Файл: Инвестиционная деятельность.pdf

— сопоставимые сделки на рынке осуществляются не часто;

— отсутствуют альтернативные достоверные оценки справедливой стоимости (например, на основе прогнозов дисконтированных денежных потоков).

Еще одним примером является ситуация, когда не может быть достоверно определена справедливая стоимость объекта инвестиционной недвижимости, который находится в стадии сооружения^[31]. Однако по окончании сооружения этого объекта организация рассчитывает надежно оценить его по справедливой стоимости. В данном случае объект, находящийся в стадии сооружения, оценивается по себестоимости. С момента достоверного определения справедливой стоимости этого объекта или с момента завершения его сооружения (в зависимости от того, что произойдет раньше) объект будет оценен по справедливой стоимости^[32].

Если по некоторым объектам инвестиционной недвижимости в силу причин, приведенных выше, будет использована модель учета по себестоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства», то в отношении остальных объектов инвестиционной недвижимости (включая объекты, находящиеся в стадии сооружения) организация обязана использовать модель учета по справедливой стоимости.

Справедливая стоимость не предполагает наличие особых условий или обстоятельств, например, нетипичные схемы финансирования, продажи с обратной арендой, льготные условия возмещения или скидки, предоставляемые любой стороной, связанной со сделкой купли-продажи. При определении справедливой стоимости организация не вычитает затраты, которые могут возникнуть в связи с реализацией или иными формами выбытия актива.

Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости должна отражать состояние рыночных цен по состоянию на отчетную дату. При оценке на другую дату в связи с изменениями рыночных условий сумма, представленная как справедливая стоимость, может оказаться неточной или неправильной, поэтому она подлежит изменению^[33].

Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости может определяться исходя из доходов от сдачи объектов в аренду, как настоящих, так и будущих, исходя из текущей ситуации на рынке. При расчете справедливой стоимости также следует учитывать любые оттоки денежных средств, включая арендную плату, связанные с инвестиционной недвижимостью^[34].

В определениях справедливой стоимости присутствуют термины «осведомленность», «независимость», «желание совершить сделку» сторон. В МСФО (IAS) 40 дается подробное пояснение этих понятий.

Осведомленность сторон означает, что и продавец, и покупатель в разумной степени информированы:

— о сущности и основных характеристиках объекта инвестиционной недвижимости;

— о фактическом и потенциальном способах использования объекта;

— о конъюнктуре рынка по состоянию на отчетную дату.

Независимость сторон предполагает, что сделка совершается между несвязанными сторонами, при этом каждая из них действует независимо^[35].

Желающий совершить сделку покупатель не будет платить цену за объект инвестиционной недвижимости более высокую, чем рыночная цена.
Желающий совершить сделку продавец не готов продавать недвижимость по любой цене, но и не намеревается настаивать на цене, которая не считается разумной в текущих рыночных условиях. Мотивация такого желающего совершить сделку продавца состоит в том, чтобы продать инвестиционную недвижимость на рыночных условиях по наиболее высокой цене, которую можно за нее получить^[36].

Наилучшим подтверждением справедливой стоимости являются действующие цены на активном рынке аналогичной недвижимости, которая
расположена на той же территории, находится в том же состоянии и на которую распространяются схожие условия аренды и прочих договоров^[37].

Справедливая стоимость объекта инвестиционной недвижимости может определяться и при отсутствии действующих цен на активном рынке^[38].
В этом случае организация может использовать информацию из других источников, в том числе:

— действующие цены на активном рынке других видов недвижимости, в другом состоянии или на другой территории (либо недвижимости, на которую распространяются другие условия договоров аренды или иных договоров), скорректированные с учетом этих различий;

— наиболее близкие по времени цены на менее активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам;

— прогнозы дисконтированных денежных потоков, исходя из достоверных оценок будущих денежных потоков, в основе которых лежат условия
действующих договоров аренды и иных контрактов;

— данные из внешних источников (когда это возможно), такие как действующие тарифы за аренду аналогичной недвижимости на той же территории и в том же состоянии.

При расчете дисконтированной стоимости используются коэффициенты дисконтирования, отражающие оцениваемую рынком степень неопределенности в отношении размера и сроков поступления денежных потоков^[39].

Различные источники информации могут привести к различным значениям справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости. Организация должна выявить причины расхождений в полученных значениях и выбрать наиболее надежную оценку справедливой стоимости в диапазоне значений расчетных оценок. Справедливая стоимость объектов инвестиционной недвижимости отличается от ценности использования, определение которой приводится в МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов» ^[40].

Справедливая стоимость отражает осведомленность и оценки осведомленных и желающих совершить сделку покупателей и продавцов. Ценность использования, наоборот, отражает оценки, произведенные организацией с учетом влияния факторов, которые могут быть присущи только данной организации и неприменимы к остальным организациям. Например, справедливая
стоимость не отражает ни один из перечисленных ниже факторов, поскольку, как правило, они не доступны осведомленным и желающим совершить сделку покупателям и продавцам:

— дополнительную стоимость в результате создания портфеля недвижимости на различных территориях;

— синергетический эффект в результате совместного использования инвестиционной недвижимости и прочих активов;

— конкретные юридические права и правовые ограничения в отношении текущего владельца недвижимости;

— конкретные налоговые льготы или налоговое бремя в отношении текущего владельца недвижимости^[41].

При определении справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости необходимо иметь в виду, что отдельные активы включаются в эту стоимость. Примеры учета составных частей инвестиционной недвижимости представлены в табл. 3.

Таблица 3

Учет составных частей инвестиционной недвижимости
в соответствии с МСФО (IAS) 40^[42]

В справедливую стоимость инвестиционной недвижимости не включается предоплата или начисленный доход по договору операционной аренды,
поскольку организация отдельно отражает данные статьи в составе обязательств или активов^[43].

Справедливая стоимость арендуемой инвестиционной недвижимости отражает ожидаемые потоки денежных средств, включая условную арендную плату, получение которой ожидается. Соответственно, если оценка объекта недвижимости произведена за вычетом любых ожидаемых платежей, то в целях учета для получения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости необходимо прибавить к этой сумме величину любого признанного обязательства по аренде.

В справедливой стоимости инвестиционной недвижимости не отражаются:

— предстоящие капитальные затраты на недвижимость в целях ее обновления или улучшения;

— будущие экономические выгоды от таких затрат^[44].

Возможна ситуация, когда дисконтированная стоимость выплат, производимых организацией в связи с инвестиционной недвижимостью, будет превышать дисконтированную стоимость соответствующих денежных поступлений. В этом случае необходимо определить, возникнет ли обязательство у организации, и оценить это обязательство в соответствии с МСФО (IAS) 37 «Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы»^[45].

Основные характеристики модели учета инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости представлены в табл. 4.

Таблица 4

Модель учета инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости^[46]

Модель учета по себестоимости. После первоначального признания организация, выбравшая модель учета по себестоимости, должна оценить всю свою инвестиционную недвижимость в соответствии с требованиями МСФО (IAS) 16 «Основные средства»^[47]. Основные характеристики модели учета инвестиционной недвижимости по себестоимости представлены в табл. 5.

Таблица 5

Модель учета инвестиционной недвижимости по себестоимости^[48]

Продолжение таблицы 5

При применении модели учета по себестоимости организация в обязательном порядке должна определять справедливую стоимость инвестиционной недвижимости в целях раскрытия информации. В исключительных случаях, когда организация не может определить справедливую стоимость инвестиционной недвижимости с достаточной степенью достоверности, она обязана раскрывать следующую информацию:

— описание инвестиционной недвижимости;

— причины, в силу которых справедливая стоимость не может быть определена с достаточной степенью достоверности;

— по возможности, границы оценок, в которых, скорее всего, находится справедливая стоимость.

2.2.Практические аспекты учета инвестиций в недвижимость