Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме).pdf

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность курсовой работы. В результате отказа советского законодателя от известного нормативным актам дореволюционной России и западных стран деления вещей на движимые и недвижимые (ГК РСФСР 1922 г.) прекратились научные исследования в области регулирования оборота недвижимости. Понятие «недвижимость» при употреблении в науке, применялось только к дореволюционному или зарубежному законодательству.

Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения различными вещами в значительной степени определяют естественные свойства последних, учитывая их экономическое назначение, ценности, общественные интересы и т.д. поэтому, кроме теоретического, также практическое значение приобретает научная классификация объектов гражданских правоотношений. Она предназначенная для того, чтоб выступать в качестве ориентира в ходе выявления правового режима определенного имущества, определения объема, содержания прав, а также обязанностей участников гражданских правоотношений.

На основании статьи 209 ГК РФ собственник имеет право на совершение по собственному усмотрению в отношении принадлежащего ему имущества любых действий, которые не противоречат закону, а также другим правовым актам, при этом соблюдая закон и другие правовые акты, соблюдая права и охраняемые законом интересы других лиц. Это касается также отчуждения своего имущества в собственность другим лицам, передачу им, оставшись собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдачи имущества в залог и обременение его другими способами, распоряжение другим образом.

Собственник имеет право на уничтожение имущества, в случае исключения нарушения норм закона и других правовых актов, а также прав и интересов других лиц. Новым для российского законодательства правомочием собственника является наличие права на передачу имущества в доверительное управление другому лицу, который выступает в роли доверительного управляющего. Таким образом, установлено, что собственник имущества вправе определять юридическую судьбу вещи.

Объектом курсовой работы является современное гражданское законодательство, а также другие законодательные акты Российской Федерации и судебная практика.

Предмет исследования данной работы составляет недвижимость как объект гражданских правоотношений.

Целью данной курсовой работы является исследование действующего законодательства России, монографической литературы, преследуется цель определить сущность, содержание, правовую природу института недвижимости.

---

К задачам же можно отнести следующие:

- изучение истории развития института недвижимости в римском праве;

- анализ положений российского законодательства и доктрины о недвижимости и сделок с ней;

- исследование понятия и видов недвижимости по законодательству Российской Федерации;

- рассмотрение правового режима недвижимого имущества.

Методологическая основа исследования. Методологической основой исследования послужили как общенаучный диалектический метод, так и вытекающие из него частно-научные методы исследования: сравнительно-правовой, юридико-догматический, логический методы в сочетании с системным и комплексным анализом исследуемых явлений, метод анализа и обобщения нормативной базы и практики её применения и другие.

К теоретической основе исследования следует отнести научные труды таких отечественных и зарубежных авторов, как Васьковский Е.В., Жариков Ю.Г., Майорова Л.А., Подопригора А.А., Шершеневич Г.Ф. и многие другие.

К нормативно-правовой основе следует отнести Конституцию РФ, федеральное законодательство, которое регулирует вопросы, связанные с гражданскими правоотношениями. Судебной практика представлена в виде пояснений Пленума ВС РФ и других судебных органов.

Структура и содержание работы обусловлены целями и задачами настоящего исследования. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, а также заключения и списка использованных источников.

1. Эволюция правовой регламентации института недвижимого имущества

1.1. История развития института недвижимости в римском праве

Изучать развитие законодательства важно как для удовлетворения особого интереса, с познавательной целью, а также формирования современных нормативных правовых актов. Право – это продукт истории. Известным дореволюционным юристом К.Малышевым в 1878 г. было выдвинуто предположение: «Историческое изучение определенных материалов необходимо для формирования знаний о минувшем времени, а также важно в современной практике, так как оно дает нам объяснение современного права, указывая преемственность его идей и учреждений, с их постепенным развитием, указывает в некоторых случаях на ошибки и недоразумения наших предков, которые есть возможность избежать»^[1].

---

Собственность на недвижимость (в отличие от собственности на движимое имущество), была совсем незнакома «диким народам», возникла сравнительно поздно, при достижении им (народом) уже значительной степени культурного состояния. На раннем развитии римского общества (4-3 вв. до н.э.) земля, как главная недвижимость, находилась в племенной или государственной собственности, отделенные члены общины имели на нее право владения. В период так называемого «классического римского права», основываясь на разложении коллективной собственности, началось развитие индивидуальной частной собственности на вещи, включая земельные участки^[2].

В римском праве вещи разделяли, отталкиваясь от механических свойств их природы, могли быть движимыми, недвижимыми, неделимыми, делимыми, потребляемыми, не потребляемыми и др.^[3].

Сначала в Риме при делении вещей на недвижимые (res immobiles) и движимые (res mobiles) не было принципиально важным в практическом смысле, так как правовой режим всех категорий вещей регулировали фактически одни и те же юридические нормы.

В категории недвижимости в рассматриваемый период находились земельные участки (solum, fundus, обширные участки – latifundia, campi, малые – praedia, loci). Земельный участок включал саму землю со всем, что с ней имеет естественное или искусственное соединение (junctia, implicatio), «невозможно их отделение без нанесения ущерба их сущности, или не изменив их форму»^[4]. Участок в себя также включал пространство, которое находилось под и над ним. Как общий термин, обозначающий участок со всеми составными, которые находились на нем, римляне использовали выражение: res soli^[5].

Всё то, что имело прочную связь с землей при насаждении, возведении надстройки или каким-либо другим способом (постройки, посевы, насаждения и т.п.)^[6], так называемый superficies, не имело качества недвижимых вещей, начиная с момента, когда отделялись от поверхности земли. При этом постройку, посев, насаждение рассматривали лишь, как целое с землей - «главная часть, и всё, что её покрывало, разделяло её участь». Другими словами, как основополагающий принцип был: superficies solo cedit – сделанное на поверхности следует за поверхностью. Поэтому, несмотря на то, кто и чьи средства были использованы на построение здания, оно было собственностью собственника земельного участка.

Со временем в Риме появился ряд особых прав относительно недвижимости (суперфиции, оброчные земли, эмфитемвзис). Стало более конкретным деление на движимые и недвижимые. В эпоху домината передачу прав на недвижимость регламентировали уже специальные правила, направленные на то, чтоб обеспечить публичность данных сделок^[7].

---

Поэтому обратим внимание, что в римском праве в основе классификации вещей на движимые и недвижимые лежали исключительно природные свойства вещей – связь с землей и физическая неспособность перемещаться. Недвижимой считали землю со всем, что имеет с ней связь, тогда, как движимое - то, что переносится на другое место, при этом сохраняя свою сущность.

Позже, в Европе при рассмотрении деления, основывались не на физическом признаке, а на общественной значимости вещей, которые могут быть движимыми или недвижимыми. Это различие появилось из-за того, что землевладение как и натуральное хозяйство в средние века и в более позднее время было очень важным в сравнении с Древнем Римом. Земля и всё, что с ней связывалось - главная средневековая ценность (будучи экономической основой семьи, общины, строя). Наоборот движимости, за малым исключением, были незначительными объектами: при слабом развитии промышленности, торговли они не имели почти никакой ценности. Поэтому в основе средневековой классификации имуществ на движимые и недвижимые лежал признак прочности, а также насколько вещь способна выступать в роли постоянной опоры, источника стабильного дохода^[8].

1.2. Анализ положений российского законодательства и доктрины о недвижимости и сделок с ней

В России термин право собственности на недвижимость (а следовательно, и возможность её оборота) формировалось постепенно, на протяжении значительного периода времени. Эпоху, которая предшествует появлению на Руси княжеской власти, можно характеризовать «бессознательным владением землею». Земли было настолько много, что вначале она не имела особой ценности, и каждый род мог занять такое количество, которое имел возможность обработать, при этом, не ущемляя интересы остальных. Наши предки начали осмысливать и определили характер владения землей, когда появилась княжеская власть и образовался политический союз. Для обеспечения себе взимания налогов, правительству необходимо было прикреплять каждое селение к одному месту. С другой стороны, из-за недостатка денежных средств государи жаловали земельными участками своё войско и служилых людей. Так было положено основу общинному и поместному землевладению. Общинная собственность на землю прекратила свое существование еще в конце XV века.

---

Российским законодательством сам термин «недвижимое имущество» можно встретить впервые в Указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года (Указ о Единонаследии), которое со временем было широко распространено в нормативных актах, включаясь не только в теорию, но и в практику.

Согласно выражению Н.Л. Дювернуа, Петр I, издавая данный Указ, имел намерение «старое привилегированное землевладение изменить, установив публично-правовое, призывая осуществлять научную деятельность, деятельность в искусстве, технике, производстве в пределах данной старой семьи потребителей, в которых уснул созидательный творческий дух».^[9] Если раньше земельные участки имели особые названия, которые соответствовали их происхождению или характеру (вотчина, поместье, двор, тягловая земля), то сейчас у данных названий было утеряно специфическое значение, в результате сглаживания различий. Как результат, было отменено Указ о Единонаследии при сохранении уравнения поместий и вотчин.

Начиная с 1835 г. в России начал применяться систематизированный акт - Свод законов Российской империи (далее в тексте – Свод законов). В ст.383 т. 10, ч.1 Свода законов распространялось деление имущества на движимое и недвижимое. Различие между движимыми и недвижимыми вещами были отмечены в соответствии с «преобладающим в средние века значением земли», а также с тем, что земля (в первую очередь - это часть государственной территории) «подвергается в частном обладании рядом ограничений, неприменимым в отношении движущих вещей».

При установлении различного правового режима в отношении движимого и недвижимого имущества, законодателем все же предполагалось определения их понятий, перечисляя объекты, которые относятся к движимым и недвижимым вещам.

Недвижимое имущество, на основании нормы ст.384 т. 10, ч.1 Свода законов, - это земли, разделенные на населенные и ненаселенные (порожние земли, степи и другое), и всякие угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, включая также железные дороги.

К движимому имуществу относятся, в соответствии со статьями 401, 402, 403 т. 10, ч.1 Свода законов, мореходные и речные суда всякого рода, книги, рукописи, картины, а также другие предметы, которые относятся к науке, искусству, домовые уборы, экипажи, землевладельческие орудия, наличный капитал, хлеб, сжатый и обмолоченный, в том числе все, что извлекается из земли и др.

Не только вещи, но и права делились на движимые и недвижимые (бестелесные вещи). При этом классификация основывалась на критерии, который применялся в отношении «телесных вещей» (способность или неспособность перемещения), поэтому, как считал Е.В.Васьковский необходимо «обращать внимание на объект права, и права на недвижимость считать недвижимыми, а права на движимость и на действия других лиц – движимыми»^[10]. Этого пути придерживалось европейское законодательство. К примеру, учитывая ст.ст.517-526 Французского гражданского кодекса, «имущество считается недвижимым по своей природе, согласно их назначению или же в соответствии с предметом, а являются недвижимыми по их природе, в силу их назначения или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют». Последняя группа помещает узуфрукт на недвижимые вещи, сервитут или поземельную повинность, иск, предмет которых, - возврат недвижимого имущества.

---