Файл: Объекты налогообложения: учет, регистрация, контроль.pdf

Перечень, состав и периодичность конкретных услуг и работ по содержанию жилого помещения должны быть перечислены в договоре управления.

Из положений п. п. 1, 2 ст. 155 ЖК РФ следует, что плата вносится ежемесячно в одинаковом размере на основании платежных документов. Поэтому независимо от периодичности выполнения каждой работы из утвержденного в договоре перечня управляющей организации следует признавать выручку от реализации ежемесячно в размере, предусмотренном договором, на дату поступления средств от собственников. Другими словами, управляющая организация реализует не каждую конкретную работу и услугу, а выполняет комплексную деятельность, имеющую общую цену, которая должна быть уменьшена в случае невыполнения какой-либо одной работы.

Если же собственники помещений настояли на включении в договор управления особых условий о порядке приемки текущих работ по содержанию общего имущества, выручка может быть отражена в учете (и в налоговой базе) после приемки работ надлежащим образом.

В составе расходов управляющая организация признает фактически понесенные затраты, связанные с оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту жилого помещения. Их размер, как и у любого другого предприятия, может колебаться и в некоторые периоды превышать выручку (например, в случае проведения работ по устранению аварий).

Нередко возникают ситуации, когда управляющая организация вынуждена выполнять работы, не предусмотренные договором управления и не заложенные в плату за содержание и ремонт. Так стало необходимостью заключить договор на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования после вступления в силу Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 № 549. Отсутствие этого договора означает наличие состава административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.22 Кодексом об административных правонарушениях РФ (КоАП), а также риск приостановления поставки газа потребителям. Поэтому управляющей организации необходимо заключать соответствующие договоры и перечислять средства специализированным организациям.

Капитальный ремонт общего имущества – одна из работ, которые управляющая организация выполняет для собственников помещений в рамках управления многоквартирным домом. Таким образом, управляющая организация осуществляет реализацию работ по капитальному ремонту для собственников помещений, причем независимо от того, хозяйственным или подрядным способом выполняются конкретные работы. В договоре подряда со сторонней организацией управляющая организация не является представителем собственников помещений, она привлекает подрядчика для исполнения своего обязательства по договору управления.

---

Ключевым моментом является определение даты реализации работ по капитальному ремонту. Поскольку капитальный ремонт – это разовое мероприятие, в отличие от содержания общего имущества оно не носит регулярного, непрерывного характера, известны его сроки, датой реализации работ является дата приемки-передачи результатов работ подрядчиком заказчику.

Таким образом, стоимость выполненных ремонтных работ включается в состав доходов от реализации, увеличивающих налогооблагаемую базу, на дату приемки работ. В бухгалтерском учете выручка от реализации работ отражается аналогичным образом.

В случае, когда решением общего собрания предусмотрено внесение собственниками помещений платы за капитальный ремонт перед выполнением работ, у собственников возникает обязательство по внесению платы. Соответствующие суммы управляющая организация включает в платежный документ. Некоторые собственники добросовестно вносят платежи, а некоторые нет, что приводит к возникновению у управляющей организации дебиторской задолженности.

Согласно п. 3 ПБУ 9/99 полученные авансы в счет оплаты работ, услуг не признаются доходами. То есть организация не вправе на сумму аванса, причитающегося к уплате, составить проводку, затрагивающую счета учета финансовых результатов (счет 90 «Продажи», счет 91 «Прочие доходы и расходы», счет 98 «Доходы будущих периодов»). Однако управляющей организации целесообразно иметь информацию о размере предъявленной собственникам платы, фактически поступивших суммах и непогашенной задолженности. Если такой учет ведется каким-либо иным способом (например, специализированный расчетный центр представляет подобные отчеты и отслеживает задолженность), систему бухгалтерского учета вполне можно не нагружать операциями по начислению платы за капитальный ремонт, носящей характер аванса. В этом случае в учете составляются только записи, фиксирующие фактическое поступление денежных средств (по мере выполнения работ отражается зачет полученных авансов). При желании видеть в бухгалтерском учете реальный размер задолженности собственников помещений организация вправе прописать в учетной политике порядок ее отражения. Для этого можно использовать только счета учета расчетов (например, синтетические счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» и 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»), что рекомендуется отразить в учетной политике. При выборе конкретного способа отражения платы за капитальный ремонт в бухгалтерском учете нужно иметь в виду его влияние на показатели отчетности. Так, если организация предпочтет отражать в учете только фактические поступления, в бухгалтерском балансе будет показана кредиторская задолженность в виде полученных авансов. Если же начисление платы за капитальный ремонт отражается проводкой Дебет 62 Кредит 76, баланс будет свидетельствовать о наличии задолженности как дебиторской (долг собственников по плате за капитальный ремонт), так и кредиторской (обязательство управляющей организации выполнить капитальный ремонт в будущем). Учитывая, что условия хозяйственной деятельности могут измениться и собственники вправе выбрать другую управляющую организацию, у компании, начислявшей и собиравшей плату за капитальный ремонт, возникнет обязательство перечислить своему преемнику лишь фактически поступившие суммы. Это соображение говорит в пользу первого варианта.

---

Рассмотрим пример. Собственники помещений многоквартирного дома, переданного в управление ООО «Управляющая компания «Жилкомсервис», приняли решение провести ремонт общего имущества – заменить стояки системы холодного водоснабжения. Общая стоимость ремонта составляет 456 000 руб. Срок начала работ – май 2010 г. Период сбора платы за капитальный ремонт – с января по декабрь 2010 г. включительно, размер платы – 4 руб./м² (общая площадь помещений в доме – 9 500 м­­­­­²). Работы выполнены собственными силами управляющей организации (затраты составили 350 000 руб.). Фактически работы были окончены и приняты 31.05.2010 г. В феврале собственники выплатили 36 000 руб., в марте – 35 000 руб., в апреле – 39 000 руб., в мае – 37 000 руб., в июне – 38 000 руб. (далее не рассматриваем).

Таким образом, ООО «Управляющая компания «Жилкомсервис» ежемесячно включает в платежные документы, выставляемые собственникам помещений, за январь – декабрь 2010 г. плату за капитальный ремонт в общей сумме 38 000 руб. Причем при получении денежных средств в январе – мае 2010 г. они расцениваются как предварительная оплата, а после 31.05.2010 г. – как оплата выполненных работ.

Вариант 1. Управляющая организация отражает в учете фактически полученные в порядке предварительной оплаты капитального ремонта суммы.

В бухгалтерском учете ООО «Управляющая компания «Жилкомсервис» операции, связанные с проведением капитального ремонта, будут отражены следующим образом:

Таблица 3 – Журнал хозяйственных операций

Содержание операции	Дебет	Кредит	Сумма, руб.
В феврале 2019 г.
Получена плата за капитальный ремонт	51	62-АВ	36 000
В марте 2019 г.
Получена плата за капитальный ремонт	51	62-АВ	35 000
В апреле 2019 г.
Получена плата за капитальный ремонт	51	62-АВ	39 000
В мае 2019 г.
Получена плата за капитальный ремонт	51	62-АВ	37 000
Сформированы расходы на капитальный ремонт системы холодного водоснабжения	20	10, 70, 69	350 000
Отражена реализация работ по капитальному ремонту	62	90-1	456 000
Списаны затраты на выполнение работ	90-2	20	350 000
Зачтены полученные авансы (36 000 + 35 000 + 39 000 + 37 000) руб.	62-АВ	62	147 000
В июне 2019 г.
Получена плата за капитальный ремонт	51	62	38 000

---

По состоянию на 30.06.2019 задолженность собственников составит 271 000 руб. (456 000 руб. - 147 000 руб. - 38 000 руб.), об этом свидетельствует сальдо по дебету счета 62. Суммы, ежемесячно предъявляемые собственникам помещений в платежном документе, не отражаются в бухгалтерском учете.

Вариант 2. Согласно учетной политике управляющая организация отражает в учете ежемесячное начисление платы за капитальный ремонт проводкой Дебет 62 Кредит 76-Ремонт (в общей сумме 38 000 руб., что совпадает с суммой, ежемесячно предъявляемой собственникам помещений к оплате).

В бухгалтерском учете ООО «Управляющая компания «Жилкомсервис» операции, связанные с проведением капитального ремонта, будут отражены следующим образом (см. таблицу 4):

Таблица 4 – Журнал хозяйственных операций

Содержание операции	Дебет	Кредит	Сумма, руб.
В январе 2019 г.
Начислена плата за капитальный ремонт за январь (сформирован ремонтный фонд в порядке предварительной оплаты)	62	76-Ремонт	38 000
В феврале 2019 г.
Начислена плата за капитальный ремонт за февраль	62	76-Ремонт	38 000
Получена плата за капитальный ремонт	51	62-АВ	36 000
В марте 2019 г.
Начислена плата за капитальный ремонт за март	62	76-Ремонт	38 000
Получена плата за капитальный ремонт	51	62-АВ	35 000
В апреле 2019 г.
Начислена плата за капитальный ремонт за апрель	62	76-Ремонт	38 000
Получена плата за капитальный ремонт	51	62-АВ	39 000
В мае 2019 г.
Начислена плата за капитальный ремонт за май	62	76-Ремонт	38 000
Получена плата за капитальный ремонт	51	62-АВ	37 000
Сформированы расходы на капитальный ремонт системы холодного водоснабжения	20	10, 70, 69	350 000
Отражена реализация работ по капитальному ремонту	76-Ремонт	90-1	456 000
Списаны затраты на выполнение работ	90-2	20	350 000
Зачтены полученные авансы (36 000 + 35 000 + 39 000 + 37 000) руб.	62-АВ	62	147 000
В июне 2019 г.
Начислена плата за капитальный ремонт за июнь	62	76-Ремонт	38 000
Получена плата за капитальный ремонт	51	62	38 000

---

Таким образом, на счете 62 отражаются расчеты с собственниками помещений по предъявленным к оплате суммам. По состоянию на 30.06.2019 сформировано дебетовое сальдо счета 62 в сумме 43 000 руб. (38 000 руб. × × 6 мес. - 147 000 руб. - 38 000 руб.), из них 38 000 руб. – это задолженность за текущий месяц (июнь) и 5 000 руб. – за прошлые месяцы. Одновременно в учете сформировано сальдо по дебету счета 76-Ремонт в сумме 228 000 руб. (456 000 руб. - 38 000 руб. × 6 мес.), что представляет собой задолженность собственников помещений за фактически выполненные ремонтные работы, еще не предъявленную к оплате. В общей сложности задолженность собственников составляет 271 000 руб. (43 000 руб. + 228 000 руб.).

Отношения по поводу проведения капитального ремонта возникают у собственников помещений только с управляющей организацией. По общему правилу подрядчиков она выбирает самостоятельно, однако в договоре управления может быть оговорено право собственников помещений утверждать выбор управляющей организации или налагать на него вето. Требования по качеству выполненных ремонтных работ собственники помещений вправе выдвигать только управляющей организации. Именно она должна вести дальнейшую претензионную работу с подрядчиками.

Рассмотрим пример. Для проведения ремонта кровли многоквартирного дома управляющая организация привлекла подрядчика. Стоимость работ составила 354 000 руб., в том числе НДС – 54 000 руб. Работы были приняты комиссией с участием представителей собственников помещений в августе 2019 г. и полностью оплачены в этом же месяце. Плата за капитальный ремонт была установлена общим собранием собственников помещений и внесена полностью до проведения ремонта. Согласно договору подряда качество работ гарантировано в течение 24 месяцев. Тем не менее, в октябре 2019 г. выявлены недостатки выполненных работ, в результате которых образовались протечки кровли. Собственники помещений сообщили об этом управляющей организации, которая направила претензию подрядчику с требованием устранить недостатки. Подрядчик не отреагировал, поэтому управляющая организация воспользовалась своим правом, предусмотренным договором подряда, самостоятельно устранить недостатки. Для этого был подписан контракт с другой строительной организацией. Стоимость работ по устранению недостатков составила 280 000 руб. (без НДС). В дальнейшем управляющая организация в судебном порядке взыскала с подрядчика понесенные убытки в сумме 280 000 руб.

В бухгалтерском учете управляющей организации следует составить записи:

---