Файл: Ипотека в гражданском праве, ее роль в экономике.pdf

Таким образом, механизм ипотечного кредитования в России регулируется большим количеством нормативно-правовых актов.

1.2 Государственно-правовое регулирования ипотечного рынка

Следует отметить, что российская система ипотечного кредитования в настоящее время окончательно не сформировалась. В России не существует единой модели – применяются одновременно и американская, и немецкая схемы ипотечного кредитования.

В основе системы ипотечного жилищного кредитования лежит американская двухуровневая модель ипотеки, адаптированная под российские условия. Ипотечные кредиты выдают банки, а в роли специализированного агентства, выкупающего кредиты, выступает ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) 28.

АИЖК создано по решению Правительства РФ в 1997 году. В 2015 году на базе агентства создан Единый институт развития в жилищной сфере, целью которого является реализация государственной жилищной политики. АИЖК использует все необходимые механизмы для поддержки и развития ипотечного рынка в России. Агентство разрабатывает и внедряет механизмы для повышения инвестиционной привлекательности жилищного сектора, обеспечивая при этом устойчивость, ликвидность, конкуренцию инновационного развития рынка жилья, формируя тем самым платежеспособный спрос на жилье. Кроме того, оно обеспечивает земельными ресурсами и стимулирует строительство жилья, развивает рынок ипотечных бумаг и других финансовых инструментов.

Приоритетными задачами АИЖК являются:

1) снижение рисков на жилищном и ипотечном рынках;

2) развитие механизмов финансирования объектов инженерной инфраструктуры;

3) антикризисная поддержка на жилищном и ипотечном рынках.

Миссией АИЖК является повышение доступности жилья и создание комфортных и благоприятных условий проживания для граждан России.

На рисунке 5 изображена схема российской модели ипотечного кредитования при участии АИЖК:

Рисунок 5. Модель ипотечного кредитования России при участии АИЖК 28

Банк выдает строительный кредит (2) под залог участка для строительства (1). Заемщик получает ипотечный кредит от банка (3) под залог недвижимости (4), далее он приобретает жилье за счет кредита и собственных средств (5) и получает право собственности на него (6). Банк продает ипотечные кредиты (закладные) АИЖК (7) за определенную сумму денежных средств (8). АИЖК получает от государства целевые бюджетные средства на приобретение ипотечных кредитов (9), а также гарантии по ценным бумагам АИЖК (10). Государство регулирует деятельность АИЖК (11). АИЖК размещает ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке (12), которые приобретаются инвесторами (13). Инвесторы, в свою очередь, осуществляют вложения в строительство жилья (14).

Жилищные кооперативы в России функционируют по образу немецкой модели ипотеки. Существует несколько форм самоорганизации граждан в целях улучшения своих жилищных условий: жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и т.д. Данная система сохранилась в России еще со времен СССР. Однако в большинстве случаев такие кооперативы являются организациями, управляющими жилищными фондами.

Схема кредитования населения при участии ЖСК визуализирована ниже (рисунок 6):

Рисунок 6. Схема работы жилищно-строительного кооператива, организованного застройщиком 27

Жилищно-строительные кооперативы являются сочетанием накопительного и кредитного механизмов. Вступив в кооператив, его участник (пайщик) должен внести оговоренную сумму, составляющую определенный процент от стоимости будущей недвижимости. После этого ЖСК кредитует пайщика на остаток суммы и выплачивает полную стоимость жилья (или его строительство). Далее пайщик выплачивает долг кооперативу, и квартира переходит в его собственность.

Стоит отметить, что ЖСК как застройщик имеет возможность привлекать кредитные средства или самостоятельно выполнять функцию кредитора.

В настоящее время доля реализации жилья в многоквартирных домах через механизм ЖСК в Москве и Московской области составляет около 10% сделок.

Говоря о ЖСК, следует упомянуть о некоторых возможных мошеннических действиях с их стороны. Иногда застройщиком является не ЖСК, а сторонняя компания-застройщик, то есть разрешение на строительство оформлено на стороннюю компанию, земля находится в аренде или в собственности компании, а ЖСК является лишь инвестором строительства. Опасность — это схемы финансирования строительства заключается в том, что законодательство не защищает права граждан, вложивших средства в покупку жилья по такой схеме. Эта схема сама по себе противоречит идее объединения граждан в кооператив без посредников для строительства, которая закреплена Жилищным кодексом, поэтому перед вступлением в кооператив, осуществляющий строительство, необходимо убедиться в наличии права собственности на земельный участок или наличии договора аренды на него, а также в том, что разрешение на строительство выдано именно ЖСК, а не сторонней организации.

Следует отметить также, что схему ЖСК часто используют обманутые дольщики для завершения процесса строительства жилья после прекращения строительства строительными компаниями 30, С.70.

Итак, при изучении российского рынка ипотечного кредитования мы выяснили, что механизм ипотечного кредитования населения может реализовываться через АИЖК и через жилищные кооперативы.

АИЖК, в отличие от жилищных кооперативов, не работает напрямую с гражданами. Однако банки-партнеры агентства выдают ипотечные кредиты на его условиях. После этого банки переуступают права требования по кредиту агентству, а агентство, в свою очередь, возмещает банку-партнеру сумму выданного им кредита, то есть рефинансирует его.

Помимо коммерческих банков партнерами АИЖК выступают государство, региональные операторы, сервисные агенты, страховые и оценочные компании. Партнерами ЖСК выступают также подрядчики и застройщики. Таким образом, ипотечный рынок РФ функционирует за счет взаимодействия множества экономических субъектов и тесно связан с другими рынками (рисунок 7):

Первичный ипотечный рынок

Рынок недвижимости

Рынок страхования

Вторичный ипотечный рынок

Рынок ценных бумаг

Рисунок 7. Взаимодействие рынков в процессе ипотечного кредитования

Обобщая проведенное теоретическое исследование, отметим, что за всю историю своей эволюции система ипотечного кредитования постоянно видоизменялась и совершенствовалась. К настоящему времени она является достаточно сложной и подразумевает взаимодействие различных связанных с ней рынков и множества экономических субъектов.

Глава 2 Анализ государственно-правового регулирования программ ипотечного кредитования в современной России

2.1 Общая характеристика программ ипотечного кредитования

В настоящее время в России действуют множество ипотечных программ, реализуемых государством и коммерческими банками.

Государственная ипотека, часто называемая в экономической литературе социальной, представляет собой комплекс государственных программ для улучшения жилищных условий социально незащищенных слоев населения. Причем условия государственных ипотечных программ могут варьироваться на федеральном и региональном уровнях.

Можно выделить следующие формы государственной ипотеки:

– субсидирование ипотечного кредитования (в виде пониженной процентной ставки по ипотечному кредиту или покрытие субсидией части стоимости квартиры);

– продажа в кредит квартир, принадлежащих государству, включенных в фонд социального жилья, по льготной цене.

АИЖК как государственный институт развития рынка ипотечного кредитования в России принимает участие в реализации государственных ипотечных программ 19, С.8.

В настоящее время АИЖК предлагает разнообразные программы ипотечного кредитования, составленные для различных социальных слоев населения (рисунок 8). Рассмотрим их.

Программа «Жилье для российской семьи» реализуется в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденной Постановлением Правительства РФ №323 от 15 апреля 2014 года. Данная программа направлена на повышение доступности жилья для населения и качества жилищного обеспечения россиян. Ее основные условия и меры регламентируются Постановлением Правительства Российской Федерации №404 от 5 мая 2014 года. 30

Программы ипотечного кредитования АИЖК

программа «Жилье для российской семьи»

программа помощи заемщикам

социальная ипотека

классическая ипотека

«Социальная ипотека: квартира»

«Социальная ипотека: дом»

Ипотека для сотрудников оборонно-промышленного комплекса

Ипотека для военнослужащих

Рисунок 8. Программы ипотечного кредитования АИЖК

По состоянию на 01.10.2015 года в рамках программы «Жилье для российской семьи» было выдано ипотечных кредитов на сумму 2278277263 рублей в количестве 2071 шт. При этом средняя цена 1 квадратного метра жилья составила 33286 рублей, при этом квадратный метр жилья эконом-класса стоит на 20% ниже рыночной цены.

Программа помощи заемщикам подразумевает помощь ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. Заемщики, испытывающие проблемы с выплатой ипотечных кредитов, могут обратиться к банкам-кредиторам за реструктуризацией ипотечного долга. Для реализации программы помощи заемщикам государство выделяет АИЖК 4,5 млрд. рублей.

В дополнение к программе «Жилье для российской семьи», АИЖК разработало несколько программ социальной ипотеки для категорий граждан, которые имеют право на приобретение жилья экономического класса в рамках программы «Жилье для российской семьи». Учет всех возможных субсидий, предоставляемых на всех уровнях, позволяет существенно повысить доступность получения кредита и приобретения жилья.

В рамках социальных программ АИЖК предоставляет специальные льготы по ипотечному кредитованию для отдельных категорий граждан (сотрудников оборонно-промышленного комплекса, военнослужащих и т.д.), которые предполагают выдачу ипотечных кредитов по льготной процентной ставке. При реализации социальных программ агентства, ориентированных на выдачу ипотечных кредитов, в приоритете находятся граждане, приобретающие жилье по программе «Жилье для российской семьи».

Условия социальных ипотечных кредитов АИЖК представлены в ниже (таблица 1).

Таблица 1 - Социальные ипотечные кредиты АИЖК для социальных категорий граждан 38

Классическая ипотека подразумевает выдачу ипотечных кредитов по ставке от 10,9% годовых на срок до 30 лет с первоначальным взносом 10%. Минимальная сумма кредита – 300 тыс. рублей, максимальная – 10 млн. рублей.

Наряду с государственными ипотечными программами свои ипотечные программы предлагают и коммерческие банки. Если цель государственных ипотечных программ – оказание помощи нуждающимся категориям населения, цель ипотечных программ коммерческих банков заключается в получении прибыли от размещенных в ипотечную ссуду средств. То есть ипотечный кредит для коммерческого банка является обычным банковским продуктом.

Программ ипотечного кредитования, предлагаемых коммерческими банками, на российском рынке много, что позволяет заемщику сделать индивидуальный выбор с учетом множества факторов, сопутствующих проведению ипотечных сделок. Кроме того, необходимо отметить, что ипотечные программы банков постоянно меняются, поскольку ипотечный кредит – это типичный банковский продукт, и он требует постоянной доработки и совершенствования. Коммерческие банки добавляют новые ипотечные программы и закрывают старые

Следует отметить, что крупные российские коммерческие банки выдают 40–57% ипотечных кредитов без субсидий государства, то есть по своим разработанным ипотечным программам.38