Файл: Право собственности на землю (Понятие и содержание права собственности на землю).pdf

Государственная регистрация сделки с земельными участками необходима в случаях, указанных в федеральных законах. Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности и возникает с момента регистрации.

Рассмотрим несколько оснований и начнём с перехода0права собственности на земельный участок на основании договора об отчуждении. Под сделкой можно понимать действия граждан или юридических лиц, которые направлены на установление, изменение, прекращение прав и обязанностей. Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Предметом договора может являться определённое имущество, к договору прилагается кадастровый паспорт земельного участка. Отсутствие кадастрового паспорта может повлечь за собой признание сделки недействительной.

Следует понимать,0что сделки с земельными участками подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Сведения о совершении сделок будут внесены в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторым пунктом мы указали переход права собственности на земельные участки по наследию, рассмотрим данный пункт. Правоотношения по передаче земельного участка по наследию регулируются нормами гражданского законодательства, наследственного и семейного законодательства. Наследованием является односторонняя сделка, для которой будет достаточно изъявления воли одного лица, наследодателя.

Наследование осуществляется по завещанию, однако при его отсутствии – по законодательству.^[18] Каждый гражданин вправе своё имущество завещать любому лицу или лицам, а также лицам не входящим в круг наследников по закону. Следует помнить, что завещание должно быть составлено письменно и заверено нотариально.

Теперь рассмотрим пункт 1.3 «Приватизация земельного участка, находящегося в государственной муниципальной собственности». Согласно ст. 39.10Земельного кодекса РФ, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности предоставляются на основании решения органа государственной0власти или органа местного самоуправления, договора купли-продажи, аренды. Продажа земельного участка такого вида проходит через торг, проводимого в форме аукциона, за исключением случаев указанных п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ. Без проведения торгов осуществляется продажа, например: земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства гражданам или фермерским хозяйствам для осуществления фермерским хозяйством его деятельности в соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса РФ.

Предметом торгов может выступать земельный участок с установленными границами, в роли продавца будет исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, а в роли организатора торгов будет собственник или на основании договора действующая специализированная организация.

Решение о проведении торгов по продаже земли, принимается уполномоченным органом, а также по заявлению физических и юридических лиц.

Подведём небольшой итог, собственность на землю может быть государственной, муниципальной и частной. Основания для приобретения земельных участков в собственность регулируются гражданским, земельным законодательством и федеральными законами. При необходимости сделка с земельными участками подлежит государственной регистрации в Росреестре, а сведения вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Глава 3. Прекращение прав на землю

Раздел 3.1. Основания, порядок для прекращения права собственности на землю

Предусмотренные законодательством права на земельный участок могут быть прекращены по основаниям и в том порядке, которые предусмотрены законом. Земельный кодекс Российской Федерации разделяет основания прекращения прав на земельные участки на основания, предусматривающие прекращения прав по инициативе правообладателя и на те, за которыми следует принудительное прекращение права на землю.

У правообладателя земельный участок может быть изъят для обеспечения государственных и муниципальных нужд, либо в результате санкции за использование земли в противоречии требованиям закона. Однако, органы государственной власти или органы местного самоуправления не могут осуществлять изъятие земельных участков по своему усмотрению, без особых оснований и без соблюдения установленных законодательно правил. Это могло бы являться прямым нарушением права на земельный участок лиц, ими владеющих. Принудительное прекращение права на земельный участок является существенным ограничением прав на земельные участки вообще. Ограничения права на земельные участки может быть установлены не иначе как федеральными законами.0000000000000000

В земельном праве, регулирование отношений, связанных с прекращением права собственности на земельный участок занимает особое место.

К особенностям правового регулирования прекращения прав на землю в РФ можно отнести некоторые моменты. Законодатель разделяет положения о прекращении прав на землю принудительно(т.е. без учета воли правообладателя0и по инициативе лица, обладающего правами на земельный участок.^[19]

Помимо этого положения о прекращении права собственности на участки закреплены больше в Гражданском кодексе РФ, а относительно положений о прекращении иных прав на землю определяются Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами. При этом следует обратить внимание, разграничение между ГК РФ и ЗК РФ в решении вопросов прекращения прав на землю нельзя назвать жёстким. В случае возникновения затруднительных ситуаций прекращения права собственности на землю приходится обращаться равносильно как к ГК РФ так и к ЗК РФ.

В данном случае правовые отношения базируются на общие нормы Конституции РФ, положения гражданского и земельного законодательства о правах на землю в целом. Никто не может быть лишён своего имущества иначе, как по решению суда.^[20] Насильственное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.^[21] Согласно ст. 209 ГК РФ, владелец вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь владельцем права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Земельный кодекс РФ установил три случая для0прекращения права собственности на земельный участок.0Право собственности на земельный участок РФ прекращается в следующих случаях:

1. Отчуждение владельцем своего земельного участка другим лицам (заключение любого договора отчуждения - купли-продажи, дарения, мены и т.д.). Порядок заключения договоров регулируется гражданским0законодательством0с0учетом0особенностей,0установ--ленных в отношении земельных участков. Более того, все договоры, предметом которых являются земельные участки, подлежат0обязательной0государственной0регистрации уполномоченным на то государственным органом. Для сделок по отчуждению земельных участков отдельных категорий земельное законодательство устанавливает дополнительные требования. Например, в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения Законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"^[22] установлено преимущественное право покупки таких земель органами государственной власти и местного самоуправления. Также Закон устанавливает ограничение общей площади0земельных участков,0которые могут находиться в результате совершенных сделок в собственности физического лица и его близких родственников, а также юридических лиц с преимущественным участием в них этого физического лица и (или) его близких родственников в пределах административно-территориального образования.

2. При отказе владельца от права собственности на земельный участок ст. 236 ГК РФ предусматривает порядок отказа собственника от земельного участка. Собственник - гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности, объявив об этом либо совершив иные действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения земельным участком без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Таким образом, данное основание для прекращения права собственности на земельный участок не распространяется на таких собственников, как Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования. Также владелец может выразить свой отказ двумя способами: объявить об отказе, что должно быть совершено при отказе от недвижимого имущества перед государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо совершить определенные фактические действия. Такие действия должны прямо свидетельствовать о том, что собственник отказывается от всех своих прав - владения, пользования и распоряжения. Отказ только от одного или двух прав недостаточен для признания полного устранения собственника от судьбы земельного участка. При этом земельный участок можно будет рассматривать как "брошенный", или бесхозяйный, после чего право собственности на него приобретается в соответствии со ст. 225 ГК РФ (бесхозяйная вещь). Следует учитывать, что до тех пор, пока какое-либо другое лицо не приобретет право собственности в отношении такого земельного участка, "бывший" собственник продолжает нести права и обязанности в отношении данного земельного участка. Исходя из этого, сам по себе отказ не является юридическим фактом, в связи с которым связывают прекращение права собственности. Объявление собственника об отказе от права собственности либо совершение фактических действий не приводит к изменениям. В первом случае изменения в государственный реестр не вносятся, поскольку в нем содержится информация о существующих или прекращенных правах на недвижимость. В случае уведомления государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственником о своем отказе от земельного участка, государственный орган обязан принять такой земельный участок на учет в порядке, аналогичном принятию на учет бесхозяйных недвижимых вещей. Совершение собственником фактических действий не носит окончательный характер, и до того как земельный участок приобретет в собственность другое лицо, "бывший" собственник может вернуться к осуществлению своих прав.

3. При принудительном изъятии у владельца его земельного участка в случае и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством.

Гражданский кодекс РФ указывает, что принудительное изъятие земельного участка не допускается, за исключением следующих случаев^[23]:

1.Обращение взыскания на имущество по обязательствам.

В случае неисполнения должником своих обязательств на имущество, находящееся в его собственности, земельный участок, может быть наложено взыскание, которое производится по судебному решению, если иное не предусмотрено законом. Основанием для изъятия земельного участка может послужить выданный на основании вступившего в законную силу решения суда исполнительный документ.0Порядок наложения взыскания устанавливается Гражданским процессуальным кодексом РФ, Арбитражным процессуальным кодексом РФ, Федеральными законами от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" и от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ "О судебных приставах".

2.Взыскания имущества в случае неисполнения должником своих обязательств.

Ст. 349 ГК РФ предусматривает возможность обращения взыскания на предмет залога в порядке, установленном договором о залоге. Однако на предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок. При этом следует принимать во внимание, что в ст. 7 Закона "Об исполнительном производстве" установлен исчерпывающий перечень исполнительных документов, которые подлежат исполнению. К ним относятся:0000000000000000000000000000000000000000000000000

1) исполнительные листы, выдаваемые судами на основании принятых судебных актов.

2) судебные приказы.

3) нотариально заверенные соглашения об уплате алиментов.

4) удостоверения комиссии по трудовым спорам, предоставляемые на основании ее решений.

5) требования, оформленные в установленном порядке, органов, осуществляющих контрольные функции, о взыскании денежных средств с отметкой банка или иной кредитной организации о полном или частичном неисполнении взыскания в связи с отсутствием на счетах должника денежных средств.

6) постановления органов (должностных лиц), уполномоченных рассматривать дела об отсутствии административных правонарушений;

7) постановления судебного пристава-исполнителя.

8) постановления иных органов в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Если мы обратимся к Земельному кодексу РФ, то увидим, что главой 7 «Прекращение и ограничение прав на землю» также отображены основания прекращения права собственности на землю.