Файл: Ипотека в гражданском праве, ее роль в экономике.pdf

Рассмотрим, какие ипотечные программы, предлагаемые российскими коммерческими банками, в настоящее время наиболее популярны. Портал «Банки.ру» составил рейтинг рублевых ипотечных кредитов московских банков на покупку квартиры на вторичном рынке. При этом в выборке участвовали только собственные кредитные программы московских банков, не учитывающие льготы для различных категорий граждан.

Минимальная ставка по ипотечным программам коммерческих банков города Москвы по состоянию на сентябрь 2017 г. составляет 9,75%.

Аннуитетные платежи по ипотечным кредитам по вышеназванным программам при стоимости приобретаемой недвижимости, равной 7 млн. рублей, варьируются от 63 до 68 тыс. рублей. Как правило, такой платеж не должен превышать 40–50% дохода заемщика. Таким образом, при заданных параметрах ипотечного кредита заемщик должен зарабатывать минимум 126 тыс. рублей в месяц. Больший срок кредита уменьшает размер ежемесячного платежа и, соответственно, требования к ежемесячному доходу.

Как правило, выдача ипотечного кредита подразумевает выплату минимального первоначального взноса. Его размер по различным ипотечным программам в различных коммерческих банках отличается. Источниками первого взноса по ипотечному кредиту могут быть личные накопления, продажа имеющегося жилья, кредит с другим целевым назначением (например, потребительский) и т.д.

Величина первоначального взноса по ипотечному кредиту напрямую влияет на величину переплаты по нему – чем больше первоначальный взнос, тем меньше заемщик выплачивает в итоге. Кроме того, более высокий первоначальный взнос увеличивает вероятность одобрения заявки банком, а процентная ставка, установленная по ипотечному продукту, при этом снижается 26.

Таким образом, стоит отметить, что государственная политика оказывает серьезное влияние на сложившееся положение на рынке ипотечного кредитования, и в настоящее время она недостаточно эффективна. Разумеется, государство поддерживает молодые семьи, военнослужащих, молодых учителей и ученых. Однако почти все эти государственные программы требуют доработки. Сами банки не заинтересованы во внедрении социальных программ, поскольку выдача ипотечных кредитов по ним нерентабельна. Банки будут активно предлагать социальные ипотечные кредиты только в том случае, если получат компенсацию из бюджета на финансовые потери от предоставленных заемщикам льгот. Кроме того, банки серьезно опасаются закона о банкротстве физических лиц, согласно которому должника по ипотеке нельзя будет выселить из ипотечной квартиры, если это его единственное жилье. Таким образом, повышается риск того, что банки не смогут забрать и реализовать заложенную недвижимость. Все это сдерживает развитие ипотечного кредитования в России.

2.2 Анализ регулирования ипотечного кредитования до 2008 г. и после

Рассмотрим, каковы были условия, ставки и объемы ипотечного кредитования, а также обеспеченность населения услугами ипотечного кредитования до кризиса 2008 года и после него, и проанализируем, насколько изменились данные параметры.

Согласно статистике Банка России, изменение средневзвешенной ставки по рублевым и валютным ипотечным кредитам за период с 2006 года по 2015 год рассмотрено в таблице 2.

Таблица 2 - Средневзвешенные ставки по рублевым и валютным ипотечным кредитам по состоянию на 01 октября указанного года 31

Визуально динамика средневзвешенной ставки изображена на рисунке 9:

Рисунок 9. Динамика средневзвешенных ставок по рублевым и валютным ипотечным кредитам за период 2006-2015 гг. 31

По графику видно, что до 2008 года средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам снижались, однако 2008 год стал переломным, и средневзвешенные ставки начали повышаться. К 2009 году ставки достигли своих максимальных значений (14,80% по рублевым кредитам и 13,50% по валютным кредитам). Далее по мере стабилизации экономической ситуации в стране после экономического кризиса, средневзвешенные ставки снова начали снижаться. По рублевым ипотечным кредитам минимум был достигнут в 2011 году (12,15%), по валютным – в 2014 году (9,45%). 2014 год для экономики России снова стал переломным, что не могло не отразиться и на ставках по ипотечным кредитам. Усложнение геополитической и экономической ситуации в стране, и последующее увеличение ставки рефинансирования Банка России сыграли свою роль, и средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам начала повышаться: за год она увеличилась почти на 1,5%, достигнув 01.10.2015 года значения 13,7%. По валютным ипотечным кредитам ставка увеличилась к вышеуказанной дате до 10,23%.

Таким образом, как свидетельствуют данные графика, динамика изменения средневзвешенной ставки по валютным ипотечным кредитам практически повторяет динамику изменения средневзвешенной ставки по рублевым ипотечным кредитам. Однако по валютным ипотечным кредитам волатильность ставки является чуть более выраженной.

Правительство предложило метод частичного решения данной проблемы – заемщику следует обратиться в банк с просьбой о реструктуризации ипотечного кредита в иностранной валюте и его конвертации в рубли по текущему курсу, что позволит избежать дальнейших убытков, обусловленных ростом курса иностранной валюты.

Что касается объемов ипотечного кредитования, здесь наблюдается противоположная динамика – с ростом ставок объемы кредитования снижались. Объемы ипотечного кредитования в рублях и иностранной валюте за период с 2006 года по 2015 год рассмотрено в таблице 3.

Таблица 3 - Объемы ипотечного кредитования в рублях и иностранной валюте по состоянию на 01 октября указанного года

Визуально динамика объемов ипотечного кредитования в рублях и иностранной валюте представлена на рисунке 10.

Рисунок 10. Динамика объемов ипотечного кредитования в рублях и иностранной валюте за период 2006-2015 гг. 31

Итак, объемы ипотечного кредитования в рублях за анализируемый период были всегда намного выше объемов ипотечного кредитования в иностранной валюте.

2008 год стал переломным для рынка ипотечного кредитования и в части объемов предоставленных ипотечных кредитов – и в рублях, и в иностранной валюте динамика в период 2008-2009 гг. отрицательная. Однако волатильность объемов ипотечного кредитования в иностранной валюте намного выше, чем в рублях: объемы ипотечного кредитования в иностранной валюте снизились за 2009 приблизительно в 11 раз, в рублях – в 5 раз. В последующие годы динамика также существенно различается – по валютным ипотечным кредитам изменения незначительные, а по рублевым – рост в период 2009-2014 гг. сменяется в 2015 году резким падением объемов кредитования. То есть кризис 2014 года в большей степени повлиял на ипотечное кредитование в рублях.

В целом объемы ипотечного кредитования в рублях в настоящее время выше докризисного уровня, а объемы ипотечного кредитования в иностранной валюте существенно снизились за период 2006-2015 гг.

События 2008 года существенно отразились и на стоимости жилья на первичном и вторичном рынках – она существенно снизилась (рисунок 11).

Рисунок 11. Динамика индексов цен на жилье на вторичном и первичном рынках за период 2008-2015 гг., % 35

Далее проанализируем обеспеченность населения услугами ипотечного кредитования после кризиса (данные до 2009 года Банк России не предоставляет). Для начала рассмотрим и проанализируем динамику количества действующих кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты, а также их географическое распределение по территории страны.

Таблица 4- Количество кредитных организаций - участников рынка ипотечного жилищного кредитования по состоянию на 01 июля указанного года

По официальным данным Банка России количество действующих кредитных организаций из года в год сокращается: по состоянию на 1 июля 2015 года в стране функционировали 797 кредитных организаций, что более чем на 26% меньше, чем на ту же дату в 2009 году. Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, также уменьшается, однако не соразмерно уменьшению общего количества кредитных организаций – более медленными темпами. В результате относительная доля кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты в общем количестве действующих кредитных организаций, с каждым годом растет. По состоянию на 1 июля 2015 года более 70% российских банков предоставляли ипотечные кредиты, а на аналогичную дату 2009 года – чуть более половины банков. На рисунке 12 динамика изменения доли кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, показана наглядно.

Рисунок 12. Доля кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты в общем количестве действующих кредитных организаций

По данным графика видно, что с начала 2015 года произошло резкое снижение доли. Это связано, в большей степени, с неблагоприятной экономической ситуацией в стране, в результате чего упал спрос на ипотечные кредиты. Кроме того, участились случаи отзыва лицензий Банком России.

Рассмотрим далее географическое распределение кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, по территории страны и выясним, какие регионы обеспечены такими услугами в наибольшей степени и какие – в наименьшей. Региональная структура кредитных организаций - участников рынка ипотечного жилищного кредитования рассмотрена в таблица 5

Таблица 5- Региональная структура кредитных организаций-участников рынка ипотечного жилищного кредитования (по состоянию на 01.01.2017 г.)

Итак, согласно статистическим данным Банка России наибольшее количество кредитных организаций в целом и кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, находится в Центральном федеральном округе (479 и 316 кредитных организаций, соответственно). По данному критерию Центральный федеральный округ несопоставим ни с одним регионом России. При этом на Москву и Московскую область приходится свыше 90% всех кредитных организаций Центрального федерального округа и свыше 88% кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты в данном округе. В ближайшем по показателям регионе – Приволжском – более чем в 5 раз меньше кредитных организаций и почти в 4 раза меньше кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты (91 и 80 кредитных организаций, соответственно).