Файл: Основания для приобретения и прекращения права собственности.pdf

Приобретение права собственности на созданную или изготовленую вещь (п. 1 ст. 218 ГК РФ) требует соблюдения определенного ряда условий. Во-первых, лицо должно создать или изготовить вещь для себя. Во-вторых, материалы для её создания принадлежат изготовителю, в ином случае будут применяться правила ст. 220 ГК РФ о переработке (спецификации). В-третьих, создание (изготовление) не должно противоречить требованиям законов и иных нормативных актов.

Известно, что момент возникновения права собственности на вновь созданную вещь в законе не установлен. В связи с этим определение этого юридчески значимого обстоятельства определяется некоторыми условиями. Например, в результате создания (изготовления) должен возникнуть новый объект материального мира, причем критерии таковой новизны исчерпывающим образом определить невозможно. Если это химическая или физическая новизна, тогда речь идет об изменении химической структуры или физического состояния (например, создание нового сплава металлов). Или же новизна определяется особенностями хозяйственного использования, при этом физическая природа вещи претерпевает (изготовление из металла детали или механизма) или не претерпевает (распил бревна на дрова) существенные изменения. Или, например, в результате творческих усилий создается новая картина, скульптура и т.п, то есть новизна выражается в реализации творческого воображения.

В области недвижимого имущества дела обстоят несколько иначе, так как право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает только с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Государственная регистрация является особой административной процедурой, которая регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В данном случае создание объекта недвижимости и государственная регистрация права на него представляют собой элементы состава, на котором основывается право собственности на недвижимость. При этом право собственности на объект недвижимости состоит в прямой зависимости от государственной регистрации, её отсутствие означает отсутствие права собственности на данный объект.

Вопрос наличия оснований возникновения права на вновь созданное имущество становится центральным относительно регистрации права на такие объекты, так как, принимая решение о регистрации этих объектов, регистрирующий орган устанавливает наличие или отсутствие таких оснований.

Приобретение права собственности на вновь созданный объект предполагает непосредственное участие в его создании, получение необходимых разрешений к подключению к сетям и коммуникациям и иные действия, на основании которых в дальнейшем подтверждается право на него.

В данном случае, целью приобретения права собственности на вновь созданный объект недвижимости понимается не субъективное и ни на чем не основанное устремление лица, а результат целого ряда определенных действий по созданию данного объекта недвижимости и признание права на него в установленной форме другими участниками создания объекта.

При создании нового объекта недвижимости одним из собственников может стать и подрядчик, если он участвует в создании объекта не только в целях получения денежного вознаграждения, но и в целях приобретения права собственности на часть создаваемого объекта.

Действующее законодательство устанавливает, что собственник здания и сооружения становится также и законным владельцем земельного участка, на котором он расположен, даже тогда, когда у него отсутствуют правоустанавливающие документы, и в ЕГРП нет данных о его регистрации.^[12]

Зачастую реконструкция объектов недвижимости осуществляется не только их собственниками. Очень распространена передача собственником (как правило, государством) зданий и сооружений юридическим и физическим лицам при условии их реконструкции.

В этом случае вопрос о праве на землю решается в зависимости от формы передачи объекта. При передаче объекта в собственность на основании сделки отчуждения с условием его реконструкции, то по этому договору вопрос о правах на земельный участок может специально не ставиться. Однако отношения между собственником объекта и застройщиком по реконструкции могут быть организованы иным образом.

Решение вопроса о праве собственности застройщика на участок, на котором находится реконструируемый объект необходимо произвести до реконструкции, так как только в этом случае право собственности может быть зарегистрировано за застройщиком как создателем нового объекта.

Еще одним условием государственной регистрации нового объекта недвижимости является отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Документом, подтверждающим это обстоятельство, становится разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или акт приемки объекта в эксплуатацию.

Данные документы не только подтверждают отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, но и служат указанием, определяющим момент юридического окончания строительства объекта. Этот момент переводит объект из разряда незавершенных в законченные и означает завершение создания объекта.

Положение о законности создания объекта недвижимости как необходимое условие регистрации прав на него приходит в некоторое противоречие при рассмотрении регистрации прав на самовольные постройки.

Значительную актуальность эта проблема приобрела с принятием Закона о дачной амнистии, которым были внесены изменения в ст. 222 ГК РФ, посвященную самовольной постройке. Закон также урегулировал специальный порядок оформления и государственной регистрации объектов, принадлежащих гражданам и относящихся к самовольным постройкам.

Анализ правового режима самовольной постройки распределяется между последовательным решением следующих вопросов:

1) Понятие самовольной постройки;

2) Последствия самовольной постройки;

3) Способы легализации самовольной постройки.

В первом вопросе есть несколько моментов, которые необходимо проанализировать:

а) является ли самовольная постройка объектом недвижимости;

б) по каким критериям постройка относится к самовольным;

в) на каком этапе определяется самовольность постройки.

Как уже было отмечено выше, в законе определено, что нельзя вводить в эксплуатацию объект, который был построен без разрешения на строительство. Но также известно, что решение вопроса о завершении строительства и возможности использования объекта по его назначению, разрешается органом, уполномоченным на выдачу таких разрешений. Однако в ГК РФ не предусмотрен порядок выдачи документов, подтверждающих возможность эксплуатации объектов самовольного строительства, и, на наш взгляд, это упущение необходимо исправить.

Данные документы нужно рассматривать как подтверждение факта окончания строительства и принципиальной возможности эксплуатации объекта по его назначению, но не как разрешительные для регистрации права собственности.

Таким образом, в гражданское законодательство следует внести изменения, которые давали бы право регистрирующему органу регистрировать права на новые объекты недвижимости, как при наличии разрешения на строительство, так и при предоставлении согласования на ввод в эксплуатацию самовольных объектов впоследствии.^[13]

После установления законности создания объекта недвижимости, следует перейти к определению права на него конкретных субъектов. Для этого им необходимо подтверждение факта их участия в создании объекта. Таковые доказательства варьируются в зависимости от правового положения участника создания объекта.

Таким образом, мы установили, что приобретения права собственности на самовольную постройку является специфическим основанием приобретения права собственности.

В ГК РФ дается следующее определение понятия самовольной постройки. Это объект, который физически подпадает под признаки объекта недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ), но его создание было осуществлено в результате правонарушения (когда в действиях лица имеется существенный признак состава гражданского правонарушения - вина), или является объективно-противоправным деянием (то есть присутствует нарушение действующего законодательства и подзаконных актов).

Нарушением норм права при строительстве согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ служит связь с любым из следующих обстоятельств: постройка на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, осуществление строительства без получения необходимых разрешений; существенное нарушение при строительстве градостроительных и строительных норм и правил.

Так как эти действия, не являются юридическими фактами правообразующего характера и не могут порождать положительных правовых последствий. Поэтому лицо, создавшее самовольную постройку, не может приобрести на нее право собственности, и в соответствии с законом обязано самостоятельно снести ее за свой счет.

В том случае, когда снос самовольной постройки не отвечает публичным интересам или интересам собственника земельного участка, на котором возведена постройка (предполагаемого потерпевшего от самовольного строительства), в п. 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрен норма, в соответствии с которой самовольная постройка может быть сохранена и становится объектом права собственности. Это возможно только тогда, когда противоправные действия построившего ее лица нарушают условия получения землеотвода под строительство. При других нарушениях единственным следствием самовольных действий становится снос строения.

Следует рассмотреть такую особую группу объектов недвижимости как объекты незавершенного строительства. По своим физическим характеристикам (неразрывная связь с землей, невозможность их перемещения без причинения им значительного ущерба) они попадают под определение недвижимости, представленное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, однако, процесс создания этого сооружения не завершен. И нельзя говорить о новом объекте гражданского оборота, в том виде, который обозначен в ГК РФ и на создание которого были направлены усилия собственника.^[14] Такое двойственное положение объектов незавершенного строительства порождает большое количество споров между учеными.

С учетом их значительной стоимости, необходимости вовлечения их в имущественный оборот, а также юридической защиты права их владельцев, в соответствующее законодательство была включена норма, в соответствии с которой незавершенные объекты строительства региструются в качестве объектов недвижимости в случае необходимости совершения с ними какой-либо сделки (п. 2 ст. 25). Например, для заключения договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства или передачи их в залог.

Переработка (спецификация). Для развития товарооборота изготовление новых вещей с применением материалов, принадлежащих производителю или переданных ему иными лицами, имеет большое значение.

Соответствующие правила о приобретении права собственности в результате переработки существовали еще в римском праве и были построены на простой и четкой логике. Так, Д.И. Мейер отмечает: «Именно в законодательстве Юстиниана встречается такое определение: когда лицо из чужого материала приготовит какое-либо изделие, вещь, то если вещь эта может быть обращена в прежнюю форму, она составляет собственность хозяина материала, а если прежнюю форму вещи восстановить нельзя, спецификант становится ее собственником и обязывается вознаградить хозяина материала за нарушение его права собственности»^[15].

В ст. 220 ГК РФ установлено общее правило, согласно которого собственником созданной вещи становится собственник материалов, из которых она изготовлена. При этом для приобретения права собственности значения не имеет адресат изготовления вещи.

То есть направленность воли переработчика на получение тех или иных правовых последствий, юридического значения не имеет по общему правилу (об исключениях скажем ниже), а его действия имеют характер юридического поступка, порождающего последствия независимо от намерения создания правового результата.

Правило о приобретении права на вещь собственником материалов не является обязательственным и может быть изменено договором, заключенным между собственником материалов и переработчиком.

Находка, как действие (поступок), само по себе не влечет возникновение права собственности у нашедшего вещь лица. Положения ГК РФ о находке изначально защищают интересы собственника потерянной вещи и направлены на восстановление права владения для него или иного управомоченного лица. Если собственник не будет обнаружен и вещь не будет востребована лицом, имеющим на нее законное право, находка может быть обращена в собственность нашедшего её лица.