Файл: ИПОТЕКА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ (ИСТОРИЯ РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ КАК ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКОГО).pdf

ВВЕДЕНИЕ

Институт ипотеки был известен еще римскому праву, но особенно важное значение он приобрел в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости является наиболее надежным способом обеспечения надлежащего исполнения обязательств, поскольку недвижимость обладает высокой стоимостью и считается самым эффективным способом вложения капитала, так как цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям. Кроме того, ипотека имеет большое значение для развития системы жилищного кредитования и, следовательно, для решения жилищных проблем в Российской Федерации.

С момента введения в российское законодательство понятия "ипотека" прошло более пятнадцати лет, а с момента внедрения единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество - уже более десяти. Появление рынка недвижимости в связи с введением в современной России нового правопорядка, в том числе с развитием институтов частного права, появление национальных проектов по формированию рынка доступного жилья вызвали бум на рынке ипотечного кредитования, особенно в сфере кредитования жилой недвижимости. Изменение законодательства, как специального законодательства об ипотеке, так и специального законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с необходимостью решения практических проблем осуществлялось достаточно быстро и хаотично.

Как известно, договор ипотеки - это договор о залоге имущества. Его заключают заемщик (залогодатель) и банк-кредитор (залогодержатель). При этом обе стороны должны убедиться, что их партнер подходит для такого дела: банк-кредитор должен быть наделен правом предоставлять кредиты, а заемщик, коль он просит о финансовой помощи, должен быть право - и дееспособным. Актуальность темы обусловлена тем, что многие проблемы практического и законодательного характера обусловлены именно отсутствием целостной системы теоретических взглядов на судьбу института ипотеки в современном российском гражданском праве.

Целью настоящей работы является комплексное исследование ипотеки в гражданском праве.

Данная цель обуславливает решение следующих задач:

1) изучить понятие ипотеки в гражданском праве;

2) раскрыть содержание ипотечного обязательства.

Объектом исследования курсовой работы выступают общественные отношения, возникающие в сфере ипотечного обязательства.

Предметом работы является действующее законодательство, судебная практика, а также общая и специальная литература, раскрывающая ипотеку.

Теоретической основой работы послужили труды отечественных представителей науки гражданского права, посвященные рассматриваемой проблематике. Значительную помощь в исследовании темы оказали многие авторы, в том числе Гришаев С.П., Викторова Р.Н., Буров В.С., Беляева О.А., Кайль А.Н., Карпухин Д.В., Латынцев А.А., Поздеева М., Русецкий А.Е.; их исследования были использованы в данной работе.В ходе исследования были проанализированы соответствующие нормативно-правовые акты, а также нормативные акты российского национального права.

Методологическая основа главным образом определена поставленными целями и задачами исследования. В ходе работы были использованы следующие методы: диалектический, логический, функциональный и частно-научных методах: конкретно-социологический, сравнительно-правовой, формально-юридический, исторический.

Структура работы обусловлена предметом, целями и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ КАК ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКОГО

Институт залога недвижимости (ипотеки) занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств и является одним из древнейших.

Одним из родоначальников института ипотеки (от греко-латинского hipotheke - залог, заклад) в наиболее приближенном к современному виде принято считать афинского реформатора и законодателя Солона в начале VI в. до н.э. При ипотеке к залоговому кредитору не переходило право владения заложенным имуществом, оно сохранялось за должником и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого для оформления обязательства на пограничной меже принадлежащей заёмщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме^[1]. Такой столб и назывался ипотекой (подставкой), и это слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога под кредит. В настоящее время термин «ипотека» используется для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога, а также для обозначения возникающего при этом у залогодержателя вещного права в отношении объекта ипотеки. Однако во многих правовых системах, включая российскую, это понятие используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества.

Залог недвижимости был известен еще в римском праве. Римское право относило залог к разряду прав на чужие вещи^[2]. Залог изначально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право при неисполнении их должником получить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложенного имущества. На ранних стадиях развития римского права формой залога являлась фидуция (fiducia), которая представляла собой не что иное, как продажу закладываемой вещи с правом ее обратного выкупа. Аналогичные виды сделок имелись и в древнегерманском праве (Kauf auf Wiederkauf), во французском (a remere). Другой, более развитой формой залога был пигнус (pignus — в римском праве, altere Satzung — в германском праве). В этом случае должник передавал кредитору закладываемую вещь во владение, имея возможность сохранить право пользования вещью с согласия последнего.

Составляя договор ипотеки стороны предупреждали друг друга о прошлых залогах вещи. Законодательство предусматривало уголовное наказание за не сообщение кредитору о прошлых залогах. В качестве предмета залога могла выступать как одна вещь, так и их совокупность. Если вещь каким-либо образом увеличивалась (качественно или количественно), то такое увеличение не имеет значения для залога вещи у кредитора, и последний вправе предъявлять свои требования на всю вещь. Способом реализации прав кредитора было право продать заложенную вещь или оставить вещь у себя. В течение длительного времени существовало право кредитора на предъявление личного иска к должнику.

Проанализировав древние источники права, мы пришли к выводу о том, что законы, разработанные еще в древности, не утратили своей актуальности и по сей день. В первую очередь это произошло благодаря умению древнеримских юристов выделить главные особенности, точно сформулировать, ясно изложить правовые нормы.

В средние века римское право применялось в развивающихся европейских странах, и именно оно легло в основу кодексов, которые были разработаны в Германии, Франции, России и других странах. Но, несмотря на рецепцию римского права, оно подвергалось изменениям и уточнениям. Здесь мы наблюдаем безусловное правовое развитие, ведь вполне естественным следует считать разделение вещей (как индивидуально- определенных предметов), и самой личности должника (в данном случае собственника вещи). Законодательство европейских стран не восприняло нормы древнеримского права о предъявлении личного иска к должнику. То есть, речь идет о приоритете жизни и здоровья индивида по отношению к собственности.

Римское право не предусматривало какой-либо фиксации сделок с залогом в государственных органах. Законодательство европейских стран поставило таковые под контроль государства. Говоря современным языком: право возникало только после его государственной регистрации. Во Франции, хотя и существовало это требование, реестр государственной регистрации прав не обладал достоверностью.

Древнерусское залоговое право также прошло длительную эволюцию - от древнерусского залога^[3], во многом сходного с римской фидуцией, до современного залога, доминирующей формой которого является залог с оставлением заложенного имущества во владении залогодателя.

Серьезное внимание залогу уделялось в XIX века, вплоть до 1917 год. Российское залоговое законодательство этого периода предполагало относить залог к правам на чужую вещь, то же мы наблюдали в римском праве, и характеризовать таковой как «второстепенное» отношение по поводу «главного» - обязательственного правоотношения. Предметом залога могла быть только материальная вещь. В этот период юристами России предлагалось достаточное количество специальных законопроектов, ни один из которых так и не был принят^[4].

Советское гражданское право относило залог к способам обеспечения обязательств, но в ГК правила о залоге были помещены в раздел о вещном праве. Договор о залоге должен был заключаться в письменной форме и нотариально заверяться. Предмет залога, по общему правилу, передавался кредитору. Это касалось любых предметов, за исключением строений. По соглашению сторон имущество могло быть оставлено у должника под замком и печатью кредитора. В случае неисполнения обязательства, кредитор имел право только продать вещь, чтобы получить удовлетворение из вырученной суммы. Правом оставить вещь у себя кредитор не обладал.

Существовавший в послереволюционной России запрет частной собственности на землю, недра, воды, леса, промышленные предприятия, исключивший на долгие годы эти объекты из гражданского оборота сыграл крайне негативную роль в развитии многих гражданско-правовых и финансовых институтов в нашей стране. Результатом этого стало и практическое отсутствие в России полноценного рынка недвижимости. Как следствие этого — не развивалась и ипотека, хотя в целом действовавшее в разное время законодательство содержало отдельные нормы о залоге.

Некоторые авторы утверждают, что в советский период ипотека не утратила свое значение в связи с ликвидацией частной собственности на землю и упразднением деления имущества на движимое и недвижимое. Речь идет о применении ее в тех редких случаях, когда смысл ипотеки отвечал требованиям действующего законодательства^[5].

Большое значение во всем мире залог приобрел в XX в. в странах с развитой рыночной экономикой^[6].

Залог недвижимости всегда был одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, поскольку цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

О начале формирования в нашей стране института ипотеки в его современном виде можно говорить с 1992 года, когда был принят Закон РФ «О залоге», в котором впервые появилось понятие «ипотека».

Дальнейшее развитие эти нормы получили с введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ, содержащей более широкое определение ипотеки, чем Закон «О залоге». При этом особенно важна была следующая коллизионная норма, содержащаяся в п. 2 ст. 334 ГК РФ: общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. То есть, по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений было отнесено законодателем на отдельный специальный закон об ипотеке.

На протяжении всего существования цивилистики ученые не пришли к единому мнению относительно того, какой юридической природой обладает залог: вещной или обязательственной. Научные споры продолжаются в современной юридической литературе.

Сторонники вещной природы залогового правоотношения полагают, что последнему присущи наиболее характерные свойства вещных прав - право следования. Другой характерной чертой является объект залоговых сделок -имущество.

Другие характеризуют залог именно как право обязательственное, а не вещное, обосновывая свое мнение тем, что залогодержатель по договору залога получает не право на саму вещь, а право на взыскание из стоимости заложенного имущества. А некоторые авторы, например Наумов В.М., полагают, что залоговые правоотношения имеют сложную, двойственную природу. Особенно это верно в отношении ипотеки^[7].

Гражданский кодекс РФ относит залог к институтам обязательственного права, учитывая двойственную природу залога.