Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме).pdf

Учитывая предназначение воздушных гражданских судов обязателен порядок регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ, результатом которого является получения свидетельства о государственной регистрации.

Основным судовым документом, Кодексом торгового мореплавания РФ называется свидетельство о праве собственности на судно, которое выдается после того, как оно регистрируется в Государственном судовом реестре или судовой книге (зависит от вида (назначение) судна).

Специфика судов обуславливается необходимость в повышенном контроле со стороны государства за их владением, пользованием и распоряжением.

Целью государственной регистрации - удостоверить технико-экплуатационные характеристики судов, безопасность их эксплуатации^[37]. Данные объекты подлежат регистрации лишь после того, как предъявляются документы о сертификации, который является подтверждением соответствия судна требованиям, в соответствии с законодательством РФ. Государственная регистрация важна при определении национальной принадлежности объектов (п. 1 ст. 16, ст. 17 КТМ РФ, п.4 ст.33 ВК РФ).

Именно с момента государственной регистрации суда квалифицируются, как недвижимое имущество. При государственной регистрации необходимо фиксировать индивидуализирующие признаки рассматриваемых объектов, посредством которых можно выделить его среди подобных вещей. До момента осуществления государственной регистрации суда выступают в качестве движимых вещей.

Законодателем к недвижимому имуществу относится любая движимая вещь, (перечень в ст. 130 ГК РФ не является исчерпывающим), при необходимости распространения на неё правового режима, установленного в отношении недвижимости.

Несколько особняком среди недвижимых имуществ могут находиться имущественные комплексы, которые включают не только недвижимое, но и движимое имущество.

В соответствии со статьей 132 ГК РФ предприятие является объектом недвижимости, упуская его состав (включающий все виды имущества, которые предназначаются для его деятельности), при этом в оборот включается предприятие в целом (имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности), а также его часть. Этот объект «не сводится к комплексу оборудования для производства конкретной продукции, так как для превращения данного комплекса оборудования в предприятие необходимы дополнительные действия - организация на его основе процесс производства»^[38].

---

Некоторые элементы предприятия (исключительное право, продукция и т.п.) не имеют статус недвижимого имущества, подчиняясь общим правилам оборота, которая устанавливается в отношении соответствующих элементов. Фактически предприятие является недвижимостью «в силу закона», включая как вещь, так и имущественные права и обязанности.

2.2. Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений

Отграничение недвижимых объектов из иных видов имущества объясняется не только большим значением для экономики страны, но и тем, что к числу недвижимости относят наиболее ценные и общественно значимые объекты.

К недвижимости относят особые объекты гражданско-правовых сделок. Недвижимость имеет повышенную экономическую ценность, поскольку предназначается для продолжительного пользования, и обладает конструктивной сложностью, которая требует значимых затрат на поддержание недвижимости в надлежащем состоянии.

Среди необходимых признаков недвижимого имущества Е.С.Болтанова выделяет индивидуальный характер (или неповторимость), неподвижность (или стационарность); в качестве побочных - многократное использование в процессе производства, сохранение первоначального вида (формы) в течение длительного периода, полезность, фундаментальность, тенденция к росту стоимости, необходимость постоянного управления, низкий уровень ликвидности, значительная ценность (существенная значимость).^[39]

Юридическая фикция представляет собой юридико-технический прием, при помощи которого законодатель присваивает объекту правового регулирования такие свойства, которыми он на самом деле не обладает. В данном случае объективные свойства объекта правового регулирования подменяются необходимой и достаточной волей законодателя.

Трудоемкость передачи права собственности объясняется высоким уровнем ликвидность недвижимости как товара. В связи с этим признание сделок с недвижимостью недействительными является болезненным для участников гражданского процесса, поэтому необходима особая тщательность при ее совершении.

Всё вышеизложенное требует специального регулирования участия недвижимых объектов в гражданском обороте, что отражается в содержании многих правоотношений, а также форме и особом порядке заключения договоров, предметом которых выступает недвижимость.

---

На основании анализа норм статей ГК РФ и иных нормативно-правовых актов необходимо остановиться на следующих характерных особенностях правового режима недвижимого имущества:

– право собственности и иные вещные права на недвижимость, в том числе ограничение этих прав, возникновение, переход, прекращение, изменение подлежат обязательной государственной регистрации (ст.131 ГК РФ);

– обязательства, предметом которых является недвижимое имущество, по общему правилу приводится в исполнение по месту нахождения недвижимых объектов (защита права на недвижимое имущество – подача иска происходит по месту нахождения недвижимости);

– право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. ст. 219, 551 ГК РФ);

– регламентирован особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйственные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжения государственным и муниципальным предприятием и принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ);

– установлены специальные правила совершения сделок с недвижимым имуществом (практически все сделки подлежат государственной регистрации, также необходимо заключение письменного договора).^[40]

Нормой статьи 340 ГК РФ установлена зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимое имущество.

В случае продажи или аренды зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии – право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553, 652, 653 ГК РФ).^[41]

На основании вышеизложенного, необходимо отметить, что правовой режим недвижимости заключается в усложнённом порядке юридических действий над ним, что связано с особой важностью недвижимого имущества в общественных отношениях, и как следствие законодатель наделяет его особым правовым статусом.

---

Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой правовой системы, в связи с этим оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области правовой политики государства.

Правовая регламентация отношений, которые связаны с недвижимостью, играет важную роль в организации этого оборота. В зависимости от правильного выбора правовой модели отношений в области недвижимости происходит развитие производства, налаживается инвестиционный климат и благосостояние населения. В свою очередь недостатки правовой регламентации в данной сфере, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не оказывать негативного влияния на многие факторы экономического и социально-политического развития.

Правовой режим недвижимого имущества обладает множеством особенностей, среди которых основными и имеющими значение являются:

- недвижимое имущество может быть объектом как вещных, так и обязательственных прав;

- особые основания прекращения права собственности, присущие исключительно недвижимому имуществу;

- процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Система российского законодательства в сфере недвижимости состоит из совокупности норм, расположенных в федеральных законах, принимаемых во исполнение подзаконных нормативно-правовых актов, а также законодательных и подзаконных актов субъектов Российской Федерации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Развитие рыночной экономики в нашей стране дает толчок развития рынку недвижимости. Развитие торговых отношений способствует становлению гражданского общества и росту правосознания граждан, укреплению гражданского оборота вещей. Немаловажную роль в решении этой задаче играют правовые нормы, определяющие статус недвижимости согласно законодательству Российской Федерации, а также правовые механизмы регулирования совершения субъектами гражданских правоотношений различных гражданско-правовых сделок связанных с недвижимостью.

Недвижимость является особым объектом в истории и культуре российского общества и является важной составляющей частью всех гражданско-правовых сделок на рынке. Конституция Российской Федерации наделяет правами на совершение сделок с недвижимым имуществом всех физических и юридических лиц.

Коренные преобразования в экономике России потребовали обновления правового регулирования гражданских отношений, получившего воплощение в новой кодификации гражданского законодательства, в принятом ГК РФ и ряде специальных законов. Сложившиеся новые общественные отношения обусловили необходимость использования соответствующих правовых установлений, категорий и понятий. Одним из таких понятий является недвижимость. Обладая большим значением для общества такого недвижимого имущества, как земельные участки, здания, сооружения и т. п. потребовалось установление особого правового режима этих объектов.

---

В настоящее время определение недвижимого имущества содержится в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Перемещение объектов недвижимости невозможно без причинения им ущерба, в результате чего будет существенно уменьшена ценность объекта, изменится первоначальное назначение. Выделение такого критерия (признака) недвижимости, как существенное (значительное) уменьшение ценности перемещенного имущества, можно объяснить тем, что такое уменьшение только подтверждает стационарность объекта, его непредназначенность для перемещения. Речь идет об уменьшении ценности именно в связи с ущербом, причиненным этому объекту, а не ввиду, например, изменения местоположения.

Особое значение недвижимости для общества определило установление в законодательстве специальных правил заключения и оформления договоров, предметом которых является это имущество: законодательство содержит строгие требования к форме сделок (письменная форма договора в виде единого документа), необходимость получения нотариально удостоверенного согласия супруга при распоряжении другим супругом недвижимостью, являющейся совместным имуществом (п.3 ст.35 СК РФ); требуется согласие собственника – Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования в случаях распоряжения недвижимостью соответственно государственными или муниципальными предприятиями; необходимой стадией заключения многих договоров законодательство признает их государственную регистрацию.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

• 1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // "Собрание законодательства РФ", 04.08.2014, № 31, ст. 4398.
  2. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 01.07.2017) // "Собрание законодательства РФ", 11.12.2006, № 50, ст. 5278.
  3. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // "Собрание законодательства РФ", 05.06.2006, № 23, ст. 2381.
  4. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 01.07.2017) // "Российская газета", № 85-86, 01-05.05.1999.
  5. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // "Российская газета", № 59-60, 26.03.1997.
  6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, № 5, ст. 410.
  7. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. от 01.05.2017) // "Собрание законодательства РФ", 01.01.1996, № 1, ст. 16.
  8. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
  9. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // "Собрание законодательства РФ", 20.07.2015, № 29 (часть I), ст. 4344.
  10. Закон РФ от 20.08.1993 № 5663-1 (ред. от 13.07.2015) "О космической деятельности" // "Российская газета", № 186, 06.10.1993.
  11. Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 26.07.2017) "О недрах" // "Собрание законодательства РФ", 06.03.1995, № 10, ст. 823.
  12. Постановление Правительства РФ от 10.10.2013 № 903 (ред. от 22.12.2016) "О федеральной целевой программе "Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 - 2020 годы)" // "Собрание законодательства РФ", 21.10.2013, № 42, ст. 5364.
  13. Декрет ВЦИК от 20.08.1918 "Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах" // "Известия ВЦИК", № 82, 24.08.1918.
  14. "Декрет о земле" (принят II Всероссийским съездом Советов 27.10.1917) // "Газета Временного Рабочего и Крестьянского Правительства", № 1, 28.10.1917.
  15. Постановление Наркомюста РСФСР от 06.09.1918 "О противозаконности сделок купли-продажи строений, находящихся в селениях" // "Известия ВЦИК", № 195, 10.09.1918.
  16. Постановление ВЦИК от 11.11.1922 "О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р." (вместе с "Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.") // "Известия ВЦИК", № 256, 12.11.1922.
  17. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" // "Бюллетень Верховного Суда РФ", № 9, сентябрь, 2015.
  18. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // "Вестник ВАС РФ", № 6, июнь, 2010.
  19. Азаревич Д. Система римского права. Университетский курс. - СПб.: Наука, 2010. -278с.
  20. Анненков К. Система русского гражданского права. - СПб.: Наука, 2011. - 345с.
  21. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Вып.1. Введение и общая часть. - СПб.: Право, 2011. – 382 с.
  22. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Вып.2.Вещное право. - СП6.: Право, 2010. -301 с.
  23. Вольфсон Ф. Учебник гражданского права. - М.: Юриспруденция, 2011. - 284 с.
  24. Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. - СПб.: Право, 2011. - 622 с.
  25. Демкина, А.В. Проблема обеспечения достоверности ЕГРН и защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества // Нотариус. 2016. № 1. С.29-33.
  26. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. – М.: Проспект, 2010. - 256 с.
  27. Земельное право России /Под ред. В.В.Петрова. - М.: Право, 2014. - 195 с.
  28. Комментарий к ГК РСФСР. 2-е изд-е /Под ред. А.Г. Гойхбарга и И.Г. Кобленца. М.-Л., 1925. - 460 с.
  29. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть 1. Учебник в 3 томах - М.: Проспект, 2015. - 221 с.
  30. Косарев А.И. Римское право. - М.: Наука, 2010. - 332 с.
  31. Майорова Л.А. Государственная регистрация сделок с недвижимостью de jure // Цивилист. - 2011. - № 1. - C. 30-35
  32. Малышев К. Курс общего гражданского права России / К. Малышев. СПб.: Право, 2010. - 227с.
  33. Победоносцев К. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. 4-е изд-е с изм. и доп. СПб.: Право, 2010. - 215 с.
  34. Подопригора А.А. Основы римского гражданского права. – М.: 2010. - 268 с.
  35. Римское частное право /Под ред. И.Б. Новицкого и И.С.Перетерского. М.: Проспект, 2012. - 560 с.
  36. Саватье Р. Теория обязательств. - М.: Прогресс, 2012. - 194 с.
  37. Фролов В. Аренда земельных участков // Право и экономика. 2011. №3. - С.35.
  38. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М.: Юриспруденция, 2011. - 331 с.
  39. Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. - СПб.: Право, 2012. - 246 с.

---