Файл: ИПОТЕКА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ (ИСТОРИЯ РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ КАК ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКОГО).pdf

Следует иметь в виду, что право залога на недвижимое имущество, будучи зарегистрированным в государственном реестре прав на недвижимое имущество, подчиняется следующим принципам ипотечной системы:

1. принцип специальности – запись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество касается строго определенного, конкретного объекта недвижимости;
2. принцип обязательности – «право ипотеки имеет юридическую значимость для всех третьих лиц только после внесения записи о ней в государственный реестр прав на недвижимое имущество»^[11];
3. принцип гласности (публичности) – доступность записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество всем заинтересованным лицам;
4. принцип достоверности – предполагает презумпцию правильности и законности записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество, которая может быть опровергнута только судом;
5. принцип старшинства – право залога, внесенное в государственный реестр прав на недвижимое имущество ранее другого права залога, является предшествующим залогом, а зарегистрированное позже – последующим залогом.

Для договора об ипотеке более не требуется нотариального удостоверения (как это было предусмотрено ранее действовавшим законодательством): достаточно соблюдения простой письменной формы договора и его государственной регистрации (нотариальное удостоверение договора об ипотеке было отменено Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ). «Предполагалось, что отмена нотариального удостоверения как дополнительного формального требования будет способствовать развитию ипотеки в целом»^[12].

Процедура государственной регистрации в настоящее время регулируется, в основном, Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный закон определяет государственную регистрацию ипотеки как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора о ней, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

При этом должны быть представлены:

1) договор ипотеки и его копия;

2) документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;

3) документ об уплате государственной пошлины;

4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с вышеназванными документами представляются также закладная и ее копия, документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

ГЛАВА 3. СОДЕРЖАНИЕ ИПОТЕЧНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

3.1 Права и обязанности сторон

После подписания договора об ипотеке возникают правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными правами и обязанностями.

Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством и включают следующее.

Залогодатель (должник по договору об ипотеке) обязан:

1) основная обязанность залогодателя состоит в надлежащем исполнении основного обязательства, обеспеченного залогом;

2) застраховать заложенное имущество в полной его стоимости, а также осуществить страхование в соответствии с требованиями кредитной организации (например, своей жизни, здоровья и трудоспособности); «если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования – на сумму размера требования. Страхование производится за счет залогодателя (законом или договором может быть предусмотрено, что страхование осуществляется за счет залогодержателя, на иную сумму и т. п.)»^[13];

3) уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

4) при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества, в противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям;

5) принимать меры по сохранности заложенного имущества, «в т. ч. для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц (законом или договором соответствующие обязанности могут быть распределены между залогодателем и залогодержателем, возложены на одну из сторон, несмотря на то, что предмет залога находится у другой стороны, может определяться перечень мер, принимаемых в том или ином случае, и т. д.)»^[14].

Кроме обязанностей залогодатель имеет следующие права:

1) пользоваться заложенным недвижимым имуществом в соответствии с назначением (например, для проживания, если заложен дом или квартира);

2) для дальнейшего отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу запрашивать согласие залогодержателя;

3) завещать заложенное имущество (условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны);

4) прекратить обращение взыскания на предмет залога и его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного залогом обязательства;

5) если иное не предусмотрено Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут);

6) с согласия залогодержателя производить замену предмета залога:

• по соглашению сторон;
• в случае гибели имущества.

«Правда, некоторые права из приведенного перечня больше похожи на обязанности, но этого требует закон»^[15].

Залогодержатель в свою очередь имеет следующие права:

1) передать свои права другому лицу:

• по договору об ипотеке;
• по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству);

2) требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога.

3) потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

• если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;
• нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ);
• утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает;

4) не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и, если это требование не будет выполнено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:

• нарушения залогодателем правил о последующем залоге;
• невыполнения залогодателем своих обязанностей;
• нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

5) при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке (то есть, если залогодатель без согласования с залогодержателем осуществит реализацию заложенного имущества), с нарушением указанных ранее требований залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ);

б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

7) вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Очень важно отметить то, что недвижимое имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, то есть должник по договору ипотеки имеет право им пользоваться по своему усмотрению, но ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя. То есть, закон запрещает передавать предмет залога залогодержателю.

В случае, если лицо приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, то это лицо становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

3.2 Обращение взыскания на предмет ипотеки

Закон предусматривает основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК РФ), в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) за счет заложенного имущества на него необходимо обратить взыскание. «Обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю»^[16]. Обращение взыскания на предмет ипотеки возможно как во внесудебном, так и в судебном порядке.

1.Внесудебный порядок. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной (ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке. Закон об ипотеке существенно ограничивает пределы применения такого соглашения, предусматривая целый ряд случаев, когда внесудебный порядок обращения взыскания вообще исключается. В п. 5 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» перечислены случаи, когда обращение требований залогодержателя без обращения в суд не допускается. Этот перечень носит исчерпывающий характер. Назову некоторые из них:

1) предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу;

2) залогодатель – физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

3) заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества;

4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности;

5) право залогодателя на заложенное имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

6) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества и др.

В данных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.Обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) не допускается при наличии одновременно следующих условий: