Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме).pdf

Правовое значение деления объектов гражданских прав на движимое и недвижимое имущество выражено установлением особенного правового режима недвижимого имущества. В теории земельного права землю (в узком смысле) рассматривают, как «поверхностный слой земной коры, включая голую материнскую породу, поверхность дна водоёмов, почву и других элементов»^[22]. Вполне очевидным является невозможность принятия определенных гражданско-правовых правил, посредством которых можно было бы определить правовой режим земной поверхности (земли), как не возможным является и её оборот. Поэтому в качестве недвижимости необходимо признавать земельный участок, как индивидуально-определённый объект, в отношении которого возможно введение специального правового режима. Такой участок (предоставленный конкретному субъекту) характеризуется юридически значимыми признаками: местоположением, размером (площадью), границами и качеством, - которые отражаются в земельно-кадастровой документации и правоустанавливающих документах. Индивидуализация земельного участка осуществляется путем переноса землеустроительного проекта в натуре, обозначая границы землепользования межевыми знаками.

Другие природные ресурсы: вода, леса, недра. Определение данных понятий присутствуют в ряде специальных нормативных актов (преамбула Водного кодекса РФ^[23], Лесного кодекса РФ^[24], ст. 1 Закона РФ от 21.02.92 г. «О недрах»^[25]).

Вода, леса, недра изъяты из гражданского оборота, и являются исключительно собственностью государства. Некоторые виды сделок (передача для ограниченного пользования гражданам и юридическим лицам) возможны лишь в отношении участков недр (ст.ст. 1-2,7 Закона РФ «О недрах»), участков лесного фонда (ст. 12 Лесного кодекса РФ). Обособленные водные объекты (замкнутые водоёмы) (ст.ст. 22,34 Водного кодекса РФ), древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, принадлежащем на праве собственности отдельным гражданам и юридическим лицам (ст.20 Лесного кодекса РФ), могут находиться в частной собственности, а их оборот регулирует гражданское и специальное законодательство.

Среди объектов, объективно не поддающиеся перемещению, не причинив ущерб своему назначению, отмечают здания и сооружения.

Характеризуя названные объекты, как недвижимое имущество возможно возникновение проблем, так как на современном уровне технического развития допустимо при использовании специальных средств осуществление их перемещения (в первую очередь, зданий), при этом, не причиняя какой-либо ущерб данной недвижимости.

---

Пожалуй, в этом случае необходимо обратить внимание на функциональную направленность недвижимости - удовлетворить интересы определенных лиц или общества в целом, посредством нахождения в конкретном месте, земельном участке. Таким образом, недвижимое имущество изначально не предназначается для того, чтоб перемещаться в пространстве и имеет стационарный характер.

Для того, чтоб здание признать недвижимым имуществом, у этого объекта должен быть конструктивный элемент - фундамент. Недвижимой вещью нельзя считать временные и переносные сооружения, палатки, срубы, сборно-разборные конструкции и другие такого рода сооружения, у которых отсутствует указанный обязательный признак п.1 ст. 130 ГК РФ.^[26]

Перемещать объектов недвижимости невозможно без причинения им ущерба, в результате чего существенно уменьшается ценность объекта, при изменении первоначального назначения. При выделении данного критерия, как существенное уменьшение ценности перемещенного имущества, объясняется тем, что данное уменьшение относится к повреждению стационарности объекта, его непредназначенности для перемещения. Это касается уменьшения ценности именно из-за причиненного данному объекту ущерба, не учитывая при этом, к примеру, изменение местоположения.

С другой стороны, важно не забывать слова Г.Ф.Шершеневича. «Само собой разумеется, - писал он, - что вопрос о том насколько прочна связь строения с землей невозможно решить принципиально абсолютно точно. На его решение влияет обстановка всех отдельных случаев»^[27].

Цивилисты ставят вопрос относительно момента, когда определенная вещь определяется, как недвижимость. Некоторые юристы придерживаются мнения, что недвижимым имущество становится в момент государственной регистрации права на него, и это юридическое понятие (предположение выдвинуто К.И.Скловским, О.М.Козырем, В.И.Сенчищевым, И.Д.Кузьминой и другими)^[28], остальные же, считают, что для того, чтоб возникла недвижимость, не надо регистрации (Б.М.Гонгало, Н.И.Святкина)^[29]. Предполагаем, что можно придерживаться последнего суждения.

Согласно содержанию ст. 130 ГК РФ разграничиваются недвижимые и движимые вещи, учитывая их естественные свойства и наличия тесной связи с земельным участком (или ее отсутствие), при этом не связывать существование имущества как недвижимого и момент регистрации права на него.

---

К примеру, возведенное здание или другое такого же рода сооружение существует в натуре как целостная конструкция, со своей архитектурой, надземными и подземными средствами коммуникации, а не в качестве разрозненного комплекса строительных материалов. Лицо, которое создает данное сооружение для себя, имеет законный интерес в отношении объекта в целом. Поэтому, при наличии прочной связи имущества с землей, его необходимо считать недвижимым (в смысле ст. 130 ГК РФ).^[30]

Естественные свойства недвижимость (связь с земельным участком) теряет в момент, когда она отделяется от земной поверхности, а недвижимое имущество становится движимым (к примеру, продажа дома для сноса, как стройматериалы, древесину, добыча полезных ископаемых и т.д.).

Таким образом, недвижимость (в естественной части) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения и всё, что имеет неразрывную связь с определёнными земельными участками. Другими словами, объекты, переместить которые, не оказав несоразмерный ущерб первоначальному назначению невозможно, и (или) в результате перемещения которых причиняется ущерб - существенное уменьшение их ценности.

К искусственным объектам недвижимости можно отнести жилую недвижимость, коммерческую недвижимость, а также недвижимость социально-культурного назначения.

Жилой недвижимостью или жильем являются строения с удобствами, обеспечивающими проживание человека. Объекты жилой недвижимости в свою очередь классифицируются в зависимости от технико-эксплуатационных характеристик (категории элитной, типовой и бизнес-недвижимости).

Коммерческая недвижимость – это помещение или иной объект, который приобретается для получения прибыли и имеет соответствующее целевое назначение. К ним относятся складские помещения, гостиницы, магазины, торговые центры, кафе, рестораны и др.

Объекты недвижимости социально-культурного назначения имеют уникальную ценность, незаменимую в жизни любого общества. К социально значимым объектам недвижимости на муниципальном уровне относятся жилищный фонд, детские дошкольные, школьные учреждения, вузы, больницы, многофункциональные центры, дома быта, клубы, пекарни, газо-, водо- и электро- снабжение и другие объекты коммунальной инфраструктуры.

Отсюда следует, что классифицируя недвижимое имущество по функциональному назначению можно выделить:

1. Естественные объекты:

• земельные участки
• участки недр и водные объекты
• леса и многолетние насаждения

---

2. Искусственные объекты:

• жилая недвижимость
• коммерческая недвижимость (офисы, склады, торговые помещения, гостиничные комплексы, производственные помещения, рекреационная недвижимость)
• недвижимость социально-культурного назначения.

Необходимым признаком недвижимого имущества, основываясь на научных исследованиях, является индивидуальный характер (или неповторимость), неподвижность (стационарность), незаменимость^[31]. Что касается последнего признака, то следует заметить, что классификация объектов недвижимости на заменимые и незаменимые существовала в дореволюционном гражданском праве, и различие проводилось в зависимости от того, определяется ли имущество только по количеству и качеству или индивидуальными признаками. Если вещь является индивидуально-определённая - она юридически незаменима. Поэтому с юридической точки зрения индивидуальным характером недвижимости поглощается юридическая «незаменимость».

Также выделяют ряд признаков недвижимости, среди которых выделяют: возможность многократного использования в процессе производства, сохраняя их первоначальный вид (форму) на протяжении длительного периода, полезность, фундаментальность, тенденцию увеличения стоимости, необходимость постоянного управления, низкий уровень ликвидности, значительную ценность (существенную стоимость) и государственную регистрацию объектов недвижимости.

Недвижимому имуществу характерно:

• индивидуальные отличительные признаки объекта, являются юридической, а иногда и фактической незаменимостью;
• стационарность (прикрепление к конкретному земельному участку при отсутствии возможности перенести имущество, не принося определенный ущерб на иное место из-за наличия механической или органической связи с участком, рассматривая изначальную, непредназначенность объекта перемещать в пространстве);
• постоянное местонахождение относительно системы координат. «Имущество, которое наносится на план, - согласно Р.Саватье, - характеризуется неподвижностью, которая приписывается самим определением»^[32].

Согласно ГК РФ, недвижимое имущество включает также объекты, которые не соответствуют определенному ч.1 п.1 ст. 130 ГК РФ признаку, но которые подлежат государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты), - недвижимости «в силу закона» или «юридически недвижимое имущество».

---

Г.Ф.Шершеневич утверждал, что, рассматривая морские и речные суда с экономической точки зрения, «больше имеют сходств с домами», рассматривая их юридически «ближе недвижимость, чем движимость», политически суда рассматриваются как «продолжение территории той страны, флаг которой они носят»^[33].

Единственный признак, свойственен как в отношении недвижимого, так и недвижимого имуществу в силу закона - это индивидуальная определённость. Индивидуальная определенность первой категории недвижимости приобретается в первую очередь фиксированным положением объекта на земельном участке, а также и государственной регистрацией. Государственная регистрация судов и космических объектов имеет определенные особенности, а также отличается от иных видов недвижимого имущества.

Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»^[34] пунктом 8 статьи 1 прямо исключено воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и участки недр из перечня имуществ, права на которые необходимо регистрировать. При этом функционирует прежний порядок регистрации данных объектов (ст.ст.33-51 Кодекса торгового мореплавания РФ^[35], ст.33 Воздушного кодекса РФ^[36]). Регистрацию данных объектов можно осуществить посредством специальных государственных органов и организаций.

На основании нормы п.2 ст.8 ГК, а в некоторых случаях при наличии прямого указания специальных законов (п.2 ст.33 КТМ РФ, п.9 ст.33 Воздушного кодекса РФ), регистрируется право собственности, а также другие вещные права, ограничения данных прав на воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Как видим, регистрацию права необходимо осуществлять параллельно регистрируя объект, при фиксировании его технических характеристик. В воздушном кодексе РФ указано, что государственная регистрация права собственности, с установлением порядка государственной регистрации и оснований в случае отказа регистрировать права на воздушное судно и сделки с ним осуществляется, учитывая норму ст. 131 ГК РФ.

Так как государственную регистрацию необходимо осуществлять в отношении всех воздушных судов, включая и иностранные суда, то такая регистрация по своему значению должна иметь лишь учетный характер. Вместе с государственной регистрацией нормы Воздушного кодекса РФ для экспериментальных воздушных судов введено дополнительное требование - их учет (п.3 ст.33).

---