Файл: Приобретение права собственности.pdf

Так, истцом в качестве основания для признания права собственности на имущество в силу приобретательной давности было указано, что нежилые помещения подвала были получены им вместе с имуществом, приобретенным в порядке приватизации имущественного комплекса. Однако суд указал, что действующее на тот момент законодательство не предусматривало возникновение права собственности юридических лиц на государственное имущество, полученное на таком основании. Следовательно, при получении в порядке приватизации спорных помещений во владение истец знал и должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности на них, что свидетельствует об отсутствии добросовестности во владении истцом спорным имуществом и исключает признание права собственности на это имущество в силу приобретательной давности^[14].

Как видим, приобретательная давность включает в себя: владение имуществом в течение определенного срока, его непрерывность, добросовестность, открытость. Отсутствие любого из указанных оснований ведет к дефектности юридического состава.

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Государственная регистрация является, таким образом, заключительным фактом, определяющим момент возникновения права собственности по давности владения. Соответственно в данном случае имеет место тесная связь фактов: приобретательной давности и государственной регистрации. Это означает, что дефектность последней при условии соблюдения всех иных требований закона все равно приводит к существенным изъянам механизма правового регулирования.

Дефекты самой юридической конструкции института приобретательной давности очевидны, приводят к противоречиям и трудностям в правоприменении и нуждаются в серьезных изменениях.

Так, ст. 234 ГК РФ требует добросовестного владения. Добросовестность владения означает, что владелец не знает и не должен знать, что его владение незаконно. Таким образом, приобретательная давность распространяется лишь на добросовестного приобретателя, во всех других случаях владение будет недобросовестным, так как только добросовестный приобретатель не знает о незаконности своего владения. При такой формулировке невозможно стать собственником украденной вещи, сколько бы времени ни прошло с момента его незаконного владения^[15]. На первый взгляд, это кажется справедливым. Но выполняется ли при этом стабилизирующая функция института приобретательной давности, призванного придать определенность гражданскому обороту? Более того, поскольку в ст. 234 ГК РФ имеется ссылка на ст. 301 ГК РФ, которая касается любого незаконного владения, как добросовестного, так и недобросовестного, можно сделать вывод, что в ст. 234 ГК РФ имеются противоречия, и не ясно, распространяется ли приобретательная давность на все случаи незаконного владения (ст. 301 ГК РФ) или только на добросовестное незаконное владение.

Представляется, что именно это противоречие обусловило позицию, согласно которой в отличие от добросовестного приобретателя, который не знает и не должен знать о незаконности своего владения, для давностного владельца не требуется, чтобы он не знал о незаконности своего владения^[16]. Другие же авторы полагают, что понятия добросовестного владения во всех ситуациях должны совпадать^[17].

Еще один дефект института приобретательной давности заключается в том, что на практике неэффективна защита прав владельца вещи в период течения срока приобретательной давности. В связи с этим полагаем целесообразным изменить нормы п. 2 ст. 234 ГК РФ, предусмотрев механизм защиты права давностного владельца, в том числе путем государственной регистрации права владения в период течения срока приобретательной давности. Полагаем, что предложенное изменение интересно, актуально и способно помочь в преодолении дефектности механизма правового регулирования, связанного со сложностью защиты прав владельца.

Таким образом, владение, которое лежит в основании института приобретательной давности, само по себе не порождает права. Право собственности возникает на основе юридического состава, который включает в себя факт открытого и непрерывного незаконного владения и истечение срока такого владения, установленного законом. Этому фактическому составу законодатель придает значение юридического факта, определяемого в праве как институт приобретательной давности. Такой юридический состав включает в себя: владение имуществом в течение определенного срока, его непрерывность, добросовестность, открытость. Отсутствие любого из указанных оснований ведет к дефектности юридического состава.

2.2 Особенности приобретения права собственности  на жилое помещение

Изначально необходимо отметить, что основные принципы, формы и порядок реализации прав граждан на жилище регулируются жилищным законодательством, в частности, Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 31.12.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2018)^[18] (далее – ЖК РФ). Он основывается на необходимости обеспечения государственными органами условий для реализации гражданами своих прав, охраняемых государством и Конституцией РФ, а именно права на жилище, на его безопасность, неприкосновенность, а также недопустимость его незаконного изъятия. Жилищное законодательство закрепляет право судебной защиты жилищных прав в случае их нарушения. При этом, в качестве жилых помещений (квартир и домов) выступает недвижимое имущество, право собственности на которое, его возникновение, ограничения, а также переход или прекращение требуют государственной регистрации.

Действующее законодательство не содержит специального перечня способов приобретения гражданами права собственности на жилые помещения, а общие основания приобретения права собственности закреплены в ст. 218 ЖК РФ.

Анализ данной нормы позволяет выделить следующие основания приобретения гражданами права собственности на жилые помещения: индивидуальное жилищное строительство; договор долевого участия в строительстве жилых помещений; признание права собственности на самовольную постройку; договоры купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением или иные сделки, направленные на отчуждение жилого помещения; приватизация жилого помещения; наследование жилого помещения по завещанию или закону; полная выплата пая за жилое помещение членом (или лицом, имеющим право на паенакопление) жилищного, жилищно-строительного и жилищно-накопительного кооператива; приобретательная давность; приобретение права собственности на бесхозяйное имущество.

Для более полного понимания сущности и особенностей различных оснований приобретения права собственности на жилые помещения необходимо провести их классификацию.

Во-первых, одним из главных ее критериев является возмездность (безвозмездность). Возмездным является приобретение жилых помещений в собственность путем совершения гражданско-правовых сделок (кроме дарения), участия в кооперативах, индивидуальное жилищное строительство, а также долевое участие в строительстве различных жилых помещений. Приобретение жилых помещений посредством приватизации или наследования, заключения договора дарения, а также в силу истечения срока приобретательной давности является безвозмездным.

Во-вторых, основания приобретения жилых помещений в собственность можно классифицировать на требующие и не требующие встречного возмещения. Первые, в свою очередь, можно классифицировать по категории инвестора (основанные на государственных (муниципальных), частных либо смешанных инвестициях), что в условиях реализации национальных проектов представляется весьма актуальным. К таким основаниям можно отнести, например, передачу жилого помещения гражданину в пользование по договору социального найма с возможностью последующей приватизации, а также приобретение гражданами жилых помещений в собственность в результате участия в различных государственных программах, в том числе, с помощью средств материнского (семейного) капитала.

Не требуют встречного возмещения основания, по которым жилые помещения приобретаются в собственность за счет собственных средств, граждан. Речь идет о заключении гражданско-правовых сделок, направленных на приобретение имущества, о выплате пая в кооперативах, индивидуальном жилищном строительстве, долевом участии в строительстве различных жилых помещений, признании права собственности на самовольную постройку (при наличии указанных в законе оснований).

Рассмотренная классификация не является практически значимой, поскольку с ее помощью можно сгруппировать далеко не все предусмотренные законом основания приобретения права собственности на жилые помещения. Так, она не включает наследование и приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе и в силу приобретательной давности^[19].

В-третьих, основания приобретения права собственности граждан на жилые помещения, как и на любые другие объекты, подразделяются на производные и первоначальные. Критерием разграничения в одних случаях выступает воля, в других – правопреемство.

Мы полагаем, что применение критерия правопреемства возможно не во всех случаях. Так, правопреемство при отчуждении помещения по договору купли-продажи означает, что отчуждатель имущества передает приобретателю всю совокупность принадлежащих ему правомочий по владению, пользованию и распоряжению объектом передачи. Между тем, такая передача прав и обязанностей не всегда представляется возможной, поскольку закон устанавливает различный объем и содержание прав субъектов гражданского оборота. Так, например, только помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы, частным лицам в порядке приватизации.

Не всегда выдерживает критику и систематизация оснований приобретения права собственности по волевому критерию. К примеру, приобретение права собственности по такому основанию, как наследование может осуществляться как по воле собственника, так и помимо его воли (если имеется так называемый обязательный наследник). Так, в соответствии со ст. 1149 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 №146-ФЗ (ред. от 28.03.2017)^[20] независимо от содержания завещания несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя наследуют не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.

Итак, мы полагаем, что первоначальными основаниями приобретения права собственности на жилые помещения являются: 1) выплата пая в кооперативы; 2) индивидуальное жилищное строительство; 3) долевое участие в строительстве различных жилых помещений; 4) признание права собственности на самовольную постройку (при наличии указанных в законе оснований); 5) приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе в силу приобретательной давности. К производным основаниям приобретения права собственности: на помещения жилищного фонда относятся заключение гражданско-правовых сделок, направленных на отчуждение имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента, аренда с правом выкупа, наследование), приватизация.

Необходимо отметить, что некоторыми авторами объектом жилищного правоотношения признается материальное благо, которое существует в форме жилища и по поводу которого возникают жилищные правоотношения. И, наконец, само жилище может пониматься в качестве собирательной категории, никак не сводимой к материальному объекту, называемому жилым помещением, несмотря на то, что последнее и является основным элементом, который служит удовлетворению жилищных потребностей человека^[21]. Однако, отметим, что в соответствии с ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищного права признаются исключительно жилые помещения.

Право собственности на жилое помещение возникает лишь в случаях, предусмотренных законодательством, в частности:

- приобретение жилого помещения по договору (дарение, купля-продажа, рента, пожизненное содержание с иждивением);

- приватизация имеющейся жилой площади;

- выплата пая в жилищно-строительный или жилищный кооператив в полном объеме.

Рассматривая договор купли-продажи, необходимо отметить, что продавец берет на себя обязательство по передаче в собственность покупателя здания, земельного участка, квартиры, сооружения или иного недвижимого имущества, а покупатель в тоже время берет на себя обязательство по принятию данного объекта и его оплате. Существенным условием договора продажи квартиры или жилого дома является условие о проживании лица, в соответствии с законодательством сохраняющим право проживания в данном жилом помещении после его приобретения покупателем.

Договор купли-продажи в обязательном порядке подлежит государственной регистрации и признается заключенным с момента регистрации. Стоит отметить, что законодательство запрещает осуществлять продажу жилых помещений, относящихся к числу государственного или муниципального фонда, без согласия лиц, которые в них проживают, достигших совершеннолетия.

Что касается договора мены, то она осуществляется по аналогичным правилам, но каждая из сторон предоставляет другой стороне жилое помещение, т.е. выступают в качестве и продавца, и покупателя.

По договору дарения лицо на безвозмездной основе получает в собственность определенное имущество. В силу п. 3 ст. 574 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)^[22] дарение жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты осуществляет передачу принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения в собственность плательщика ренты, который, в свою очередь, берет на себя обязательство по содержанию с иждивением гражданина или указанного рентодателем лица^[23].