Файл: ИПОТЕКА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ (ИСТОРИЯ РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ КАК ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКОГО).pdf

• сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
• период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

При этом ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после изменения указанных обстоятельств.

Использование сторонами внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество позволяет им с одной стороны, ускорить и упростить процедуру удовлетворения требований залогодержателя, а с другой стороны - существенно сократить расходы по обращению взыскания, которые возлагаются на сторону, проигравшую в судебном разбирательстве. При вынесении решения об обращении взыскания на заложенное имущество такой стороной является залогодатель.

Заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением. Пример из судебной практики.

«Залогодатель обратился в суд с иском о расторжении заключенного между ним и залогодержателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Залогодатель ссылался на существенное нарушение залогодержателем своих обязанностей, предусмотренных этим соглашением. Залогодержатель, возражая против предъявленного требования, указывал, что Закон об ипотеке не предусматривает возможности расторжения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество ни по соглашению сторон, ни по решению суда по требованию одной из сторон. Арбитражный суд иск удовлетворил. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания является по своей природе гражданско-правовым договором, определяющим гражданские права и обязанности сторон. Такой договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным нормами ГК РФ. В частности, согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. По условиям заключенного соглашения залогодержатель принял на себя обязательство не позднее чем через 60 дней обеспечить проведение торгов по продаже заложенного недвижимого имущества. Однако торги так и не были проведены, что в данном случае с учетом всех обстоятельств представляет собой существенное нарушение залогодержателем условий соглашения»^[17].

2. судебный порядок. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд, то есть во внесудебном порядке.

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

• сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
• период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Отказ в обращении взыскания по данному основанию не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

В п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» перечисляется перечень вопросов, которые в обязательном порядке должны быть отражены в решении суда, рассмотревшего исковое требование об обращении взыскания на заложенное имущество:

1. суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации;
2. наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, то есть сам предмет ипотеки (поскольку недвижимое имущество относится к индивидуально определенному и в большинстве случаев к уникальному имуществу, определить и указать являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, достаточно просто, в частности, необходимо указать видовые, родовые и индивидуализирующие признаки недвижимого имущества);
3. способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого;
4. начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации (судебная практика исходит из того, что начальная цена устанавливается исходя из рыночной стоимости на момент вынесения решения; определяется она на основании соглашения сторон, а при недостижении соглашения – судом);
5. меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;
6. другие условия, если это прямо предусмотрено законодательством об ипотеке.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотека как способ обеспечения обязательства в гражданском законодательстве Российской Федерации - сравнительно новый институт в постсоветской России, его теоретическое осмысление, законотворческая разработка, практическое применение до сих пор находится в стадии становления.

Согласно ст.5 Закона об ипотеке предметом ипотеки могут выступать: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей; объекты незавершенного строительства, а также имущественные права.

Порядок регистрации договора ипотеки регламентируют два Закона: Закон об ипотеке и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В Законе об ипотеке законодатель закрепил гл.4, регламентирующую основные положения государственной регистрации ипотеки. В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» особенностям регистрации ипотеки посвящена лишь ст.29.

В настоящее время правоотношения в области ипотеки (залога недвижимости) регулируются Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и некоторыми другими законодательными актами Российской Федерации.

Значение ипотеки и, соответственно, регулирующего ее законодательства для экономики и гражданского права нашей страны, а также для хозяйствующих субъектов и отдельных граждан (вовлеченных в ипотечные правоотношения, в частности в жилищной сфере) весьма велико.

Полагаем, что, принимая во внимание особую значимость договора об ипотеке для гражданского оборота и необходимость максимальной определенности его условий, следует законодательно предписать квалифицированную простую письменную форму договора об ипотеке - его заключение посредством составления одного документа, подписываемого сторонами.

Кроме того, в целях обеспечения максимальной определенности условий сделки, предусмотренной абзацем первым п.1 ст.48 Закона об ипотеке, предлагаем изложить данный абзац в следующей редакции: «При передаче прав на закладную совершается путем составления одного документа, подписываемого сторонами, сделка в простой письменной форме».

Предлагаем также дополнить первое предложение абзаца первого п.1 ст.55 Закона об ипотеке после слов «отдельного договора» словосочетанием, составляемого в виде отдельного документа, подписываемого сторонами". Это позволит достичь максимальной определенности условий соответствующих договоров.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

I. Нормативные правовые акты:

1) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

2) Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 23.04.2012) // «Собрание законодательства РФ», 18.11.2002, N 46, ст. 4532.

3) Закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 (ред. от 06.12.2011) «О залоге» // «Российская газета», N 129, 06.06.1992.

4) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступающими в силу с 07.03.2012) // «Российская газета», N 145, 30.07.1997.

5) Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // «Российская газета», N 137, 22.07.1998.

6) Федеральный закон от 30.12.2004 N 216-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // «Российская газета», N 292, 31.12.2004.

7) Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп., вступающими в силу с 07.03.2012) // «Российская газета», N 223, 06.10.2007.

II. Материалы судебной практики:

1) Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», абзац 2 пункт 43 // «Российская газета» («Ведомственное приложение»), N 151, 10.08.1996.

2) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», пункт 4 // «Вестник ВАС РФ», N 3, 1998.

3) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», пункт 12 // «Вестник ВАС РФ», N 4, 2005.

III. Учебная и научная литература:

1) Афонина А. В. Все об ипотеке. – Система ГАРАНТ, 2009. – 107 с.

2) Гражданское право: учебник / С. С. Алексеев, Б. М. Гонгало, Д. В. Мурзин [и др.]; под общ. ред. чл.-корр. РАН С. С. Алексеева. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Проспект; Екатеринбург; Институт частного права,

2009. – С. 176-186.

3) Гришаев С. П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – Система ГАРАНТ, 2010 г. – 104 с.

4) Гражданское право: учебник. Том I / под ред. О.Н. Садикова. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006. — С. 399-409.

5) Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. I. / Е. Н. Абрамова, Н. Н. Аверченко, Ю. В. Байгушева [и др.]; под ред. А. П. Сергеева. – М.: РГ-Пресс, 2010. – С. 906-917.

6) Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., стереотип. – М.: Статут, 2011. – C. 107-128.

7) Гражданское право: учебник. Ч. I. / Отв. ред. В. П. Мозолин и А. И. Масляев. – 3-е изд. – М.: Юристъ, 2008. – 719 с.

8) Граждансоке право. Часть первая: Учебник / под ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. – М.: Юристъ, 2007. – 630 с.

9) Л. Кассо Понятие о залоге в современном праве. Исследование. - Юрьев: Типография К. Маттисена, 1898.с.

10) Косенко, Е. В // Залог недвижимости по гражданскому праву Российской . диссертация на соискание ученой

11) Мейер Древнее русское право залога. Казань. - 1855 с.

12) Наумов, В. М. // Правовое положение субъектов ипотечных отношений в Российской Федерации. -М.,2007, - 168 с

13) Римское частное право: Учебник/Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004. - с.

14) Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. М.: Изд-во РГТЭУ, 2003. – с.

III. Интернет-источники:

1) Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // Официальный сайт компании «Консультант Плюс»: www.consultant.ru.

2) Консультант Плюс: Правовые новости. Специальный выпуск «Комментарий к проекту изменений Гражданского кодекса Российской Федерации» // Официальный сайт компании «Консультант Плюс»: www.consultant.ru.

1. Граждансоке право. Часть первая: Учебник / под ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. – М.: Юристъ, 2007. – 630 с. ↑

2. Римское частное право: Учебник/Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004. - с. ↑

3. Мейер Древнее русское право залога. Казань, 1855. – с. ↑

4. Л. Кассо Понятие о залоге в современном праве. Исследование. - Юрьев: Типография К. Маттисена, 1898. – с. ↑

5. Косенко, Е. В // Залог недвижимости по гражданскому праву Российской . диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук . –Саратов. - 2004. – с. ↑

6. Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. М.: Изд-во РГТЭУ, 2003. – с. ↑

7. Наумов, В. М. // Правовое положение субъектов ипотечных отношений в Российской Федерации. -М.,2007, - 168 с ↑

8. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400 ↑

9. Гришаев С. П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – Система ГАРАНТ, 2010 г. ↑

10. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», абзац 2 пункт 43. ↑

11. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., стереотип. – М.: Статут, 2011. – C. 117. ↑

12. Гришаев С. П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – Система ГАРАНТ, 2010 г. ↑

13. Гражданское право: учебник / С. С. Алексеев, Б. М. Гонгало, Д. В. Мурзин [и др.]; под общ. ред. чл.-корр. РАН С. С. Алексеева. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Проспект; Екатеринбург; Институт частного права,

    2009. – С. 181. ↑

14. Гражданское право: учебник / С. С. Алексеев, Б. М. Гонгало, Д. В. Мурзин [и др.]; под общ. ред. чл.-корр. РАН С. С. Алексеева. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Проспект; Екатеринбург; Институт частного права,

    2009. – С.181. ↑

15. Афонина А. В. Все об ипотеке. – Система ГАРАНТ, 2009. – С. 14. ↑

16. Пункт 1 статья 69 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп., вступающими в силу с 07.03.2012). ↑

17. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», пункт 12. ↑