К документам, косвенно регламентирующим ипотеку, можно отнести Семейный кодекс РФ (в части вопросов совместной собственности и имущества супругов и детей), Налоговый кодекс РФ (в части налоговых вычетов, налога на доходы физических лиц, налогообложения юридических лиц), Трудовой кодекс РФ (в части отношений наемных работников и работодателей), Федеральный закон от 06.12.2011 года «402-ФЗ «О бухгалтерском учете», а также региональные законодательные акты, регулирующие отношения ипотеки.