Файл: Приобретение права собственности.pdf

Данные виды гражданско-правовых договоров, которые приводят к приобретению права собственности, являются основными, однако рассмотренный перечень не является исчерпывающим. Так, законодательством предусматривается приобретение права собственности на основании перехода жилого помещения по наследству, регистрация данного права осуществляется на общих основаниях.

Право собственности на сооружения, здания, и вновь создаваемые недвижимые объекты в обязательном порядке требует регистрации, в результате которой данное право и возникает.

Лицо, которое не является собственником имущества, однако непрерывно, открыто и добросовестно владеет им как своим собственным на протяжении 15 лет, приобретает право собственности на данное имущество в соответствии с приобретательной давностью. Данное приобретение также подлежит обязательной государственной регистрации.

Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ члены жилищных кооперативов, внесшие в полном размере свой пай за жилое помещение (квартиру), получают право собственности на данное жилое помещение.

Изложенное позволяет сделать следующие выводы. Классификация оснований приобретения права собственности имеет большое практическое значение. Помимо традиционного их деления на первоначальные и производные, можно выделить основания приобретения права собственности на жилье как требующие, так и не требующие встречного возмещения. Весьма ценным в практическом отношении является использование при классификации такого критерия, как обремененность жилых помещений на рынке недвижимого имущества, поскольку он позволяет учесть вещные и обязательственные права третьих лиц на конкретное жилое помещение.

Приобретение права собственности на жилые помещения имеет свои особенности, обусловленные их особым правовым режимом. В отличие от порядка возникновения вещных прав на движимое имущество, приобретение права собственности на жилые помещения не «укладывается» в рамки одного действия. Возникновению права, собственности на данные объекты предшествует самостоятельная стадия, включающая разнообразные юридические и фактические действия заинтересованных лиц, поэтому нередко с момента передачи помещения во владение будущему собственнику по договору купли-продажи до приобретения им права собственности проходит несколько месяцев, а иногда и лет.

2.3 Особенности приобретения права собственности  на земельные участки

В соответствии с п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)^[24] (далее – ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, представляющий собой часть земной поверхности и имеющий характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально определенной вещи. Доктринальным является утверждение, что земельный участок представляет собой недвижимое имущество, которое соответственно должно подлежать обязательной государственной регистрации. Она осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости данных о праве лица на конкретное недвижимое имущество, и является единственным правовым доказательством существования зарегистрированного права в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О государственной регистрации недвижимости»^[25]. Таким образом, процедура регистрации будет выступать в качестве юридического акта признания и подтверждения государством возникновения права собственности на земельный участок^[26].

Как было отмечено, на сегодняшний день в гражданском законодательстве РФ предусмотрено множество способов приобретения права собственности: из договоров и иных сделок; в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие неосновательного обогащения и другие. Однако, не всеми способами, известными гражданскому законодательству, можно приобрести право собственности на земельный участок. Так, многие ученые, среди таких способов выделяют четыре основные группы.

К первой, и самой распространенной группе, относится возникновение прав на земельные участки из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему^[27]. Согласно ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить и распоряжаться им иным образом. Примерами могут служить сделки купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением и иные.

Ко второй группе относится возникновение права собственности на государственные и муниципальные земли. Основанием для приобретения права собственности выступает обладание одним из следующих прав: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования или право аренды. Если земельный участок находится в аренде, то для оформления в собственность его необходимо выкупить по выставленной администрацией цене и получить договор купли-продажи, при этом земельный участок на праве бессрочного пользования не выкупается.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О приватизации государственного и муниципального имущества»^[28] земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, продаются на конкурсе, аукционе, посредством публичного предложения, без объявления цены. По результатам проведения земельные участки передается юридическим лицам и гражданам на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, обладающих правом передавать соответствующие земельные участки в собственность.

В ст. 39.5 ЗК РФ указаны случаи, при которых земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно. Примерами таких случаев являются приобретение права по истечении пяти лет со дня предоставления лицу земельного участка в безвозмездное пользование, при условии, что это лицо использовало такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием; приобретение лицами, имеющими трех и более детей; в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества и относящегося к имуществу общего пользования данной некоммерческой организации и другие.

Стоит особо обратить внимание на то, что в настоящее время существует проблема, когда органы государственной власти нарушают права юридических лиц и граждан, не предоставляя земельные участки в собственность. Как показывает практика, самыми распространенными основаниями для отказа являются случаи, когда заявители не предоставляют документы, которые необходимы для приобретения земельного участка. Зачастую, обязательные для приобретения земельного участка в собственность документы не могут быть предъявлены в соответствующий орган по уважительным причинам, которые никак не зависят от воли заявителя. Необходимые документы, которые свидетельствуют о возможности безусловного предоставления данному гражданину земельного участка в собственность могут отсутствовать по различным причинам: документы могут быть утеряны в результате прекращения деятельности садового товарищества, не сохранились в архивах, отсутствие оригиналов документов и др. Тем не менее, в таких случаях явно нецелесообразно ставить вопрос об обжаловании постановления органа государственной власти об отказе, так как он является законным. Соответствующий орган имеет право принять решение о предоставлении участка только при наличии определенных документов, а ввиду их отсутствия такое предоставление не является возможным.

К третьей группе относится возникновение права собственности на земельные участки на основании судебного решения. Суд вправе вынести такое решение, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия. Тем самым, судебное решение будет выступать юридическим основанием, для того, чтобы уполномоченный орган зарегистрировал права не недвижимое имущество, в том числе и сделки с таким имуществом^[29]. В этой группе особое внимание стоит уделить возникновению права собственности на земельный участок на основании приобретательной давности. Согласно ст. 234 ГК РФ юридическое лицо или гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на соответствующее имущество. В литературе в последнее время все больше высказывается мнений о том, что приобретательная давность не может служить основанием возникновения прав на земельный участок^[30]. Ученые обосновывают свое мнение тем, что до момента признания права собственности, находящийся у беститульного владельца земельный участок выходит за рамки гражданского оборота, в том числе, беститульный владелец зачастую может нарушать нормы гражданского законодательства.

К четвертой группе, согласно статье 218 ГК РФ относится приобретение земельного участка в случаях наследования, а также правопреемства при реорганизации юридического лица. В ст. 1181 ГК РФ указано, что земельный участок, который принадлежит наследодателю на праве собственности, в том числе и право наследуемого владения на него входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях. Наследование земельного участка происходит по завещанию, а в случае его отсутствия - по закону.

При наследовании земельных участков вместе с ними переходят находящиеся на их территории поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, леса и растения. В случаях, когда имеется два и более наследников, то земельный участок переходит к ним на праве общей собственности. Раздел земельных участков между наследниками осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных ст. 1182 ГК РФ.

Стоит отметить, что на практике нередко встречаются случаи переплетения данных способов, так как они между собой очень тесно связаны, а иной раз и дополняют друг друга. Так прокурор города Астрахани обратился в суд с иском в интересах Гражданина А., указав, что он обратился в управление муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» с заявлением о предоставлении в собственность бесплатно земельного участка в черте г. Астрахани для строительства индивидуального жилого дома, как семье, имеющей трех и более детей. Однако долгое время земельным участком гражданин А. не был «обеспечен». В связи с этим прокурор просит обязать администрацию МО «Город Астрахань» предоставить Гражданину А. в собственность бесплатно земельный участок в черте города Астрахани для строительства индивидуального жилого дома. Суд решил обязать администрацию муниципального образования «Город Астрахань» в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу предоставить бесплатно в собственность земельный участок^[31]. Таким образом, возникновение права собственности на государственные и муниципальные земли и возникновение права собственности на основании судебного решения здесь отчетливо переплетены.

В науке гражданского права существует общепризнанное деление способов приобретения права собственности на первоначальные и производные. Первоначальным признается способ, в том случае, если при возникновении права собственности воля предыдущего собственника не учитывается. В свою очередь, производным признается такой способ, где право собственности устанавливается на основании воли предшественника. Юридическое значение данного деления состоит в том, что при производном способе возникновения права собственности необходимо проверять права предыдущего собственника, а при первоначальном эта необходимость отпадает.

Данная классификация может использоваться и в отношении земельных участков. Так, считаем, что к первоначальным способам можно отнести возникновение права собственности на государственные и муниципальные земли; на основании судебного решения; а возникновение права из договоров и иных сделок, а также при реорганизации юридического лица – к производным.

Проблемным является вопрос о наследовании, который рассматривается в двух вариантах: по закону и по завещанию. Вопросы наследования земельных участков по завещанию трудностей не вызывают, поскольку известно, что завещание составляется на основании воли лица. Что же касается наследования по закону, то, с одной стороны, наследодатель проявляет свою волю путем согласия с порядком наследования по закону, а, с другой стороны, он попросту не выражает свою волю^[32]. Таким образом, наследование необходимо по общему правилу отнести к производному способу, но в случаях, когда неизвестно волеизъявление лица – можно будет отнести к первоначальному.