Файл: Ипотека в гражданском праве, ее роль в экономике.pdf

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время коммерческие банки предлагают гражданам довольно большой перечень банковских услуг и продуктов. Развитие ипотечного кредитования очень актуально, поскольку позволяет улучшить жилищные условия населения за счет обеспечения доступности жилья. Кроме того, за счет притока денежных средств на рынок жилья ипотечное кредитование стимулирует новое строительство и связанные с ним отрасли промышленности, что увеличивает число рабочих мест и уровень доходов населения.

Таким образом, комплексная разработка теоретических и практических вопросов, раскрывающих все аспекты ипотечного кредитования, является важной и актуальной проблемой.

Целью курсовой работы – рассмотреть особенности ипотечного кредитования в современной экономике и гражданско-правовом регулировании.

Для реализации поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• проанализировать историю возникновения, сущность и особенности ипотечного кредитования;
• описать законодательное регулирование рынка ипотечного кредитования в России;
• отметить структуру ипотечного рынка Российской Федерации;
• дать общую характеристику программ ипотечного кредитования;
• проанализировать ипотечное кредитование до 2008 года и после;
• выявить особенности и перспективы ипотечного кредитования в 2018 г.

Объектом исследования выступает институт ипотечного кредитования в современной России.

Предметом исследования выступает государственно-правовое регулирования института ипотечного кредитования в России.

Теоретическую базу курсовой работы составили фундаментальные труды ведущих отечественных и зарубежных экономистов, таких как Куликов А.Г., Разумова И.А., Мишкин Ф.С. и другие, источники периодической печати, посвященные вопросам банковского дела, нормативно-правовые документы в области регулирования системы ипотечного кредитования.

Глава 1 Теоретические основы института ипотечного кредитования в гражданском праве

1.1 История возникновения, сущность и особенности ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование зародилось еще в VI веке до н.э. в Древней Греции. Афинский правитель Солон, проводя знаменитые государственные реформы по отмене поземельных налогов, введению свободы завещания (переход имущества не обязательно к родственным наследникам), в 594 году до н.э. создал прообраз современной ипотеки и ввел в обиход само понятие «ипотека». Он узаконил ее в качестве иного способа обеспечения по кредиту – ипотека с тех пор служила обеспечением обязательства должника. До реформ кредиты обеспечивались личностью самого должника, которому грозило рабство в случае невозврата кредита 24, с. 88

Согласно новому порядку кредитор ставил на земельном участке должника каменный столб с надписями, содержащими имя хозяина, кредитора, сумму залога и срок кредита. Столб устанавливался, как правило, на пограничной меже. Его и называли «ипотекой», что в переводе с греческого означает «подставка», «подпорка». Также это слово употреблялось в переносном смысле для обозначения залога недвижимости 25, с.7.

После установки столба на участок, с него нельзя было выносить имущество и перезакладывать, так как этот столб был виден всем окружающим. Подобной мерой была решена проблема обмана кредиторов, когда недобросовестные заемщики по несколько раз закладывали земли. Позднее столбы заменили ипотечными книгами, доступ к которым был свободный, а слово «ипотека» стало обозначать любой залог недвижимости под кредит.

Таким образом, после реформ Солона залогом обязательств должника был уже не он сам, а его имущество, то есть личная ответственность должника была заменена на имущественную.

Через несколько столетий (в I веке н. э.) институт ипотеки переместился и начал далее развиваться в Римской империи, а затем и в средневековой Европе.

В отличие от Древней Греции принцип публичности ипотечных сделок в Римской империи не соблюдался, что приводило к разного рода махинациям. Должник мог заложить имущество сразу у нескольких кредиторов, в результате чего сумма выданных кредитов значительно превышала стоимость залога.

Однако, во время правления римского императора Антония Пия было создано законодательство для ипотечных банков. Таким образом, в I веке н. э. в Римской империи были предприняты первые попытки организации официальных ипотечных банков, выдававших кредиты под залог имущества частным лицам. Во II веке н.э. в Римской империи было около 50 банков и более 800 ростовщических и меняльных контор 25, с. 9.

Именно благодаря римскому гражданскому праву принадлежит особая заслуга в развитии ипотечного кредитования – введение в практику системы обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества. Отчасти это можно объяснить аграрной специализацией Римской империи и большой ценностью в ней земли, частная собственность на которую уже тогда законодательно оформлялась, то есть для развития ипотечного законодательства уже существовала определенная база.

Государство в Римской империи поддерживало ипотечное кредитование, создавая специальные социальные институты. Например, римский император Траян учредил фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты по минимальной в Риме ставке (5% годовых). В России подобные финансовые системы были образованы лишь в XIX в., к тому же поддерживалось, в основном, дворянское сословие.

Кроме того, в Римской империи начала развиваться специализация банков, появлялись и другие специализированные кредитные учреждения, которые стали прообразами сберегательных касс и ассоциаций 34, С.95.

Следует отметить, что институт ипотеки в древний период за относительно небольшой промежуток времени эволюционировал от «фидуции», то есть доверительной сделки, до более прогрессивной формы – «пигнуса», то есть неформального залога, и уже далее до ипотеки.

Доверительная сделка подразумевала переход объекта залога в собственность кредитора. При этом для кредитора существовало два варианта использования этого права: он мог либо возвратить недвижимость после выплаты долга, либо отказаться от денежного требования и продать ее. В этом случае должник практически не был защищен, и кредитор ориентировался только на свою выгоду. Стоит отметить, что древнерусское и древнегерманское гражданское право таких норм уже не содержало, то есть право собственности передавалось кредитору не в момент оформления залога, а в момент неисполнения обязательства. В дальнейшем эта достаточно выгодная альтернатива кредитора была отменена с введением официального положения к документу о залоге, согласно которому в случае исполнения должником своего обязательства выдавался иск о возврате вещи. В договоре эти условия прописывались заранее 12.

Договор пигнуса подразумевал передачу недвижимости кредитору уже только во владение. Таким образом, заемщик был уже в большей степени защищен от своевольных действий кредитора. Предмет залога продавался только в случае невыполнения обязательств должником, а разница между продажной ценой недвижимости и остатком долга возвращалась заемщику. Таким образом, первоначально в Римской империи закладываемое имущество передавалось в собственность кредитору, и после погашения долга право собственности переходило обратно, а позднее кредитор получал лишь право требования на недвижимость.

Появление непосредственно классического института ипотеки было обусловлено совокупностью политических и экономических предпосылок того времени: рабовладельческая форма хозяйствования в Риме ослабла, и получила распространение массовая передача земель арендаторам.

В средневековой Европе институт ипотеки начал развиваться, прежде всего, в Германии. Германское право было основано на римском, и включало также дополнительные доработки – гласность ипотеки, введение в XIX веке системы земельных и ипотечных книг. Далее ипотека распространилась в Австрии, Швейцарии и других странах 15.

Кроме того, характерными чертами западноевропейского законодательства ипотеки были следующие особенности:

1) залогом могла быть только недвижимость;

2) заложенное имущество продавалось не самим кредитором, а через судебную систему.

В Европе ссуды под залог недвижимого имущества предоставлялись сначала частными лицами (ростовщиками и торговцами), а затем уже банковскими учреждениями (банковскими домами и частными банками). Специализированные ипотечные учреждения появляются только в XIX веке. Первый ипотечный банк был основан в 1835 году в Баварии. Во Франции ипотечный банк появился в 1852 году – «Земельный кредит». В Австрии специализированные ипотечные учреждения появились только во второй половине XIX века, до этого ипотечные кредиты выдавали государственные кредитные учреждения 14.

В европейских странах для каждого недвижимого имущества заводилась в специальном учреждении особая книга, куда вносились все сведения об имуществе, в том числе переход права собственности. Все записи имели строгое юридическое значение. Это свидетельствовало уже о высоком уровне развития института ипотеки.

Законченная ипотечная система была введена в Пруссии, Австрии и Саксонии в XIX веке. Ипотека приобрела функции, свойственные современному кредиту.

Итак, ипотека является одной из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Следует отметить, что должник может быть обязан не только банку. Обязательство должника может быть основано и на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.д.

Ипотека гарантирует возврат залогодержателю как основной суммы долга по кредитному договору, так и процентов за пользование кредитом (займом) и других расходов, связанных с взысканием и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Можно выделить следующие отличительные черты ипотеки:

1) ипотека является способом гарантирования надлежащего исполнения основного обязательства;

2) предметом ипотеки всегда является недвижимость, то есть земельные участки и расположенные на них здания, сооружения, многолетние насаждения и т.д.;

3) предмет ипотеки остается во владении должника, который остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

4) ипотечный договор оформляется специальным документом – закладной. Закладная является ценной бумагой, подлежащей государственной регистрации;

5) если стоимость залога значительно превышает сумму выданного кредита, заемщик имеет возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (так называемая вторая и третья ипотека);

6) при неисполнении должником обязательства, обеспеченного залогом недвижимости, кредитор вправе требовать его продажи с публичных торгов.

Следует отметить, что в экономической литературе, а также в быту понятие «ипотека» и «ипотечный кредит» зачастую отождествляются. Однако это принципиально разные понятия, и их следует различать.

Ипотека, как было отмечено ранее, является залогом недвижимого имущества, а ипотечный кредит представляет собой кредит, обязательства по возвращению, которого обеспечены ипотекой. Таким образом, можно утверждать, что ипотека является лишь элементом ипотечного кредитования, его обязательным условием.

Ипотечные кредиты можно классифицировать по следующим признакам: 21

1) по объекту недвижимости: кредит на приобретение или строительство жилья, кредит на приобретение земельного участка;

2) по цели кредита: приобретение готового жилья, приобретение жилья в долевом строительстве;

3) по кредитору: банковский кредит, небанковский кредит;

4) по способу рефинансирования: секьюритизация, инвестиционная схема;

5) по способу амортизации: с постоянными выплатами, с переменными выплатами;

6) по процентной ставке: с фиксированной ставкой, с переменной ставкой.

На рисунке 1 вышеназванная классификация ипотечных кредитов изображена схематично:

Рисунок 1. Классификация ипотечных кредитов 18, С.22

Классификация ипотечных кредитов, рассмотренная выше, выделяет в качестве одного из критериев способ рефинансирования ипотечных кредитов. Согласно данному критерию, ипотечные кредиты могут быть основаны на секьюритизации и инвестиционной схеме. Эти способы рефинансирования ипотечных кредитов подразумевают либо полную уступку прав требования по выданному банковскому ипотечному кредиту специализированной организации, либо выпуск собственных ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит. Требования по этому кредиту остаются на балансе самого банка. Данные способы определяют функционирование основных базовых моделей ипотечного кредитования.