Файл: ИПОТЕКА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ (ИСТОРИЯ РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ КАК ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКОГО).pdf

Мы склонны сделать вывод о том, что залог преимущественно обладает вещно-правовой природой. Это и право следования, право обращения взыскания на предмет залога, независимо от его нахождения. Однако залог обладает акцессорным характером, который проявляется прежде всего в том, что при недействительности основного обязательства, недействительным будет и обязательство о залоге. Существование залоговых правоотношений без правоотношений обеспеченных этим залогом невозможно. Но недействительность залога не влечет недействительности основного обязательства. В силу акцессорности залога мы можем говорить о его двойственной природе. Кроме того характеризовать залог только как способ обеспечения обязательства вещью не совсем верно, поскольку его предметом может быть не только вещь, но и право требования. Следовательно, залог - способ обеспечения обязательства посредством вещи, либо права.

Легальное определение ипотеки раскрывается лишь через понятие договора об ипотеке, которое содержится в ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости»: по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом^[8]. Хотелось бы отметить, что ипотека по своей сути представляет собой одну из разновидностей залога и является дополнительным (акцессорным) обязательством, т.е. ипотечное правоотношение может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного.

Ипотека может возникнуть как в силу закона, либо договора. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор - основная форма возникновения ипотеки.

Ипотека может возникнуть и на основании норм закона. Например, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика, то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи.

Подводя итог хочется сказать, что залог недвижимости (ипотека) представляет собой гражданское правоотношение, в котором одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой (основному обязательству), имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. В этом на наш взгляд и заключается правовое значение ипотеки.

ГЛАВА 2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИПОТЕКИ, ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

2.1. Понятие ипотеки в Гражданском праве

Название «ипотека» впервые появилось в Греции в начале VI в. до нашей эры и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого при оформлении обязательства на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название ипотеки, отмечались все поступающие долги собственника земли.

Ипотека представляет собой особый вид залога. Отличительный признак ипотеки – ее предмет: из всех видов имущества им служит только недвижимость. Достоинством недвижимости как предмета залога является следующее:

1. недвижимость сравнительно мало подвержена гибели или внезапному исчезновению, а ее наличие легко проверяется;
2. недвижимость обладает осложненной оборотоспособностью, так как необходима государственная регистрация перехода прав на нее, а в некоторых случаях и сделок с ней, что позволяет контролировать ее отчуждение;
3. стоимость недвижимости имеет общую тенденцию к повышению (хотя, в условиях кризиса может и снижаться) что дает кредитору определенную гарантию того, что задолженность будет погашена в полном объеме. «Высокая стоимость недвижимости и риск ее потери является мощным стимулом, побуждающим должника к своевременному исполнению своих обязательств»^[9].

Понятие недвижимого имущества законодательно закреплено в таких нормативных правовых актах как ГК РФ (п. 1 ст. 130) и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 1). К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; законом к недвижимости может быть отнесено и другое имущество. Следовательно, предметом ипотеки могут быть:

1. земельные участки;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК РФ). Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия (например, проживать в заложенной квартире), однако он лишен третьего правомочия – права распоряжения.

Ипотека, как и залог движимого имущества, может возникнуть в силу договора, то есть наличествует договор, заключенный между залогодателем и залогодержателем по поводу рассматриваемого способа обеспечения исполнения обязательств, или в силу закона, то есть возникновение права залога прямо предусмотрено в законе. Примеры возникновения права залога в силу закона:

1. если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ);
2. при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ);
3. жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не отменяет соответствующих норм ГК РФ, посвященных залогу, самого Закона «О залоге», подзаконных актов, регулирующих в той или иной степени залоговые правоотношения. Вместе с тем нормы закона об ипотеке имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и ГК РФ. Так, в абз. 1 п. 2 ст. 79 закона об ипотеке отмечается, что со дня введения в действие ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нормы Закона «О залоге» подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Аналогичным образом решается вопрос о соотношении закона об ипотеке, ГК РФ и других правовых актов. Во втором абзаце этой же статьи указано, что они применяются в части, не противоречащей закону об ипотеке. Таким образом, правоприменитель сам должен решить вопрос о наличии противоречий между указанными правовыми актами, что создает определенные сложности на практике.

2.2 Заключение договора об ипотеке и его государственная регистрация

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Договор об ипотеке является гражданско-правовым договором, который в свою очередь является основной разновидностью сделки. Соответственно к нему применяются основные правила, регулирующие порядок совершения, форму и условия действительности сделки, последствия признания сделки недействительной, порядок заключения договора и т.д.

В соответствии с ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

Закон закрепляет существенные условия договора об ипотеке, при отсутствии которых он будет признан незаключенным. Перечень этих условий по существу совпадает с перечнем существенных условий, указанных в п. 1 ст. 339 ГК РФ (исключение условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество; это обусловлено тем, что в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заложенное имущество всегда находится у залогодателя). Существенными условиями договора об ипотеке являются:

1. предмет ипотеки – определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием; в договоре об ипотеке должно быть указано право, на основании которого заложенное недвижимое имущество принадлежит залогодателю, и поскольку любые права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, то в договоре должен быть указан орган, осуществивший такую регистрацию (под таким органом имеется в виду территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр);
2. оценка предмета ипотеки – определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении;
3. существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой – поскольку ипотека имеет акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному обязательству, то законодатель требует чтобы в договоре об ипотеке было указано и основное обязательство с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Такое обязательство по основаниям возникновения может быть как договорным, так и внедоговорным (например, ипотекой может быть обеспечено обязательство из причинения вреда). Если же речь идет о договорном обязательстве, то должен быть указан сам договор, его стороны, дата и место заключения. На практике возникает вопрос, достаточно ли указать в договоре ипотеки номер и дату основного договора, если залогодателем и залогодержателем являются стороны по основному договору. Ответ на этот вопрос звучит следующим образом: «в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующее условие»^[10]. Однако на практике органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, считают недостаточным наличие подобного условия и требуют указания в договоре ипотеки всех условий кредитного договора.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), с момента которой он считается заключенным. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.