Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме).pdf

В российском законодательстве не было прямого указания о том, как были отличаются права на движимое и недвижимое имущество. Однако, согласно законодательства, движимое имущество включало разные обязательства (ст.402 т. 10, ч.1 Свода законов), а согласно практики, арендное право (право арендатора) относили к движимому имуществу, (согласно решению Гражданского кассационного департамента Сената №95 за 1881 года), при этом каменноугольный отвод и право на разработку сокровенных в недрах полезных ископаемых - недвижимое имущество (решение Сената №28 1913 года).^[11]

Проект Гражданского уложения России в отличие от законов гражданских (т. 10 Свода законов) толковал недвижимое имущество, которым признавалась земля, а также строения или сооружения, которые были неподвижно прикреплены к земле, как-то дома, заводы, фабрики (ст. 32).

Сама категория «недвижимость», возникла в российском законодательстве сравнительно поздно (в XVIII веке), но при этом сделки в отношении отдельных видов недвижимого имущества осуществлялось в более раннее время.

При становлении, изменении и прекращении юридических отношений совершались разнообразные сделки. Законодательство Российской империи не включало легальное определение сделки, что было заменено доктринальными понятиями.

Среди сделок, предметом которых выступало недвижимое имущество, согласно норм Свода законов Российской империи выделяли: дарение «в тесном смысле» и пожалование, выдел недвижимого имущества (односторонняя сделка, совершаемая составляя особую запись - отдельною, ст. 1000 т.10, ч.1 Свода законов), запродажа и купля-продажа, найм (краткосрочные обязательства) или аренда (долгосрочные обязательства и это относилось только недвижимого имущества). Отметим, что в законодательстве отсутствовало четкое разграничение найма и аренды, при этом использовалась разная терминология.

Действия, по установлению, изменению и прекращению гражданских прав выражаются изъявлением воли одного лица или соглашением двух или нескольких лиц. При переходе права от одного лица к другому часто необходимо наличие соглашения данных лиц, которое может иметь форму договора - на практике наиболее распространенный вид сделок. «Договор является юридическим отношением, которое добровольно устанавливают два или более лиц, при этом одни приобретают право требовать от других совершения или несовершения известного действия»^[12].

При развитии экономического оборота часто кроме внешнего проявления воли сторон (к примеру, устного) необходимо формализовано закрепить её выражение. Тогда законодательством устанавливаются обязательные требования, предъявляемые к форме сделок, при этом это является не только письменном волеизъявлением, но и общественной власти. В данной ситуации, форма сделки имеет двойственный характер: выступает в качестве средства доказательства соглашения или же необходимого условия действительности сделки (т.н. «корпус сделки»), с вытекающими отсюда разными правовыми последствиями при нарушении установленной законом формы.

---

Российским законодательством в XVII веке (в ст.34 гл.17 Соборного уложения) присутствовало четкое разграничение личного права из договора и вещного права из записки в книгах поместных приказах (если объект договора - земля) или земских приказах (объект - дом и двор), поскольку, согласно уложению при продаже одной вотчины разным лицам, право собственности признавалось за тем, кто ранее «справил» имение.^[13]

В XVIII веке в России начались ломаться прежние учреждения, и при правлении Петра I был установлен новый «крепостной» порядок совершения актов. Все сделки с недвижимостью должны были совершаться в юстиц-коллегии.

В городах крепостные акты обязательно заключались при надзоре губернаторов и воевод. Акты вносились в особые книги. Но при воздействии фискальных интересов главной в случае перехода права собственности от продавца к покупателю была не записка в книге, а именно совершение крепостного акта с уплатой пошлины («имения справлять за тем, чья крепость старее»). Во время правления Екатерины II крепостной порядок сохранялся лишь для того, чтоб вещные права перешли на недвижимость. Таким образом, до того, как был принят Свод законов Российской империи, систему вотчинной записки по Соборному уложению было полностью вытеснено крепостным порядком.

В конце XIX века в России был представлен проект Вотчинного Устава, цель которого - замена существенного порядка возникновения вещных прав на недвижимое имущество на вотчинную систему, которая уже применялась в западных государствах (Германия, Франция и др.).

Учитывая положения этого проекта, вотчинные (вещные) права, которые основывались на договоре, необходимо было устанавливать при внесении их в вотчинные книги (фактически был бы осуществлен возврат к рассматриваемому ранее положению ст.34 главы 17 Соборного уложения 1649 г.).

В основе содержания вотчинных книг должны лежать принципы: гласность (т.е. доступность), достоверность и бесповоротность приобретенных по ним прав.

Все сделки, для установления вотчинных прав, совершались лишь в нотариальном порядке, для исключения возможность признать их недействительными.

Таким образом, благодаря принятию Гражданского уложения и Вотчинного Устава возможным стало введение в России строгой системы оборота вещных (вотчинных) прав на недвижимое имущество, обеспечивая должную защиту государством прав владельцев имущества. Однако в результате изменений общественного строя, невозможной стала реализация проектов большого количества законов, включая также положения нормативных актов, которым обеспечивалось регулирование оборота недвижимости.

---

Как результат революционного переворота в России февраля 1917 г. в качестве главного органа государства выступало Временное Правительство, которое должно было принимать нормативные акты, цель которых - регулировать общественные отношения. В течение того короткого промежутка времени, когда данная структура занимала место высшего органа государственной власти, она фактически не принимала акты для регулирования правового режима недвижимых вещей, который, как и прежде, был отделен, основываясь на нормах Свода законов Российской Империи.

Один из первых декретов советской власти - Декрет от 26 октября 1917 г. «О земле», провозглашающий, что «помещичья собственность на землю отменяется немедленно без необходимости любого выкупа», «помещичьи имения со всеми принадлежностями должны перейти в распоряжение волостными земельными Комитетами и уездными Советами Крестьянских Депутатов впредь до Учредительного Собрания».^[14]

С 18 декабря 1917 г. посредством Декрета «О запрещении сделок с недвижимостью» было приостановлено все сделки для продажи, покупки, залога всей недвижимости в городах.

В 1918 г. Декретом ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах» в городских поселениях, численность жителей в которых более 10000 жителей, было отменена частная собственность на все строения, стоимость или доходность которых совместно с землей под ними была выше предела, установленного органом местной власти (ст.2). Данные строения подверглись муниципализации (стали собственностью местных Советов, исключено из частного оборота).^[15]

Органы местной власти имели право, при наличии разрешения центральной государственной власти на распространение действия данного Декрета ВЦИК и на поселения, которые имеют менее 10000 человек (ст.20). Так как право собственности на землю отменили, а «строение, не отделённое от земной поверхности, нельзя рассматривать, как самостоятельный объект юридических действий», согласно постановлению Народного Комиссариата Юстиции от 6 сентября 1918 г. покупку и продаж строений, которые находились в селе, считали противозаконными.^[16]

В сфере промышленности советским правительством осуществлялась национализация некоторых отраслей (к примеру, горная, металлургическая, текстильная, металлообрабатывающая промышленность, спичечные и свечные фабрики), которую в основном завершили в июне 1918 года.

---

Госсобственность закреплялась на крупные и средние промышленные предприятия. Национализированными (те, которые поступили в ведение центральных органов власти и управления) были также железные дороги вместе с их подвижным составом, все типы морских и речных судов. Отмену частной собственности на данные объекты (их национализацию или муниципализацию) рассматривали, как запрещение определенных сделок, для их отчуждения.

В период НЭПа возникают понятия "денационализированные предприятия" (количество рабочих мест - более 20, которые для государства невыгодно держать за бюджетные средства, и которое оно передает к прежнему собственнику) и "демуниципализированные строения" (безвозмездно передаются бывшим собственникам, а также их наследникам, «при проявлении фактического попечения» или фактическим владельцам, при невозможности (крайней затруднительности) использовать их Местными советами)^[17]. Основные положения НЭПа о частной собственности на имущество отражаются в Декрете от 22 мая 1922 г. «Об основных частных имущественных правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых её законами и защищаемых судами РСФСР».

На практике наиболее широко распространяются сделки, предмет которых - недвижимость - это договор купли-продажи жилых строений. Но все же оборотоспособность последних, в значительной степени ограничивало правило, которое содержится в ст. 182 ГК РСФСР (1922 г.) и имеет цель - «бороться с такими явлениями, которые недопустимы в советском строе: сосредоточение в одних руках крупных ценностей, а именно многочисленные домовладения и спекуляция жилищем»^[18].

В Статье 182 закрепляется, что строение продаваться собственником, лишь когда он и его несовершеннолетние дети и супруг на протяжении трех последних лет не претендовали на отчуждение строений.^[19] Лицо имело право купить строение лишь если его супруг, несовершеннолетние дети не обладают правом собственности на другие строения. Для договоров купли-продажи строений и права застройки (так же, как и залога строений) необходимо было соблюдать нотариальную форму с последующей регистрацией в коммунальном отделе (ст. 185 ГК РСФСР).

Несмотря на существующую специфику оборота предприятий, строений, Гражданским кодексом РСФСР 1922 г. деление имуществ на движимое и недвижимое было упразднено (прим. к ст.21 ГК РСФСР) ^[20]. Как было отмечено в одном комментарии к ГК РСФСР, «правило примечания к ст.21 логически вытекает из постановления об изъятии земли из гражданского оборота. Если земля (недвижимость) не может выступать в качестве объекта собственности, если ее нельзя ни продавать, ни закладывать, то рушится и система подразделений объектов права на движимости и недвижимости».

---

Таким образом, в отечественном праве «недвижимое имущество» есть категория определяющая круг объектов гражданских прав либо в силу особых естественных признаков (прочной связи с землей, невозможности перемещения без значительных затрат или потери функционального назначения), либо в силу прямого указания закона.

Глава 2. Современное состояние законодательства Российской Федерации в области недвижимости и ее обороте

2.1. Понятие и виды недвижимости по законодательству Российской Федерации

Для конкретных преобразований в экономике России необходимо было обновить правовое регулирование гражданских отношений, которые воплощено в новой кодификации гражданского законодательства, принятым Гражданским кодексом и специальными законами. При сложившихся новых отношениях появилась необходимость использовать соответствующие правовые установления, категории и понятия. Среди данных понятий необходимо выделить недвижимость. Очень важны для общества такие виды недвижимого имущества, как земельные участки, здания, сооружения и т. п. для чего необходимо было установить особый правовой режим данных объектов.

Сегодня определение недвижимого имущества регламентируется нормой ст. 130 ГК РФ.^[21] Недвижимыми вещами (недвижимым имуществом, недвижимостью) считаются земельные участки и всё, что имеет прочную связь с землёй, в том числе объекты, переместить которые, не принесши ущерб их значению невозможно, включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как и в дореволюционной России, современные юристы рассматривают только земельный участок в качестве безусловного объекта недвижимости. Земельный участок является частью земной поверхности, с фиксированными границами, площадью, местоположением, правовым статусом и другими характеристиками, которые отражаются в земельном кадастре, а также документах о государственной регистрации.

---