Файл: Гражданское право Особенная часть.pdf

56

Договоры, направленные на передачу имущества в собственность

для определения круга лиц, имеющих право пользования жи-
лым помещением), Земельного кодекса РФ (определяющего, 
в частности, возможность включения тех или иных видов зе-
мель, земельных участков в гражданский оборот) и т.д.

Особенности договора продажи недвижимости проявляют-

ся, прежде всего, в его элементах. Во-первых, такой договор 
подлежит совершению в обязательной письменной форме под 
страхом его недействительности. Во-вторых, индивидуализа-
ция объекта продажи происходит за счет данных, позволя-
ющих определенно установить недвижимость, подлежащую 
отчуждению (в частности, используются сведения о располо-
жении недвижимости на соответствующем земельном участ-
ке или в составе другого недвижимого имущества; перечень 
лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением 
при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома, ча-
сти квартиры). При этом, если объектом продажи выступает 
здание, сооружение, иная подобная недвижимость, то пред-
мет договора составляет не только передача этой недвижи-
мости, но и передача того земельного участка, на котором 
она расположена и который необходим для ее использова-
ния. В-третьих, цена на недвижимость, находящуюся на зе-
мельном участке, включает и цену передаваемого земельно-
го участка или права на этот участок. При этом по способу 
установления цены она может быть фиксированной на весь 
объект недвижимости или устанавливаться на единицу пло-
щади или иного показателя ее размера. В-четвертых, суще-
ственными условиями рассматриваемого договора выступают 
условия о предмете и цене.

C позиции динамики заключенного договора продажи 

недвижимости выделяется его следующая специфическая 
особенность: передача недвижимости происходит по переда-
точному акту, а переход права собственности подлежит го-
сударственной регистрации. Практическое значение данного 
положения заключается в том, что уклонение от подписания 
передаточного акта рассматривается как отказ одной из сторон 
от исполнения договора (это исключает возможность к по-
нуждению исполнения обязательства в натуре), в то время как 

57

Отдельные виды договора купли-продажи

уклонение от государственной регистрации позволяет стороне 
договора требовать в судебном порядке вынесения решения о 
государственной регистрации перехода права собственности.

Договор продажи предприятия. По договору продажи пред-

приятия продавец обязуется передать в собственность поку-
пателя предприятие в целом как имущественный комплекс, 
за исключением прав и обязанностей, которые продавец не 
вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется упла-
тить за него обусловленную соглашением цену.

Отчуждение предприятия не зависит от функциональной 

направленности его использования, а значит, неиспользование 
покупателем предприятия по назначению не может повлиять 
на действительность совершенного договора. Ноданное по-
ложение нельзя воспринимать абсолютно. Закон определяет 
основание, по которому договор продажи предприятия может 
быть признан недействительным: если в составе предприятия 
передаются долги и кредитор продавца, уведомленный о про-
даже предприятия, не дал своего согласия на перевод долга. 
Такой кредитор может требовать признания договора прода-
жи предприятия недействительным полностью или в соответ-
ствующей части. Данное требование, а также другое альтерна-
тивное требование – о досрочном исполнении обязательства 
и возмещения продавцом убытков, могут быть предъявлены 
в течение трех месяцев c момента получения уведомления о 
продаже предприятия. Кредитор, не уведомленный о прода-
же предприятия, вправе предъявить указанные требования в 
течение года со дня, когда узнал или должен был узнать об 
отчуждении предприятия.

Передача предприятия, как условие договора о предмете, 

включает передачу всего входящего в его состав имущества, 
а также передачу исключительных прав на средства индиви-
дуализации предприятия (коммерческое обозначение), про-
дукции, работ или услуг (товарный знак, знак обслужива-
ния) или лицензионные права на использование этих средств 
индивидуализации. В то же время, в состав предприятия не 
включаются полученные продавцом разрешения (лицензии) 
на занятие соответствующей деятельностью. Отсутствие таких 

58

Договоры, направленные на передачу имущества в собственность

разрешений у покупателя не освобождает его от соответствую-
щих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких 
обязательств, продавец и покупатель несут солидарную ответ-
ственность. Такую же ответственность они несут по долгам, 
включенным в состав предприятия и переведенным на поку-
пателя без согласия кредитора.

Специфической особенностью обладает процесс заключе-

ния рассматриваемого договора: до подписания договора сто-
роны должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, 
бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о 
составе и стоимости предприятия, перечень включаемых в со-
став предприятия долгов. Данные документы впоследствии 
выступают неотъемлемой частью договора продажи предпри-
ятия и индивидуализируют его предмет. Практическая значи-
мость совершения указанных формальностей заключается не 
только в предельно точном описании объекта купли-продажи, 
но и в обосновании реальной стоимости продаваемого пред-
приятия. Это позволяет, в свою очередь, вести речь о том, что 
существенное занижение или завышение цены предприятия 
по сравнению c его стоимостью, определенной на основе пол-
ной инвентаризации предприятия, должно рассматриваться 
через призму злоупотребления правом.

Для данного договора предписано соблюдение обязатель-

ной письменной формы. В противном случае договор попада-
ет под режим ничтожной сделки. Исполнение договора про-
дажи предприятия (т.е. передача предприятия) осуществляется 
по передаточному акту, подписание которого свидетельствует 
о том, что передача предприятия состоялась, и на покупателя 
перешел риск случайной гибели или случайного повреждения 
имущества, переданного в составе предприятия. При переда-
че предприятия, состав которого не соответствует предусмо-
тренным договором требованиям (в частности, требованиям о 
передаче имущества свободным от прав третьих лиц; передаче 
имущества в соответствующем количестве; передаче имуще-
ства, отвечающего требованиям о качестве и комплекте то-
вара) наступают последствия, предусмотренные соответствую-
щими общими нормами о купле-продаже.

59

Отдельные виды договора купли-продажи

Если сведения о выявленных недостатках и об утраченном 

имуществе указаны в передаточном акте, и такой акт принят, 
то в качестве последствий принятия такого предприятия c не-
достатками выступает право покупателя требовать соответ-
ствующего уменьшения покупной цены предприятия, а также 
предъявлять иные требования, если право на их предъявление 
в подобной ситуации прописано в договоре. Если из-за недо-
статков, за которые отвечает продавец, предприятие стало не-
пригодно для целей, названных в договоре, и эти недостатки 
продавцом не устранены, то покупатель вправе требовать рас-
торжения или изменения договора в судебном порядке. При 
этом последствия расторгнутого или измененного договора (а 
равно последствия недействительности сделок), связанные c 
возвратом или взысканием в натуре полученного по договору, 
применяются к договору продажи предприятия. При условии, 
что такие последствия существенно не нарушают права и ох-
раняемые интересы кредиторов продавца и покупателя, дру-
гих лиц и не противоречат общественным интересам.

Правом на уменьшение цены предприятия покупатель 

наделен также в ситуации передачи ему в составе предпри-
ятия долгов продавца, при условии, что они не были указа-
ны ни в договоре, ни в передаточном акте и покупатель не 
знал о таких долгах во время заключения договора и пере-
дачи предприятия.

Переход права собственности по договору продажи пред-

приятия хотя и зависит от факта передачи предприятия, но не 
происходит в момент такой передачи. Момент перехода права 
собственности на предприятие сопряжен c моментом государ-
ственной регистрации права собственности на него, которая 
производится после совершения акта передачи предприятия, 
если иное не предусмотрено договором

38

.

38   

  Учитывая  тот  факт,  что  в  состав  предприятия  входят,  в  том  числе,  и 

объекты  недвижимости  (основные  фонды  предприятия),  процедура  государ-
ственной регистрации перехода права собственности на предприятие такова, 
что  одновременно  государственной  регистрации  подлежат  как  переход  пра-
ва собственности на предприятие, так и переход права собственности на все 
объекты недвижимости, входящие в состав предприятия (п. 3 ст. 46 ФЗ РФ «О 
государственной регистрации недвижимости»).

60

Договоры, направленные на передачу имущества в собственность

Договор мены

Понятие договора мены. В экономическом базисе сформи-

ровалась такая группа имущественных отношений, которая, 

исключая необходимость в денежном обороте, связана c това-

рообменом. Такие отношения предопределили формирование 

самостоятельного вида гражданско-правового договора (то 

есть договорного типа) – договора мены, целью которого вы-

ступает взаимный переход права собственности на обменива-

емые товары. Итак, договор мены – это самостоятельный вид 

гражданско-правового договора, по которому каждая из сто-

рон обязуется передать в собственность другой стороны один 

товар в обмен на другой.

Нормы института мены сосредоточены в гл. 31 ГК РФ, 

а точнее в пяти статьях, что могло бы свидетельствовать о 

недостаточности правовой регламентации соответствующей 

группы отношений. Вместе c тем, схожие, но неоднородные 

черты отношений мены и отношений купли-продажи, позво-

лили законодателю воспользоваться механизмом восполнения 

правовой регламентации посредством применения нормы от-

сылочного характера, а именно: к договору мены применяют-

ся правила о купле-продаже. Применение таких правил огра-

ничивается не только правилами гл. 31 ГК РФ «Мена», но и 

существом мены, что подтверждает самостоятельность иссле-

дуемого договора по отношению к договору купли-продажи. 

В частности, к договору мены не применяется, как противо-

речащая его существу, основная часть правил купли-продажи, 

соотносимая c обязательством по оплате товара, (в том числе 

правила о предварительной оплате и продаже товара в кредит, 

правила о переходе права собственности на проданный товар). 

Кроме того, существо мены исключает возможность включе-

ния в его договорную модель элементов договора розничной 

купли-продажи и договора энергоснабжения.

Договор мены является консенсуальным договором, что 

объясняется, в первую очередь, потребностью обеспечения 

однородных по своему содержанию имущественных интересов 

контрагентов: каждая из сторон заинтересована в получении 

товара. Договор мены выступает примером возмездного до-

говора. Встречное предоставление по такому договору выра-